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繼二手房營業稅『二改五』政策公布後,調控樓市的新『國四條』重磅推出。為搶搭政策優惠的『末班車』,天津市二手房市場在12月15日日交易量達到803套,創出近年來新高。而天津市商品房市場整體『惜售』氛圍濃厚,開發商仍在刻意營造『供不應求』的火爆局面。在市場各方空前激烈的博弈之下,人們究竟該如何避免迷惑與衝動,理性地作出判斷呢?
二手房『衝刺』過戶買賣雙方激烈博弈
國家剛剛頒布了『從明年起個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到5年』的新決定。由於營業稅是目前二手房交易佔比最大的一項稅種,新政策給二手房市場帶來巨大的連鎖反應。
連日來,記者從本市各區房地產交易中心獲悉,前來『衝刺』過戶的市民激增。每天清晨聚集在交易中心門外的上百名市民排隊領號。在南開區房地產交易中心,一位老年市民告訴記者,他是早上5時來排隊的,纔領到了26號,7時以後趕來的人都『沒號了』。許多房屋中介協助辦理過戶手續的工作人員連日『鏖戰』,為買賣方排隊領號、指導填寫各種表格。一些區縣房產交易中心甚至特意調整工作流程,集中接收二手房交易證件。
記者從我愛我家、中原地產、龍盛房地產等多家中介機構獲悉,與房產交易中心衝刺過戶的局面不同,連日來各門店反映出買賣雙方博弈非常激烈。賣方掛牌量沒有明顯增長,只有少量前期累計漲價幅度較大的二手『次新房』出現了試探性的議價空間,例如市內老城廂地區少量『放下身段』的房源標價降到16000元至17000元/平方米。除了房齡較短的次新房外,一些轉手後上市交易不足5年的二手房房主仍保持觀望,總價只是微降了一兩萬元,而本應由賣方承擔的營業稅依然被轉嫁到買方身上。此外,大多數不受營業稅新政影響的二手房主仍在待價而沽。
據業內人士介紹,通常情況下,如果購房者采取一次性付款方式,按照規定在15個工作日內完成過戶還有希望趕上優惠政策,而如果所售房屋需要結清貸款、撤銷抵押,根據銀行不同從預約到成功撤銷需要一兩天至一個月不等,加上辦理貸款時間更長,在12月31日前辦好過戶手續、成功『衝刺』的難度很大。此外,如果衝動購房而忽略了房屋品質、社區物業、周邊配套多項細節問題,買房人日後將得不償失。
商品房『扛價』明顯整體『惜售』未改觀
在二手房交易熱火朝天的同時,記者在市中心、濱海新區調查了多家樓盤後感到,盡管用了一些年末促銷的宣傳手段,但是開發商仍在『扛價』,市場整體『惜售』的情況並未改觀。
在老城廂地區,一些樓盤打出了『歲末限量優惠』的廣告,而記者以買房人身份諮詢時得知優惠後的價格與上月基本持平,所謂的優惠就是一次性付款購房讓利三個點,貸款購房讓利兩個點而已。復康路附近的一家酒店式公寓,盡管房屋產權不足40年,但是售樓員明確表示,當前沒有任何優惠。塘沽某熱門樓盤在年初曾推出每平方米7700元的價位,而下周將開盤的80平方米小戶型商品房標價是每平方米13000元。當記者問及優惠政策時,售樓員竟回答說:『這時買房還要優惠?能排上號就不錯了。』
采訪中,一些業內人士披露開發商用『開盤售罄』的假象來推高房價的『潛規則』。開發商積累了大量的內部認購卡,而每次只推出相當少的房源,這種被『刻意營造』的供不應求的局面讓真正的買房人處於被動地位。對於媒體披露了一些『排號』、『倒號』內幕,一些接受采訪的買房人表示對房價走勢很關注,期盼管理部門加強監管、控制房價快速上漲。
『組合拳』瞄准供應遏制房價大幅上漲
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林日前在本市表示,當前調控房地產市場要格外關注市場供應量;在市場供應上不只關注新房房源,還要加大對二手房和租賃市場的培育;同時要有完善的土地供應體系和制度的支橕,要充分調研市場保證供應。許多市場分析人士也指出,營業稅調整和銀行嚴格執行二套房貸政策是從『遏制投資投機需求角度來調控樓市』,而如果不從供應量角度解決問題,那麼賣方就會把多支付的成本轉嫁給買方。因此必須用『組合拳』的威力來影響樓市。中國指數研究院專業人士認為,在各種綜合因素作用下,政策的累計作用在明年會逐步顯現,房價大幅上漲將被有效遏制。
針對『新國四條』中所提出的增加供給、抑制投機等舉措,本市有關部門人士透露,本市已經加快保障性住房建設,而且針對房地產用地從市場需求量來推導供應量,制訂更完善的土地供給計劃,提高土地供應和使用效率。同時管理部門還將定期追蹤樓盤開發銷售進度,對市場已售及在售房源進行摸底,打擊開發商捂盤惜售行為。在加強市場監管的同時,及時發布市場監測信息,給百姓一個穩定的市場預期。(本報記者劉英潮)
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