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『地價都這樣了,房價得啥樣啊?長春是不是想把房價整成東北第一啊?』中海地產近日在吉林省長春市拍下當地『史上最貴地塊』,淨地成交單價破萬,在這個房地產二線城市引起強烈反響。『地王』對房地產市場有何影響?會不會讓已經瘋漲的房價再度發飆?政府官員、開發商及購房者各執一詞,莫衷一是。
正方:『地王』影響有限
10月30日,中海地產集團有限公司經過263輪競價,以14.64億元的總價拿下長春『長鈴地塊』,溢價率266%,創下了長春經營性土地出讓史上的三宗『最』:拍賣次數最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊起始價4億元,成交之後淨地價格達到每平方米10448元,樓面價每平方米達到3480元。
長春市房地產業協會秘書長盛學永認為,單價過萬的『地王』對普通商品房市場影響不大。盛學永說,黃金價格拿下的地塊,開發的必是黃金價格的產品,中海拿下長鈴地塊肯定要做高端項目。而高端項目針對的是獨立的高端客戶群,與保障房和普通商品房客戶群不同。保障房的用戶不會考慮商品房,普通商品房的客戶也不會買高檔房,三類客戶群並不衝突。所以,中海長鈴地塊對長春普通樓市的影響不會很大。
長春市國土資源局相關人士也表示,土地單價過萬並不奇怪。高地價的結果也不一定就是高房價,決定房價的根本因素是市場。2007年上海綠地在長春拿下南部新城『地塊』,土地單價6403元/平方米,成為當年『地王』。但是『綠地新裡』開盤後,售價並沒有明顯高出市場價格水平,每平方米4000元左右。該人士認為,這表明,房價如何,不僅要看地價,更要看開發商後期如何運作,市場纔是決定價格的關鍵。
大連萬達集團長春有限公司副總經理劉淼在接受購房網采訪時表示,單個小宗地塊影響不了整體市場。劉淼認為,衡量土地價格是否合理,不僅要看單價,更要看樓面價。中海長鈴地塊折合樓面價不到3500元/平方米,這個價格在長春來說並不算特別高。而且,單個小宗地塊的交易都是個案,即使價格略高,也代表不了什麼,更不會對整體產生過多的影響。
反方:『地王』一出,房價必漲
與政府官員與部分開發商觀點不同,大多數購房者認為,『地王』一出,房價必漲。
『這不是地,是一塊流著金湯的大肥肉,就要?了油,端上餐桌,由你、我、他來買單。』一些網友在第一時間表達了對『天價地』的無法接受。網友一只小貓說:『我本來還想在這片混的,現在看來沒這個實力了。』據了解,長春市今年1-9月的商品房均價為每平方米3700元。長鈴地塊樓面地價3480元,預計該地塊未來房價至少在7500元/平方米。
『長鈴地塊咱不打算買,也買不起,問題是「地王」一出,周邊房價跟著漲』,市民王剛說。他本來都跟附近一家賣房者談得差不多了,『地王』一出,這家人暫時不打算賣了。王剛說,高檔樓盤帶動周邊房價上漲的例子不勝枚舉。
業內人士顧永超表示,樓市一旦出現新的高價樓盤,會產生一種『天花板效應』,即大家都向它看齊,只要不高過這個價格,都會被認為是合理的。『在今年5月份和記黃埔的御翠豪庭賣出7000元一平方米的高價之前,長春的高層、小高層能超過5000元,想都沒人敢想,現在遍地都五六千……』
長春豐和地產公司副總經理楊舒越也表示,『「地王」會提高其他開發商的心理預期,大哥賣10塊,小弟至少也得賣5元吧。所以,高價盤一出,樓市整體價格包括普通商品住宅價格的提昇不可避免。』
『限地令』能否管住『地王』?
近日,國土資源部對商品住宅項目設置上限,即宗地出讓面積,小城市(鎮)不得超過7萬平方米,中等城市不得超過14萬平方米,大城市不得超過20萬平方米。此令一出,立即引來了各方猜測,有業內人士指出,國土部此舉是為了遏制近期國內『地王』頻出的現象。
長春房地界一位業內人士表示,『地王』頻出的過程,就是少數大鱷用『天價』提高房地產行業門檻、剝奪更多中小企業參與競爭機會的過程。特別是像長春這樣,本地大型開發企業較少、外埠企業佔據主流市場的二、三線城市,大企業對土地的壟斷會造成小地產商無地開發的局面。據購房網統計,長春市從9月份到現在,共舉行了7次土地使用權出讓儀式,共出讓商業、居住用地11幅,累計面積130多萬平方米,萬科、保利、中海三大房企先後奪得其中5幅地塊,共115萬平方米,佔總出讓面積的88%。
『限地令』有可能給中小開發企業更多參與競爭的機會。據記者了解,從去年起,長春市在土地出讓中開始有意劃小宗地面積,減小出讓規模,目的就是降低拿地門檻。『這個辦法還是起到一些作用的,一些大企業不屑做的小地塊,幾萬平方米的,我們就有機會拿到』,長春豐和地產公司副總經理楊舒越說。
不過,長春地產界一位資深人士指出,與其限制規模,不如嚴厲打擊囤地。一個典型的例子是,2007年與綠地同期拿地的另一『地王』中海地產,以與綠地大體相當的地價拿下長春『西水地塊』後,擱置了兩年多一直未開發。現在這塊地的價值不言而喻。
『市場好就蓋房賣高價,市場不好就囤地不動,這纔是地王們最該受到限制的地方。』該人士說。(郎秋紅)
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