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2009年10月1日,新《保險法》的實施將保險資金引向投資最火熱、也是最受爭議的房地產。
截至2009年9月,我國保險產業實現保費收入8580.3億,而保險公司總資產達3.8萬億。即整個保險資金規模相當於全國GDP的10%,如此龐大的資金量向任何一個投資領域放開都無異於一劑強心針。
只准買商業地產不准買住宅在2009年第一季度保監會的新聞發布會上,保監會主席助理兼新聞發言人袁力進一步做出解釋,保險資金的不動產投資包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等,也就是說除了住宅地產,房地產行業的大門已正式向保險資金打開。
為控制風險,保監會對保險資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的《保險公司不動產投資試點管理辦法》(下稱『管理辦法』)尚未出臺,但業內專家普遍認為5%的不動產投資比例最為可能,而依此測算,未來保險投資不動產的資金將達2000億。
其實在不動產投資閘門放開之前,保險資金已經形成了幾種與房地產聯姻的渠道。上個世紀90年代,保險公司已開始大量購置自用物業並部分用來商業出租;隨著股票、基金的放開,保險資金大量用來購買房地產上市公司的股票;另外,保險公司控股的資產公司、信托公司也在投資房地產項目和公司的股權,其中也包括保險資金。
如同媒體所形容的,新《保險法》實際上是讓保險資金對不動產的投資由『暗渡陳倉』走向了『明修棧道』。
夠買京滬廣深甲級寫字樓總規模在廉租房、養老實體和商業地產等投資板塊,商業地產最為看好。近年來,商業地產的回報率在10%左右,由於商業地產投資周期長,收益相對穩健,被認為與保險資金的資產匹配較為吻合,並成為保險資金的主要流向。
2000億資金的進入對商業地產影響無疑是巨大的。目前,我國商業地產存量規模在2.5-3萬億元左右,其中北京、上海、深圳、廣州等四個一線城市的甲級寫字樓約為2000億元?2500億元。也就是說,目前可投資不動產的保險資金規模已經快接近全國一線城市甲級寫字樓存量總規模。
保險資金對不動產市場放開,這並不意味著保險資金就能馬上投資。中國人保投資控股有限公司(下稱『人保投控』)總裁劉虹表示,『保險資金進入不動產市場將會是一個持續而長期的過程,不會一蹴而就,也不致引起資產價格在短期內的大幅波動。』
但這並不排除新政策會引起商業地產價格虛高的可能。清華大學經濟管理學院金融學副教授王洪認為,如果保險資金借政策出臺之機蜂擁而上,盲目入市,龐大的資金量必然帶來一、二線城市商業地產價格的上漲,對長遠投資不利。
對商業地產開發商來說,保險資金進入卻是一個極大的利好。據了解,由於回籠資金的需要,過去一些黃金地段的商業物業大多為散賣,當保險資金進入後,這些物業可由保險資金『一口吃下』,有利於商業物業的長期保值增值。一位在大型保險集團從事不動產研究的專家對記者表示,『以前商業地產開發的資金大多來自銀行,保險資金進入後,標志著新一類專業的商業地產投資機構的出現。』
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