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今年,中國的地價和房價一樣走出了一條讓人眩暈的曲線。2009年初始,曾經炙手可熱的土地市場還沈浸在各種流拍的消息裡。多好的地塊似乎都無法引起房地產商的興趣。可突然之間,『搶地』時代再次來臨。在諸多央企的參與下,『不差錢』行情大大超過了以往。綜合和單價『地王』在各大城市頻頻冒出。難怪有評論說,土地市場,從海水到火焰僅有一步之遙。
『地王』再現自然喜煞一些賣地的政府。只是這錢有些燙手。人們發現,地價上來了,房價也上來了。於是,批評也隨之而來。本輪對土地市場的討論雖然翻了一些舊賬——地價和房價的關系,國土部依然拿出土地佔房子開發成本的比例來抵擋——但是該領域更多不尋常的現象也進入人們的視野,引起更深入的思考在進行。
養雞的與倒蛋的對決
『養雞的不如倒蛋的。』這是開發商潘石屹的名言。它的意思是,現在中國房地產行業,建房子的不如囤地的、倒地的。他舉例子說:在北京,一個開發商在一塊土地上把其中一部分開發了,建了房子,沒有賺多少錢;而同一土地上的另一部分沒有開發,過了幾年轉讓給了別人,賺的錢是開發那部分的好幾倍。幾年前,有兩家開發商在同一地段各拿了一塊土地,一家開發商建了房子銷售出去,沒有賺多少錢;另一家開發商,囤著地,什麼事也沒有乾,最後把土地轉讓給了別人,賺了許多錢,比前一家開發商賺的錢多許多倍。
在此種激勵下,『囤地』成了中國房地產業的突出現象。潘石屹曾經分析一些地產上市公司年報,發現這些公司擁有的土地數量高到令人瞠目。『按2008年這些公司開發的建築面積計算,它們的囤地規模,最少的也在20年以上,最多的超過100年。』他說,這是不正常的,不僅對行業的長遠發展有害,更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。開發商『在土地上投入更多的精力、時間和金錢,而投入在規劃、設計、建設上的精力就少了很多。』
和潘石屹一樣是開發商,任志強的觀點卻相左。在博客中,他辯駁說,在所有『倒』的行為中,倒地者凡是最終能獲得政府官方認可的,都應該是合法並且合理的行為。任志強還引用《中國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》證明自己所言不虛。
任志強表示,從邏輯上說,只有壟斷造成的市場供給短缺纔能推動價格的扭曲型上漲,否則就會增加市場中的流通量和供給方式,使價格下降合理或趨於平穩。現實中也同樣,在沒有壟斷的前提下,任何『倒』都不可能推高物價。土地的『倒爺』們,一定是用比市場公開『招拍掛』更低的價格出售,纔有倒地的機會。否則,開發商一定會從公開市場中獲取土地,以避免交易風險和土地溢價無法進入成本。
任志強說,『囤地』和『倒地』都不應該受到非議,該受到非議的是『讓社會無能堅守貞操的法律或制度』。
問題是,土地市場恰恰是一個壟斷的市場,即便是在它的延伸處也體現了這種特性。國海富蘭克林基金投資總監張惟閔告訴記者,土地市場最終的賣家只有政府一個,它賣出的自然是壟斷價格,不會是由供給和需求博弈形成的合理價格。考慮到歷史的各種遺留,『倒地』揭示出來的問題確實不僅僅在於兩種開發商的境遇上,而是更加深刻的內容以及相當荒謬的現實。
事實上,關於『囤地』,國務院在2008年1月就曾下文,閑置兩年的土地要無償收回,對閑置一年、不滿兩年的土地要收20%的土地閑置費。只是此規定執行起來頗有難度。有媒體調查顯示,老『地王』大多田園依舊,有的地方政府出面給閑置土地找『合法』理由。
有鑒於此,沒有囤地的潘石屹建議:能不能先處理『囤地』十年以上的,再處理『囤地』五年以上的……
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