11月4日，在葉檀新書《拿什麼拯救中國經濟？》發布會上，作者葉檀和社科院經濟評價中心主任劉煜輝就中國經濟中存在的問題進行了熱烈的討論。《證券日報》記者就目前高漲的房價提出了問題，並采訪了兩位專家。

　　囤地收益率已高於黃金

　　《證券日報》：您怎麼看待現在的房地產市場，以及房地產企業的囤地行為？

　　劉煜輝：我覺得中國現在房價反映的是一個體制下的合理價格，也就是說只有這個體制纔能創造這個價值。

　　我曾經寫過一篇文章，從供求兩方面看這個問題，從供給角度來講，這個制度肯定是政府壟斷市場的土地供應，在這個制度背景下面跟成熟歐美市場土地私有制根本無法做比較，在這個體制下面看到中國地產商不是一個簡單的生產房屋的企業，實際上是土地銀行，拿到這個土地，馬上有銀行給錢，資本市場也給你錢，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲備，在土地供給壟斷保護下面或者土地昇值，絕大部分來自土地儲備的收益，只要銀根不緊的話，任志強有一句話說的很直白，現在只要有地就拿，開開心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產商能夠控制好從土地到樓盤實現的速度，在中國做房地產肯定是穩賺不賠。我覺得這是一個金科玉律。從07、08房地產突擊開發的，從中也汲取了這樣的教訓，現在只要掌握07、08年那一段教訓的話，我想未來中國高房價可能還要有相當長一段時間。這是我的看法，從供給上來講的話是這樣的。

　　從需求上講，中國這麼大人口的基數，包括城市化，中央銀行反正是以物價指數作為行動指南，所以只要這個東西不漲的話，放那麼多貨幣也是無罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發的資產保值的需求，中國房地產可以變成一個根深蒂固的觀念，中國房地產就可以等於黃金一樣，成為一個天然的保值品。因為大家知道黃金基本上沒有實用價值，或者實用價值非常低。

　　葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚揚，他屯地收益大概是60%多，而當時黃金纔50%多。

　　其實從房價起起落落來看，起碼房地產投資性和保值性很好。我對房地產市場這麼一個復雜的市場，有時候簡直無話可說，這個市場有時候讓人頭暈，它摻雜的問題實在很多。我們經常用房價收入比這些東西，不光在這幾個指標，所有國外指標拿到中國一衡量，全部都報掉，沒有用，水平就躥出去了。

　　被高房價犧牲的一代

　　《證券日報》：中國的高房價是由什麼決定的？中國的房價還有沒有下降的一天？

　　劉煜輝：我最近聽到一個房價最雷人的理論，『可支配收入理論』。假設你一個人是白領，3000元/月收入，2500元乾性收入，只有500元是可支配收入，當你的收入從3000元轉到4000元的時候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入卻是三倍。房價上漲之所以有理，是因為中國房價是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。

　　葉檀：政府經濟學家怎麼說都有自己一套邏輯。房價事情我著重看兩點，之所以房價這麼堅挺，除了民意之外，他們並不怎麼害怕房價的高昇。其實房地產市場是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強，一旦火山噴發的話，會把所有的貨幣燒成灰燼。

　　劉煜輝：日本現在房價比80年代末低30%，而且永遠上不去。

　　葉檀：所以只要我們活的壽命夠長，我們一定會看到中國房價有上不去的那一天，會有這麼一天，因為老齡化很快就要到了。現在大家把所有的財富都拿出來買房子，我想80年代這一批人，年輕時候拼命買房，年老的時候房價一錢不值。

　　房地產，我想強調的是土地市場。其實剛纔劉煜輝也說到了土地市場。因為我們經常說房改，現在動不動就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調來調去，房價節節上漲，當去年我們以為是我們調房得力，房價下跌的08年的時候，誰知道是金融危機的前兆，根本不是調的好。在這種情況下，現在很多人提出來中國要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國房地產癥結的癥結就在於土地市場。所以我主張來一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來改去，表面順應了人心，其實什麼也沒做，反而調用了很多社會資源，還要給你納稅。我們經常說土地是開發商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場兌現，更重要還是中國政府的土地銀行，通過土地，財政不足的時候可以通過土地拉拉高，多一點土地收入。這樣的市場不改的話，想改變房地產市場，是緣木求魚，不可能的。