■解讀

    業主共同財產可以進行登記

    [規定] 具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

    [解讀] 『業主大會終於「成人」了！』著名維權專家舒可心激動地說，10年的維權道路因為這一條款的確立可以畫上句號了。舒可心認為只有業主大會的法律地位被確認成為可能，全體業主依法行使權利纔成為可能。

    舒可心舉例說，大家都知道業主共有的車庫和其他共有部位、設備設施屬於全體業主，但業主大會這個業主的組織沒有法人地位時，這些財產都無法實現權屬登記，那麼這些財產的所有權一直牢牢掌握在開發商手裡。『開發商是法人單位，他們就是想盡辦法把屬於業主共有財產的收益據為己有，甚至轉賣掉。』

    再比如小區內的廣告牌，根據物權法小區內的廣告收益屬業主共同所有，但因為業主大會沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在這個組織的名下，一直被物業公司堂而皇之地據為己有。即便歸了業委會，業委會幾個人就成了那些錢的決定者，這實際上是業委會涉嫌侵犯全體業主利益的行為。再比如很多小區的會所、熱力站、水電氣暖的機房和設備設施等這些本屬於業主共有的財產，都將真正回歸到業主們手中，依法登記在業主大會名下。

    中國社會工作協會社區服務工作委員會副總乾事兼業主物業部主任張大憲表示，過去，單個業主不能就地下車庫漏水、綠化不足等公共區域的服務問題起訴開發商和物業公司，如果大家不滿，只能通過召開業主大會表決，再委托業主代表進行起訴。這個過程冗長、繁雜，給業主維權帶來很多困難。一旦業主大會擁有了法人資格，就可以以該身份與開發商、物業公司協商甚至對簿公堂，既簡化了過程，也增強了業主的主人翁精神。

    加重開發商責任促業委會成立

    [規定] 新建物業，業主、業主大會選聘物業服務企業且新的物業服務合同生效之前，建設單位應當負責前期物業服務。

    [解讀] 《草案》規定開發商負責前期物業服務，實際上是給開發商增加了後期服務的要求。開發商出於利益考慮希望盡早結束後期的服務，必將積極促成小區業委會的成立。目前在北京，只有20%的小區成立了業委會，很多小區在這方面都遭遇了很大的困難。現在，通過在源頭上加壓，勢必會對業委會的成立起到促進作用。

    [解讀] 開元國際物業管理有限公司相關負責人表示，目前，不少小區多少都存在一些開發商遺留的工程問題，但這並非物業能解決。一旦法律明確規定，物業公司就可以維護自己的權益，盡早為業主解決問題，進一步完善服務。

    [規定] 建設單位在前期物業服務及物業查驗交接過程中，應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題，並承擔相應的法律責任。

　　開發商解決物業質量缺陷

    無業主大會也能解聘物業公司

    [規定] 尚未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導社區居委會參照業主大會表決機制組織業主共同決定有關事項。

    [解讀] 京華律師團律師秦兵和馬傳貞認為，這能夠解決小區召開業主大會選舉成立業委會纔能履行這一職責的難題，同時能促使服務企業更好地為業主履行物業服務。