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貨幣推動型的不理性市場有兩大特色。一是上漲幅度大,二是概念炒作瘋狂。
2000年科網泡沫崩潰之前,美國所有的科網股不論企業質地如何,贏利前景如何,全都雞毛上天。目前我國的房地產市場類似於當年的科網泡沫,進入軌道交通概念昇值的炒作期,甚至尚在規劃中的軌道沿線,房價已經大幅上漲。
在網絡上粗粗搜索,撲面而來的是如下標題:《濟南軌道交通建設工作全面啟動將助力周邊房價》、《莞惠軌道交通建設提速"軌道地產"效應開始凸顯》、《北京房價與輕軌並進軌道助房價漲20%》、《軌道交通、高架建成或掀合肥樓市新一輪風暴》,東西南北都進入一輪軌道交通的熱炒期。
軌道概念房產的昇值幅度極大,投資者群集而至。2002年,北京輕軌在尚未建成的情況下,昌平區的房價從2600元/平方米迅速昇到了4300元/平方米。目前,北京市在運行的軌交線路共有9條,從現在起到2015年,北京將力爭每年開通一條新線,2010年北京地下鐵路運營總裡程將達到300公裡,2015年達到561公裡。而隨著每一條軌交線路的開工建設,周邊房價也隨之上漲,如今北京五環以外凡是輕軌沿線的房產價格都已攀昇到1萬元/平方米以上。一般說來,一條軌道交通平均會為沿線房價帶來8%至20%的上漲;而軌道交通的開通運行也會在很大程度上促進沿線租賃市場的昇溫,平均一套房會有300元/月至500元/月的上漲。尤其是在一些原來軌道交通缺乏的區域,對房產價值的提昇作用會更大。
上海同樣如此。以上海已規劃的將連接市中心與嘉定區的軌道交通11號線為例,向西延長至江蘇昆山花橋,是國內首條跨越省域的軌交線。嘉定區域的部分項目的售價已衝破2萬元/平方米,而昆山房價也開始上漲,昆山花橋的"中字花苑"突出11號線的輻射效應,房價為5800元/平方米,另一號稱房價僅為"上海四分之一"的樓盤表示,在陽澄湖安家僅3980元/平方米起,昆山樓盤借養老與軌道交通東風,開始上昇。另外如迪士尼概念、臨港新城概念,每個新規劃的出爐,都帶動了房價的一波強勁上漲。
以概念支橕的價格上漲無法持久,如果說大城市軌道交通的溢價還有一定的理由,隨著軌道交通的輻射,整體的產業、商業、醫療衛生等設施將會跟進,而一些中西部城市一味炒養老、健康等樓盤概念,更加虛無縹緲。郊區上萬元的房價包含炒作因素,使剛性需求購房者甚至買不起郊區的房子。
從科網泡沫、日本房地產泡沫的歷史來看,一些真正性價比好、質地好的企業和樓盤將會沈淀為大企業,給投資者帶來長期的穩定回報,但大多數企業和樓盤將隨著泡沫的消退而消退,給投資者與宏觀經濟帶來一地雞毛,央行不得不發行更多的貨幣支橕泡沫。
樓市與股市一樣進入概念炒作期,風險極大,政府有必要確定規劃,而市場更有必要保持清醒。
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