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易居中國近日公布的一項調查結果顯示,北京、上海、天津、廣州、深圳等國內十大樓市典型城市的地價佔房價平均比重為25.7%,其中本市地價房價比為20.93%,位列十大城市倒數第二。業內人士認為,本市土地成交集中於環城四區和遠郊區縣,中心城區的高價地王成交較少。土地成交結構的不同導致了本市該比例低於其他城市。
地價房價比杭州最高
據了解,易居采用了全樣本的統計方式,包含了上述十大城市自2005年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品住宅項目,有效樣本為754個。統計數據中的地價為『土地出讓時的樓面地價』,房價為『項目開盤均價』。十大城市中地價房價比最高的是杭州,達到33.45%,統計樣本數為58個。最低的為重慶和天津,分別為17.01%和20.93%,統計樣本數分別為143個和71個。北京、上海、廣州、深圳四個城市的地價房價比高於上述平均比重,分別為29.82%、29.91%、27.03%和27.31%。此前,國土資源部曾發布一份針對全國620個房地產項目的地價比重調查數據,統計所得全國地價佔房價平均比重為23.2%,其中上述十大典型城市地價平均比重為24%。本次易居的統計數據與國土資源部的調查結果較為接近。
本市地價房價比位列倒數第二,業內分析師對此認為:『地價佔房價比例低說明了本市土地成交集中於環城四區和遠郊區縣,中心城區的高價地王成交較少。土地成交結構的不同導致了本市的比例數據低於其他城市。北京、上海、廣州、深圳這四個樓市一線城市房地產市場發展較為成熟,地價水平也較高,且2007年的地王大多集中在這四個城市,從而抬高了整體地價比重。因此這四個城市的地價房價比均高於25.7%的平均比例。』
土地市場決定房市
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,房價和地價之所以存在差異,主要在於多出了建設成本,而建設成本是相對固定的,即使有變化,變化幅度也不大,所以除去建設成本後的房價應該約等於地價。
蔣雲峰表示,從供需角度來分析,土地市場對房地產市場起著決定性作用。因為消費者對房屋的需求總量是固定的,所以土地的有效供給量對房屋市場、房屋價格有很大的作用,如果土地的有效供給量多,那麼房價不可能上漲過快。相反,由於我國部分城市的土地市場一度出現土地有效供給不足的問題,由此提高了開發商的銷售預期,因此造成了2007年『面粉比面包貴』的現象。記者姚華
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