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從今年2季度起,隨著住宅市場的逐步回暖,土地市場的熱度也持續上昇,6、7月部分成交地塊的地價/當時房價比值甚至已經達到70%以上。克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天的一項研究表明,這些高價地塊若要有正常的盈利空間,未來的房價必然高企,紅色警報已經拉響
克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天的一項最新的研究表明,目前如果采用當時房價、開盤均價和整盤均價三種價格,對地價比重進行統計後發現,地價平均比重分別為33.9%、25.7%和24.9%。
由此可見,開發商出於對房價上漲的預期,使得項目拿地價格已經對未來房價有所透支,因而出現了地價過高的情況。同時,這也增加了後市風險,尤其是遭遇宏觀調控、金融危機等情況時。事實上,08年"地王"退地以及企業因銷售低迷而陷入資金危機的緊張局面並不鮮見。
四大一線城市地價比重偏高
陳嘯天指出,在上海、北京、廣州和深圳四大一線城市中,地價比重都較為集中,基本維持在27%-30%之間,高於十大城市平均水平。這主要是由於一線城市房地產市場發展都相對較為成熟,城市化水平較高,開發商對一線城市房地產市場發展預期較高,因此地價水平較高,再加上07年地王多集中在一線城市,從而直接拉高了城市整體地價比重。
從四大城市2005-09年拿地並銷售項目的地價比重走勢來看,走勢均較為一致,均呈直線上揚之勢。從分城市年度走勢來看,四大城市又有各自不同的表現特點。
其中,上海和北京地價比走勢較為相似,05、06年拿地項目的地價比重基本都在23-25%左右,且06年拿地項目的地價比重較05年小幅下調。這主要是由於05年後房價快速上揚,其中06年房價漲幅快於地價,對拉低地價比重起到了巨大的作用;兩城市07、08年拿地項目的地價比重則均達到了30%以上,這主要是由於07年至08年初高價地塊層出不窮,而當這些項目進入銷售階段時,卻又遭遇市場低迷的08年,因而地價比重明顯偏高。
二線城市重慶天津地價水平低
分析報告認為,二線城市地價比重相對較為分散,其中重慶比重最低,僅為16.46%;其次為天津,地價比重為20.5%。南京、成都則在25%左右;杭州和武漢地價比重最高,都在30%以上。這主要是由於各大城市房地產市場發展水平不同,部分城市房地產市場起步較早,如杭州,房地產市場發展相對成熟,因此地價比重相對較高。
重慶天津地價水平低房價漲速快,地價比重最低。重慶是十大城市中地價比重最低的城市,僅為16.46%;其次為天津,地價比重為20.5%。這主要是因為重慶和天津城市規模大,發展不均衡,整體地價水平尤其是城市外圍區域地價相對較低。
南京、成都兩大大城市地價房價比維持在24%-26%,杭州和武漢地價房價比最高,均在30%以上,杭州最高,達33.22%。其中,杭州房地產市場發展較快,帶動土地市場成交活躍,自05年起地價房價比重就相對高企,06-08年知名企業紛紛逐鹿杭州,進一步推高了地價。尤其是07年土地市場上更是"地王"頻出,地價屢創新高,07年僅樓板價過萬地塊就多達12幅,如5月成交的錢江新城地塊,總價34.9億元,樓板價高達11759元/平方米,其地價比重超過了40%,因而杭州整體地價比重相對較高。
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