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9月28日,住房和城鄉建設部副部長齊驥在"中國社會保障、住房保障情況和住房建設成就"新聞發布會上明確表態:"我們不支持高房價。"這對當前相當一部分視房地產信貸為利潤大頭、熱衷於發放房地產貸款的金融機構莫不是一個打擊。因為,高房價不僅給房地產商帶來高利潤,也讓發放了大量房地產貸款的銀行大為受益。一旦房價下跌,則受損的大頭卻是銀行。
然而,僅僅認為房價的異常波動是銀行房地產信貸惟一風險或主要風險的話,那就大錯特錯。在法制不健全、監管不到位、問題不斷、質疑頗多的房地產市場,銀行的房地產信貸可能掉入房地產商這種"門"、那種"門"的陷阱之中,導致風險發生,值得各商業銀行高度關注和警惕。
一是賄賂門。商業賄賂是市場經濟的毒瘤,但在不健全的市場經濟中,商業賄賂卻大行其道、屢禁不止。這在利潤肥厚的房地產行業表現尤甚,如一些房產商為了獲取額外的利益,通過買通主管部門在"容積率"上大做文章,超規劃多蓋樓或改變建築用途,將原本設計為公共娛樂、綠化的面積擠掉,使消費者的利益受到損害。今年5月,國家建設部、監察部等聯手重查"容積率"問題,就有一批房地產商栽倒在"賄賂門"上,而為其發放貸款的銀行也就不可避免地受到牽連,加大風險。
二是稅務門。本來房地產利潤很高,然而一些欲壑難填的不法房產商仍不滿足,在繳納稅款上玩起貓膩,或虛報成本減少利潤,或隱瞞收入少繳稅款,千方百計逃稅漏稅。一旦被查,則被嚴懲。如此看來,銀行發放貸款時不僅要看房地產商的償還能力和信用狀況,也要看看其誠信納稅情況如何。
三是質量門。百年大計,質量為本。房子作為生活起居的主要場所,更須嚴把質量關。而現實中一些房地產商為了降低成本不惜偷工減料,甚至降低標准,對質量低下的商品房照賣不誤,銀行更缺乏對商品房質量的監督檢查,為其放貸大開綠燈。當消費者發現商品房質量問題向房地產商要求退款或索賠時,銀行的貸款也就打了水漂。前不久發生在上海的"倒房"事件給所有的房地產貸款銀行敲響了警鍾----預售款進了口袋也未必保險,"煮熟了的鴨子也會飛"。
四是資金門。房地產業是個典型的資金密集型行業,高杠杆是其一大特點,擁有充足的資金,特別是擁有充足的現金流至關重要。但遺憾的是,很多企業特別是"半途出家"的房地產企業卻把希望寄托在金融機構身上。當銷售不暢時,資金鏈就面臨斷裂的危機,銀行前期投入的資金也就回收無望。
五是評估門。按現行規則,銀行發放房屋抵押貸款需要評估所抵押的房屋價值。然而,借款人為了能順利貸到款或多貸款,往往會在評估方面多下功夫,與評估部門串通一氣,借口市場價值,人為調整評估價,高估成了潛規則。當房價下跌,抵押品的價值縮水時,對銀行貸款的歸還就構成威脅。
六是按揭門。按揭是銀行發放房地產貸款的最廣泛形式。一些房地產商為了套取銀行資金,不惜指使員工及其關系人,甚至與房地產中介公司聯手造假,虛構銷售合同進行假按揭,而銀行對之審查不力,甚至礙於人手不夠懶得審核。一旦房地產商後續資金跟不上,房屋成了爛尾樓,或者房屋出現質量問題銷售不出去,對銀行信貸資金都會造成直接的經濟損失。
七是監管門。房地產貸款原則上不能異地使用,房貸資金需封閉運作,不能用於收儲土地,更不能用於注冊驗資。二套房的首付比例有嚴格的規定,二套房的認定條件也很明確,但受利益驅動在執行上往往不到位,甚至有些金融機構打起了時間差,與監管部門玩起"捉迷藏"。殊不知,這種逃避監管的做法使得投機盛行,造成房價虛高,甚至形成泡沫,一旦泡沫破了,受傷的還是發放房地產貸款的銀行自身。
自從房地產實行商業化運作以來,它就成為各金融機構競相追逐的一個行業,有的還成立了房地產信貸部門,專門從事房地產的貸款發放。這不僅因為房屋是一個特殊的商品,具有消費和投資雙重屬性,銀行發放房地產貸款能滿足住房消費者和投資者,甚至投機者等多層次客戶的信貸需求,而且房地產貸款金額大、利潤高,周期又不長,做的是批發生意,很受銀行的歡迎。但是,銀行在發放房地產貸款時不能眼睛裡只有高額的利潤,也要看到風險無處不在,堅持審慎的信貸原則,否則一不小心就會陷入風險的深淵。美國的"次貸"危機為我們提供了前車之鑒,而目前我國尚不規范、健康的房地產市場更要我們睜大眼睛看清風險。從有關部門的統計數字來看,也佐證了房地產業的信貸風險在加大。今年8月份,國內三分之二的城市住宅成交量下滑,總成交面積環比下跌約11.18%。進入9月份,銷量也仍在繼續回落。
銀行房地產信貸有幾重門?也許遠遠不止以上提到的七重門。但不論有幾重門,只要銀行能真正做到審慎經營,嚴格執行監管部門制定的房貸政策,如密切關注房地產行業走勢,建立與風險承受能力和管理能力相適應的授信管理制度;嚴格執行個人住房貸款政策和條件,加強借款人資格管理;嚴格房地產企業資信審查,防范房地產企業向銀行轉嫁風險等,還是能避免掉進房地產商各種"風險門",使自己健康發展。
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