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二套房貸政策執行以來,認定標准一直存在比較大的爭議,許多商業銀行一度打起政策"擦邊球"。近期,隨著二套房貸的收緊,不少市民致電本報諮詢:"我名下第一套房的貸款已還清,再貸款算不算第二套?""我之前那套是用公積金貸款的,第二套用商業貸款,算不算第二套?"帶著此類疑問,記者諮詢了本市多家銀行,發現二套房貸收緊後,各銀行執行非常嚴格,只要購房人名下有過房貸,再買房貸款必須按照二套房執行。
政策"擦邊球"一度頻現
二套房貸政策規定,對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,首付比例不得低於40%,利率為基准利率的1.1倍。同時,貸款首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅提高,借款人償還住房貸款的月支出不得高於月收入的50%。針對市場爭議,央行發布了補充通知,明確表示房貸次數以借款人家庭為單位來認定;已利用公積金貸款購房的家庭,再向商業銀行申請住房貸款時,也應按照政策規定執行。
金融危機爆發後,國內經濟由熱轉冷,國家出臺了大量刺激政策,各家銀行看准了時機,悄然放松了二套房貸的執行標准。一些商業銀行對二套房貸的認定由之前的以家庭為單位變成了以個人為單位,已還清貸款的客戶再購房也可按照一套房政策執行,甚至以"無法通過征信系統查詢"為由給不符合規定的客戶放貸。
監管層出重拳收緊二套房貸後,一直想買套二手房投資的趙先生表示:"我名下有一套房,愛人名下沒有。最初銀行建議把二套房寫在我愛人名下,就可以享受首付兩成、利率7折的優惠。可沒過多久,中介說二套房貸收緊了,不過因為我之前那套房已還清了貸款,還能享受優惠,得抓緊辦理。由於沒有找到合適的房子,我就把這事耽擱了。這兩天聽說,即使首套結清了也不能享受優惠,真後悔沒早出手。"
政策執行情況調查
還清貸款再買也算二套
"除非購房人是首次貸款,否則就算第一套還清了也無濟於事。只要你之前辦過住房貸款,再買房辦貸款肯定算二套房貸。"大沽南路招商銀行網點的個貸人士介紹,"簡而言之,部分銀行用來做優惠的路子現在已全部堵死了。"在諮詢過程中,農業銀行、浦發銀行、天津銀行等均表示:第一套房貸即使還清,再申請住房貸款也得算二套。
首套用公積金也不例外
多位市民打來電話諮詢:"我之前那套是公積金貸款,再次購房是第一次用商業貸款,不知道算不算二套房貸?"某銀行相關人士表示,這次全面收緊二套房貸,監管部門也再次明確:對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,其他均按第二套房貸執行。已利用住房公積金貸款購房的家庭,再次向商業銀行申請住房貸款的也不例外。
以家庭為單位計算貸款
關於二套房貸以家庭認定還是個人認定的問題,各家銀行給出了確定的答復。記者以購房者身份來到了本市多家銀行,工作人員稱,銀行嚴格執行以家庭為單位認定,只要是家庭成員已貸款購房,不論是公積金貸款還是商業貸款,再次申請貸款就要按照二套房貸政策執行。
貸款利率依然"有商量"
雖然在二套房貸認定標准上再打擦邊球幾乎不可能,但是在利率方面一些銀行還是可以商量。記者從部分銀行了解到,目前針對第二套房的貸款首付肯定是4成,而貸款利率不低於基准利率,並非一定是基准利率的1.1倍。"可能是基准利率,也可能比基准利率高,但並不一定上浮10%。"
業內觀點
嚴格執行打擊炒房
業內人士表示,國家之所以出臺二套房貸政策,主要是為了確保購房人有經濟實力來還款,從而降低銀行的信貸風險。然而,對於那些已還清貸款或第一套房貸款額度較小的人來說,再申請第二套房貸的風險並不會比首次貸款的人高出很多,目前即使首套還清也要按照第二套房計算的規定太過嚴格。
針對這樣的觀點,有人提出了不同意見。"嚴格收緊二套房貸絕不僅僅是為了確保貸款人還款能力、降低風險,在很大程度上也是為了給樓市降溫,擠壓泡沫。如果不這麼嚴格,一些炒房人就有可能享受到優惠。"
在當前二手房需求方面,全市平均30%以上都屬於第二套房。"這部分人聽說二套房貸收緊之後,大都選擇將買房計劃暫時擱置。"本市房地產界資深人士分析,2008年爆發了全球金融危機,國家出臺了一些促進房地產市場發展的政策,同時對二套房貸的監管也並不嚴格。"今年房地產市場泡沫再現,二套房貸自然會全面收緊。"
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