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"房產信托(Reits)的產品品質很難保證。內地很多開發商都是家族式的企業,他們為什麼會願意將本可全部放入自己口袋的租金收益來分給你呢?很多開發商其實只是想通過這個渠道融資,但他打包出來的產品內容,就是一部分很爛的物業,比如工廠,再可能搭配上一個比較好的商業項目來賣。"一位資深房地產分析師對記者表示,他並不看好短期內國內發展Reits的前景。
但這只是內地版Reits在真正實現上市後可能出現的問題之一。在此之前,是采取央行的方案還是證監會的方案,以及試點在上海還是天津,稅費優惠政策能否及時配合,都還存在著廣泛的爭議。
債權版VS股權版
綜合各方面信息來看,目前REITs的雛形有兩個方案。一個是由央行牽頭研發的債權版,一個是由交易所證監會主導的股權版。
債權版的方案中,REITs本身並不影響物業原業主的所有權,物業原業主僅是以租金作為抵押物向信托進行融資,投資者在投資過程中享有物業昇值及租金回報收益。由浦東方面提出,具體操作模式為:REITs由張江高科、浦東金橋、外高橋和陸家嘴四大公司聯合發起,該四家公司將物業委托於基金公司成立REITs,基金公司向銀監會申請信托發行,獲得批准後,信托單位可以在全國銀行間市場發行,信托計劃的資金實行保管制,資金保管機構由依法設立並取得相應保管資格的商業銀行擔任。
但該方案最大的特點在於,REITs只針對機構投資者,在銀行內部進行流動交易,而並非針對普通投資者。由此帶來了兩個問題:首先,機構投資者的參與熱情有多大?商業出租在國內尚未形成成熟的市場,早期的參與者必將承擔較大的風險,這一點機構投資者應有相應的考量。其次,REITs的初衷在於通過廣大普通投資者的參加,來融資及分散風險,但這一使REITs在發達市場取得成功的經驗或許難以在國內復制。
股權版的方案與國際上流行的REITs較為接近,以出租回報相對穩定的物業組合後上市進行交易,並通過資產管理公司對項目進行管理,普通投資者通過購買股票的方式獲得股權,並分享物業租金。
有長期關注REITs的專家認為,股權交易中的稅收法律政策是該方案難以實現的主要阻礙。
信托公司掘金
一旦債權版REITs成行,那麼信托公司的業務來源將又實現一個大的突破。事實上,信托公司早就開始與房地產開發企業合作發行了"准REITs"產品。
2008年6月24日,中信信托宣布,已和新加坡嘉德置地集團在北京合資成立"中信-凱德科技園區投資基金"。這是國內投資者參與的首只按照國際私募基金模式設計和管理的房地產股權投資基金。
2007年3月,央行已指定中信信托和聯華信托作為國內房地產基金候選試點機構。同年5月,這兩家機構又在銀監會的指導下,進行房地產投資信托的實施和監管方案的研究。
據了解,國內首只基金型房地產信托計劃--聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃有望成為聯華信托推出的首只REITs產品。此外,2003年12月,北京國投效仿美國REITs模式,推出了內地首只房地產投資信托產品。
可以說,信托公司為REITs的開展已經做了最充分的准備,而與房地產開發公司之間的合作關系也受到了市場的肯定與歡迎。
商業地產新契機
不論是哪種方案的REITs出臺,其實都是建立在對商業地產這一板塊的理性判斷之上。REITs只鍾情於成熟的有穩定現金流和回報率的商業物業,而目前的商業地產市場短期內還未見底,長期來看,價值回調幅度很大。在市場不好時推出REITs,可以使進入的成本很低,未來市場好時在二級市場上將有較大的溢價空間。而市場好時推出REITs,能夠給投資者對未來的估值預期以信心。國外的REITs產品也有在市場低迷時推出的,通過一些稅收優惠政策,來達到刺激市場的目的。
中國證監會房地產投資基金專題研究小組副組長王歐日前表示,REITs是投資於房地產業的專業投資基金,是現代房地產金融市場的高端產品。過去中國房地產金融多局限在信貸市場,今後,資本市場在中國房地產金融的比重將隨著商業地產的發展而不斷加大,也將為中國商業地產的發展提供多種如REITs這樣用來融資和分散風險的金融工具。
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