|
||||
適度寬松的貨幣政策的出臺,給今年年初剛剛步入調整階段的房地產業再次注入了強心劑,"地王"頻出帶動了地價上漲、房價上漲,銀行對房地產業的貸款也有所放松,房地產貸款比重大幅增加。按照央行《貨幣政策執行報告》中的數據顯示,2009年上半年人民幣貸款比年初增加7.37萬億元,商業性房地產貸款餘額新增8826億元,佔全部貸款增長額的12%。其中房地產開發貸款新增4039億元,購房貸款新增4793億元。中長期貸款中有11.3%投放於房地產業,新增的房地產業中長期貸款是去年全年房地產業中長期貸款增量的1.5倍。
如此大規模的、結構比例有所偏向的信貸投放,給銀行業的資產安全埋下了"地雷",不能不引起銀行業的高度重視。
重負一通脹預期加劇
央行發布的第二季度貨幣政策執行報告顯示,商品房銷售大幅回昇,增速超過2007年的歷史同期最高水平。上半年,全國商品房累計銷售面積為3.4億平方米,同比增長31.7%,累計銷售額1.6萬億元。房地產企業的資金大量回流,加上銀行信貸資金的持續投放,資金變得很充沛,便又開始高價拿地,進一步助漲房價,加大銀行風險。
國際清算銀行在6月公布的年度報告中稱,目前各國央行寬松的貨幣政策增大了流動性泛濫的風險,通脹預期加劇,很可能產生又一次的資產泡沫。目前,我國出口負增長,大宗商品價格上漲,通脹風險長期來講難以避免。
通脹如果來臨,央行將收緊銀根,這可能會導致部分企業資金鏈斷裂,還款意願及還款能力下降,從而致使原來存在的一些信貸風險,特別是中長期信貸風險爆發;同時,也會引起股票市場不景氣,由資產市場波動引起的企業收益變化可能對企業信貸鏈形成衝擊,進一步影響到銀行的貸款質量。
另外,通脹來臨後,國家也會加深對房地產業的調控,一些房地產商的資金鏈可能會出現問題,進而引起銀行信貸風險加大。如果到時美聯儲上調美元利率,境內的熱錢也可能大量出逃,拋售手中的房產、股票,造成房價下跌。如果房地產的價格出現超過20%甚或超過30%的急劇滑落,將對銀行造成較大的不利影響。
重負二地產抵押貸款比例偏高
我國的房地產開發商是利用杠杆來經營的,用很少的資金就能開發上億元的項目,在資金充裕的情況下能夠同時買幾塊地、開發幾個項目。5月份,央行將固定資產投資自有資金比率由35%下調到20%,使得房地產開發商敢於以更高的價格拿更多的地。同時,寬松的信貸政策使房地產開發商融資變得更加容易,有充足的資金囤地、囤房,很大幅度助推了房價上漲。再加上4萬億元經濟刺激方案、7.37萬億元信貸資金的投放,大量熱錢進入樓市炒房,共同作用的結果就是現在的房價虛高。這給銀行的信貸資產安全增加了不小的壓力。
據統計,自2008年以來各銀行發放的貸款中,土地抵押貸款佔到了40%以上。大量的信貸投放使銀行手裡積聚了大量用以抵押的土地,尤其是房地產企業抵押的土地,其價格在上一輪的房價上漲過程中就已經被評估得過高,在這一次的融資中又以高價抵押給銀行。如果房地產業出現問題,土地價格的下跌幅度將是房價的兩倍,到時土地的預期收益與實際成本脫節,銀行的風險就會很大,這在10年前的那次銀行危機中表現得很明顯。上世紀90年代初,銀行為土地投機提供了太多貸
款,導致了無法控制的通貨膨脹,引發了貨幣政策收緊,土地價格開始下降。再加上亞洲金融危機,我國出口下降,銀行進一步深陷泥潭,40%的銀行貸款成為不良貸款。
當通貨膨脹發生時,央行將收緊銀根,土地、房產價格下降,開發商最先逃避的就是銀行貸款。貸款佔用了銀行大量資金,一旦信用不高的二線銀行無法拿出充足的資金支付存款,將可能產生擠提,如果銀行為了換回現金而將抵押的土地進行處置,則將進一步加劇地價下降,形成惡性循環。而我國銀行業目前尚無存款保險制度,擠提風險只能自己消化,很多中小銀行將可能面臨倒閉的風險。
重負三房產抵押估價虛高
另一方面,今年銀行新發放的貸款中,房產抵押貸款的比重約佔30%。
2009年3月以來,房價環比連續上漲,上漲速度不斷加快。在這種情況下,新抵入的房產按照高價格評估抵押,原有抵押的房產借款人也願意還清貸款,重新以高價格評估再進行抵押,以取得更多的信貸資金。因此,這期間抵押給銀行的房產都是按高價計算的。
目前房價虛高,有部分原因是居民對通脹的恐慌而購房,信貸資金的洶湧注入則為房價制造了新的泡沫。許多炒房者不是為了自住,而是為了賺取差價,一旦對房價上漲的預期變成房價即將下跌的預期,就會大量拋售購買的住房,泡沫破滅會使房價大幅下降。到那時,對於銀行來說,高價抵入的房產將大幅度貶值,也將很難處置,銀行不但要承擔貶低的房價帶來的損失,還要負擔維護房屋的費用,造成巨額壞賬。
為了規避上述風險,現階段,銀行要促進經營戰略調整,以結構調整舒緩貸款規模的調控壓力。降低受宏觀經濟影響大的行業的信貸資金配置比率,限制發放土地、房產抵押貸款。對抵押的土地、房產評估價格的確定要加入風險及未來通貨膨脹後貶值因素。同時要防止房地產開發商辦理假按揭套取資金,放大成交量。要大力發展中間業務,增加收入渠道。加強信用風險的管理,密切關注從緊貨幣政策環境下,房地產行業中有關企業的信貸風險變化,注意防范企業或集團資金鏈斷裂的風險。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||