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相對於一手房,二手房的成交更具有市場指向性,買賣雙方幾乎都是自然人,價格博弈更充分。上半年,正是二手房率先啟動,成交量上昇,帶動了一手房的成交回暖。在一定程度上,二手房市場的發展往往是"春江水暖鴨先知",能夠反映市場未來的走勢。
媒體報道,上海8月二手房價格指數為2442點,較7月上昇15點,環比漲幅0.62%。全市18個區縣中的13個區平均漲幅為1.31%,漲幅略有下滑,而寶山等非中心城區漲幅下滑比例最大。這說明上海二手房市場經過前期的大幅度上漲後,目前上漲動力已經不足。
從區域看,中心城區二手房價格還比較堅挺,但非中心區域漲幅下滑,產生分化,這與一手房市場成交量下滑是相輔相成的。
雖然上海近期又爆出了70億元的全國地王,但地王的產生並不是房價必然繼續上漲的理由。從另一個角度看,在市場高峰時期產生的地王往往風險更大,歷史上新江灣仁恆地塊、黃浦163地塊等,都是因為在市場最瘋狂的時候高價拿地而備顯尷尬。
從全國范圍看,統計局最新發布的數據顯示,8月份二手住宅銷售價格同比上漲3.6%,但環比上漲0.6%,漲幅比7月份縮小0.3個百分點。這說明雖然8月份二手房價格依然在上漲,但漲幅已經開始回落了。從成交數據看,二手房市場顯現調整跡象,但這僅僅是表象,真正的原因是政策和買家心理預期出現了調整。
在央行"動態微調"的表態後,7、8月份的新增貸款也大幅度下降。現在銀行對於首套二手房的貸款也開始趨於謹慎,有調查顯示,現在首套二手房要想獲得八成貸款也比較困難了。
除了貸款成數縮減,金融機構對二手房的交易秩序也開始更加嚴格起來。為防范信貸風險,北京銀監局則向各銀行發出通知,要求從9月1日起,二手房放貸時,額度比照銀行給予該套房的評估值以及北京市存量房屋買賣合同的價格,在兩者之間取低。這意味著二手房市場上長久以來為避稅做低成交價的黑白合同得到遏制。這個政策在一定程度上會影響到二手房的成交量。
綜合來看,二手房市場的調整已經不可避免,這將再次給市場亮起調整的紅燈。二手房如果率先調整,一手房市場按照規律會跟隨其後發生調整。從目前市場運行情況看,一線城市一手房的交易量已經開始下降了,成交均價由於成交結構的因素還依然保持高位。預計市場在未來可能陷入觀望期,價格首先會在城市外圍地區進入調整,在上海,首先進入調整的應是外環外地區,即市場供應量較大且各項配套不太成熟、前期價格又被非理性推高的區域。
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