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對風雲變幻的上海樓市來說,新『地王』的出現,或許只是一個新故事的開始。
中海地產以70.06億元拿下長風地塊,溢價高達129%,樓板價22409元/平方米。這一價格,甚至已超過周邊房價。
這一幕,似曾相識。2007年,仁恆集團以13.01億拿下新江灣城地塊,樓板價高達20000元/平方米;今年,金地集團以30.48億拿下青浦趙巷10號地塊,樓板價14550元,都成為當時當地的『天價』。
未來單價最少5萬元
『中海對房價上漲,肯定很樂觀。』專業人士分析,如果按照國土部公布的數據,上海地價佔房價32%。那麼,按中海地產的樓板價,最終長風地塊的房源售價,最少在50000元/平方米,甚至可能賣到60000元/平方米。『造的肯定是高檔物業。』
上海中原研究諮詢部龔敏認為,隨著近期豪宅持續熱銷,房企對上海高檔物業前景非常看好。統計數據顯示,8月成交的豪宅客戶中,有近三成以上為港商、臺商。因通脹預期,豪宅市場價格雖屢破新高,仍不乏高位接盤者。
以前不久熱賣的星河灣為例,雖然不少人認為『價格有點高』,有專家甚至斷言『不值四五萬』,但市場反應良好。
數據顯示,星河灣的售價,高出樓板價1倍多。而金地拿下的青浦趙巷地塊,也將開發高端物業。
房產開發差地不差錢
其實,長風地塊為多家開發商看好。首輪報價後,有消息稱綠城將以59.99億元的報價拔得頭籌,但最終報價超過60億元的,有4家開發商。
專家指出,從大的方面來說,世博臨近以及上海『兩個中心』建設,本身就意味著良好的投資環境。而不少開發商目前差地不差錢,為爭取長期對決的『主戰場』,不得不報出『天價』拿地。
『在上海缺少土地儲備,幾乎是所有大型房企的困擾。』一名房產商表示。而此次競拍的長風地塊,是樓市復蘇後上海中心區域罕見的具有一定規模的居住用地,被視為『戰略高地』。
巨大光環下風險巨大
成為『地王』,有巨大的光環,常有意想不到的回報,當然,也意味著巨大的風險。不止一位專家為中海地產『算命』:不樂觀。中原地產的數據顯示,目前長風板塊一手住宅物業基本沒有,周邊武寧板塊在售商品房價格大部分在22000元至26000元/平方米之間,個案有泰欣嘉園的33000元/平方米;東南方向長寧中山公園板塊在售個案最高價是凱欣豪園35000元/平方米;南面虹橋天山板塊有天山怡景苑售價在22000元/平方米。
如此狀況下,中海高價拿地後,能否以高價出售房源,值得關注。最關鍵的因素在於,上海的房價能否一直『樂觀向上』。2007年,仁恆集團以13.01億拿下新江灣城地塊,樓板價高達20000元/平方米。至今這一地塊周邊價格也只有25000元/平方米左右。由此看來,『地王』對周邊房價的推動,或許並不如人們想象的那麼大。
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