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昨天,成功拿地的中海代表喜氣洋洋,業內人士預測,長風地塊未來的房價或將達5萬元/平方米。
曾經以穩健著稱的中國海外發展有限公司(00688.HK,下稱中海發展)多年來第一次在土地市場上成為了焦點。
9月10日下午,上海普陀長風6B、7C地塊掛牌截止現場。競買主持人拆開最後一個密閉信封前,仁恆地產報出的65.97億元是當時的最高價,21100元/平方米的樓板價已經超過了區域次新房的成交價格。
3號競買人最終遞交的價格是70.06億元,主持人讀出價格的同時,全場爆發出一陣熱烈的掌聲。中海發展(上海)有限公司以22409元/平方米的樓面地價拿下這幅位於長風生態商務區內面積最大的住宅土地,超過70億元的總價也成為今年以來全國最貴的土地。
長風房價要達5萬/平米
兩周時間裡,央企在上海土地市場砸下了120個億。
昨天的上海土地市場完全被央企壟斷,兩個央企拿下了當天出讓的全部兩幅土地。
上午10點開始的出讓會上,華潤置地(01109.HK)以14億元的價格從14家開發商中搶得54號公告中的松江泗涇古樓路2號居住用地,將松江地區的土地樓板價格抬到了11502元/平方米,最終成交價是地塊掛牌起始價格的3.27倍。
中海發展70億元拿地後,22409元/平方米的樓板價也將人們對於這一區域的定義更新。據了解,由於規劃要求全裝修房交房,未來樓盤售價必須接近5萬元/平方米纔能得到合理利潤。
華潤置地發布的新聞稿充滿了喜氣洋洋的意味,公司自稱為"上演了帽子戲法",此前的8月28日,華潤置地在一天時間裡拿下嘉定南翔兩幅土地。10多天時間裡,華潤置地在上海花出去了50億元。華潤置地(上海)公司董事總經理謝驥從北京調任上海後第一次在媒體面前表達觀點稱,華潤拿地基於公司發布的新戰略模式:"住宅開發+持有物業+增值服務"。
土地市場的交易大廳內昨天兩次響起巨大的鼓掌聲,這樣的情形已經很長時間沒有在上海市場上出現。參與地產商們鼓掌時的神情已經沒有了開始時的驚訝,而是帶上了"果然還是央企"的印記。
失利者"想去開銀行"
實際上,為了能夠在土地市場上靠近資金實力強勁的央企公司,自覺資金實力依然薄弱的民營企業們已經努力各顯神通。
昨天參加長風地塊競標的房地產企業總共有15家,包括萬科、保利集團、綠城集團、中海發展、華潤置地、招商地產、凱德置地、仁恆地產、三林萬業、國浩地產、復地集團、蘇寧地產、杭龍置業(九龍倉)、卓力投資以及中華企業。
最終參與報價的總共有5家,分別是仁恆地產、綠城集團、保利集團、中海發展及由蘇寧地產、雲南中炬地產以及上海諧和投資有限公司三家組成的聯合競買團體。
就在昨天,平安信托宣布了與綠城集團簽署的合作投資戰略框架協議。根據協議平安信托將對綠城集團負責開發的房地產項目展開投資,有望在未來三年內實現150億的信托資金投資規模。平安信托同時也是金地集團的合作伙伴。
知情人士透露,無論是金地還是綠城,在二者與平安信托的合作框架中,一個沒有公開但已經議及的條款是,一旦保險資金投資房地產開禁,平安的險資將通過合作開發商投入房地產開發行業。
正是有了平安強大的資金支持,綠城集團曾經一度信心滿滿。公司提前兩天掛出56.28億元的天價將所有的吸引力集中在了他們的身上,競價前一天,綠城集團向記者發出這樣的豪言:"告訴大家,我們回來了。"可惜的是,綠城的努力在央企巨大的資金前依然顯得弱不禁風。
尋求外援的不僅僅是綠城,蘇寧的方式是引入境外風投。當天編號為10號的三家聯合體(蘇寧地產、雲南中炬、上海諧和)猶豫了半天最終決定參與競價,而上海諧和是美國GRANDWAY資產管理公司和AEROBUS公司的中國代表,不過即使有境外資本參與,他們也只給出了60.5億元的價格。
長風地王結果揭曉後,記者詢問其中一名失利者的感受,對方的回答是:"很想回家開一家銀行。"在央企看似深不見底的資金面前,競爭對手們想象當中或許只有銀行纔能與之匹敵。
滬深一日兩地王
實際上,並不僅僅在上海,昨天,同樣作為國企的招商地產(000024.SZ)和華僑城(000069.SZ)聯手在深圳以5.3億元拿下位於豪宅片區的寶安尖崗山A122-0332號地塊。地塊最終成交樓面地價18874.64元/平方米,再創深圳新地王。
今年年初,有好幾家開發商告訴記者,今年很有機會拿下長風一幅很大的土地。他們共同的論點是,大部分公司都在去年裡資金鏈緊張,因此本公司"很有希望"。當時,這幾家開發商為這幅土地准備下了30多億元的資金,個個信心滿滿。
半年之後,當初很有信心的開發商們突然發現,30億元只夠拿塊嘉定或青浦地,對於市中心的長風地塊,顯然杯水車薪。而事實上,這些公司最後都沒有拿下長風土地。
2007年9月,上海房地產市場正值最瘋狂的時刻,價格只能用"不可理喻"來形容。隨後,樓市的萎靡讓大量開發商面臨資金鏈斷裂的窘境,當年的博鰲房地產論壇上,一名港資地產大佬這樣說:"如今千億市值的開發商一年後可能不存在了,這是香港八十年代的情景。"
他所描述的慘狀並沒有出現。當時一家瀕臨資金鏈斷裂的開發商這樣告訴記者:等著看吧,我們養了18萬農民工,政府決不會讓我們倒下的。果然,地產緊縮政策由各地救市的政策所取代,四萬億政府投資下,房地產或者變相的房地產行業佔去了舉足輕重的部分,樓市的重新紅火讓房地產商們再次煥發青春。
只是在這個看似全面紅火的房地產市場背後,松江大片無人居住的空城依然存在,浙江的小企業主結束了生意把錢拿來炒房,面臨退市的知名上市公司放棄主業改行地產,就商品房而言,房價收入比脫節越來越嚴重,工薪階層如今即使在郊區買房也變得異常困難。
外資基金們正在爭先恐後地退出,面臨資金困難的花旗、麥格理、大摩,資金依然充裕的ING,還有曾信誓旦旦宣稱一向長期投資的高富諾,他們把手頭的物業悉數出清。
如今只剩還未出貨的機構們叫嚷著中國房地產的長期看漲,以及央企們樂此不疲制造一個又一個地王。機構看長風地王
中國指數研究院:
產品好還是有得賺
武寧板塊的房價現在大概在3.5萬元/平方米,而曹楊板塊現在在2.5萬-3萬元/平方米之間。對於這兩個板塊,第一個就是說目前住宅檔次不是特別高,第二個就是,從未來的消費人群來說,存在一些好的支橕點。而且市場往往在三五年後就有一個變化,樓市有一個預期。
對於豪宅來說,地段是一個因素,另外一個就是產品的因素。地段不夠成熟的時候,往往把產品做好,對於周邊是一個拉動。
初步計算,長風板塊房價將來有可能達到4萬元/平方米或者更加往上走,這樣做起來還是有賺的。
易居:
10月後房價出現拉鋸
這幅地使得長風地塊的樓盤價達到2.2萬/平方米,超過了之前長風板塊的最高房價。必然導致周邊房價的上漲,最後蔓延到全上海及至全國。
但這一地塊的拍賣和今年的經濟形式非常像2007年的情況。2007年上半年出現天量信貸和通脹,樓市所交量逐月攀高,地價也快速上漲。
而實際上,在2007年年中,國家壓縮信貸規劃和實行二套房貸新政,導致了需求的疲軟。今年長風地塊的情況與2007年的仁恆非常類似,隨著7月國家壓縮信貸和嚴格執行二套房貸政策之後,8月樓市的成交也已經出現疲乏。長風地價的過大漲幅,必將導致9月房價的大幅上漲,但已顯乏力的購買力可能難於支橕。到10月之後,成交量可能會出現下滑的局面,房價也會出現拉鋸。
在仁恆地塊之後,樓市拉鋸從2007年10月持續到2008年6月,最終因為年底的金融危機,導致了房價的大跌。明年6月以前的世博效應會支持經濟增長,所以拉鋸的房價也不太可能短時間下跌。但明年下半年世博之後,上海經濟就可能出現一輪小的調整,到時房可能會出現新一輪的房價下跌局面。
中原地產:
中海住宅開發經驗不足
成就新地王可主要歸結於對房價上漲過於樂觀的心理預期:首先是對上海房地產市場發展了樂觀預期。世博臨近及加快建設金融中心及航運中心為上海房地產市場發展提供了良好的投資環境。
其次是對於上海豪宅市場樂觀的心理預期,隨著近期豪宅持續熱銷,房企對上海高檔物業前景非常看好,星河灣就是一個典型案例,這也為開發商瘋狂高價拿地奠定了心理基礎。該地塊樓面地價22000元/平方米以上,按照此前國土部公布的上海地價佔房價32%比例計算,該地塊售價要達到60000元/平方米以上,而開發商預期顯然也是要建造高檔物業。
中海開發住宅經驗相對不足,因此未來產品創新方面可能會是最大的問題,這也是能否賣出高價的關鍵。
美聯地產:
周邊二手房前景廣闊
此次中海70億競得"地王",意味著開發商對未來樓市前景是充滿信心的。
由於受到利好規劃的影響,長風板塊的"住"、"商"市場在未來相當一段時間內前景十分值得期待。隨著中海70億拿下6B7C地塊,相信如果中海利用此地塊推出高質量的小區,那未來售價可能會逼近5萬/平米。伴隨規劃的利好、便利的交通環境、不斷完善的商業環境,相信會在一定程度上快速帶動該板塊二手房的價格的提昇,該板塊二手房市場未來的前景將更為廣闊。
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