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據監測數據顯示,在8月份監測的30個城市中,有8個城市住宅成交面積環比上昇,不到城市數量的三分之一,30個城市總成交面積環比下跌約11.18%。北京、上海、杭州等一線城市出現成交量集體下滑。
近日,針對今年上半年以來的新一輪房價猛漲之勢,各部門密集出手。銀監會再次重申嚴格執行二套房貸政策,北京、上海、成都、南京等城市的二套房貸相繼收緊。與此同時,從中央到地方,以打擊囤地等行為為重點的新一輪土地調控,也如期而至。
種種跡象不禁讓人猜測,在近半年的瘋狂拉昇之後,樓市拐點是否正在形成?
量跌價格卻依然堅挺
持續近半年的超速回暖,樓市終於踩了一腳剎車。數據顯示,上海、廣州、深圳等地最近兩個月成交面積開始同比下降,多個城市環比甚至出現大幅下滑,終結了此前數月的回暖態勢,大多數城市的樓市成交也已進入觀望期,但成交價格依舊堅挺。
8月上半月,上海樓市單價1萬元以下的新建商品住宅成交量只有31.97萬平方米,1萬~2萬元的商品住宅成交量為36.36萬平方米。而7月同期,以上兩個數據分別為44.53萬平方米和47.68萬平方米。
而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道後,8月份繼續下滑。
成都世家機構統計數據顯示,8月10日~16日,成都主城區的商品房成交套數和成交面積出現大幅下滑,分別減少1044套、99497.55平方米,環比降幅分別為37.31%和40.62%。
8月份上海二手房市場開始呈現成交乏力。相關統計數據表明,與7月份同期相比,上海全市二手房成交量下跌了13.6%。
而在杭州,商品房的成交量從7月開始連續兩個月下跌,7月份下滑38%,8月份下滑29%。漢嘉地產總經理梅傑表示,從目前的情況看,價格上漲太多,購買力跟不上,導致成交量必然要下來。應該說成交量的拐點已經來臨了,而且下半年這個量的拐點是毋庸置疑的,因為前期透支太多,現在房價又比較高。但他同時也認為,房價的拐點未必會來臨。
『目前開發商的資金大多比較充裕,即使房子一下子賣不掉,也不可能馬上打折,總要扛不下去了再說。按照目前情況看,支橕6個月是沒問題的,房價的拐點在年內不會出現。』
而這一看法也得到了許多業內人士的認同。大部分的觀點認為年底之前房價拐點不會來臨,但明年就比較難說了。
某開發商表示,目前正在爭取工程進度,老板要求10月份必須開盤。而像這樣趕緊推盤的樓盤並不少,一些開發商認為『下半年行情將持續穩定,要抓緊機遇推出房源』。
樓盤賣得比新推的多
根據杭州市透明售房網數據顯示,杭州主城區7月份新增供應量為3018套,成交5369套;8月份新增供應量2768套,成交3818套。雖然成交量逐月下跌,但均超過當月新增房源,也就是說,杭州樓市這段時間內依舊呈現『供不應求』狀況,『吃老本』現象非常明顯。
采訪過程中,業內人士紛紛表示,雖然7、8月份成交量不及5、6月份,但那是因為5、6月份的爆發性行情太不正常了,可比性不強。此外,在7、8月份這樣的傳統淡季,新推樓盤不多的情況下,還有這樣的成績,應該可以用『出色』來形容。特別是原本就是『明星樓盤』的一些項目,比如和美家搖號搶房、東方郡推出的375多套房源被一搶而空、風雅樂府開盤預定超過95%等等。而許多人認為,真正看成交量,還要看9、10月份。
事實上,杭州樓市已經在8月底9月初出現過一輪推盤高峰。8月的最後一個周末,杭州有11個樓盤開盤,共推出1100餘套房源,周末預定900餘套,整體預定率超過80%。其中,和家園推出的100多套90平方米戶型在3小時內銷售一空,西溪裡170多套房源全部售罄,江南文苑(查看地圖)預定146套,觀瀾時代(查看地圖)預定40多套,保利東灣(查看地圖)預定也超過90%,這在業界被稱作是樓市『金九銀十』行情的一次預演。
開發商手頭房源的確少
雖然成交量有所下滑,但杭州房價已經創下新高。8月杭州主城區成交均價15243元/平方米,環比上月仍穩中有昇。城郊的房價已逐步向每平方米萬元大關靠攏,如城北華豐板塊、下沙板塊等,而次中心的樓盤已開始突破20000元/平方米,如東方紅街。一些新開樓盤,與相應樓盤最近一次開盤時的均價相比,普漲2000元/平方米並不少見。
一位新近頻繁開盤的開發商坦言,跟之前一開盤就售罄的盛況比起來,新近的開盤預定率已經有所下滑,這除了跟一些政策層面的原因有關外,很大程度上還是由於房價到了一定的高位,一些普通老百姓已經有些接受不了這樣的高房價。
那麼,房價會否就此下滑?這位開發商堅決表示,不會。他說,下半年的信貸政策比上半年肯定會緊,因為很多銀行已經完成全年信貸任務,所以下半年,買房者的錢袋子會比較緊張。但開發商在經過大半年的快速回籠資金之後,資金充裕,手上存貨不多,所以價格放水的可能性不大。房價會在今年下半年僵持一段時間。等到明年上半年銀行信貸重新放開,市場又會活躍起來。
『就拿我們的項目來說,只剩下兩幢房子,但我們離交房還有兩年多,急什麼呢?』他說。
投資型物業仍舊受寵
在房源類型中,度假產品和投資型物業的表現,是比較能反映樓市的整體發展情況的。業內人士普遍認為,度假產品在房地產產品裡面是第一個萎縮、最後復蘇的。記者在采訪過程中了解到,綠城千島湖度假別墅在8月份,曾經推出了3號樓100多套房源,銷售均價25800元/平方米,銷售率已高達95%。綠城另一度假項目千島湖玫瑰園,8月推出80多套房源,當天就預定60多套,說明市場對這類物業還是比較青睞的。
而根據雙贏機構市場研究中心數據統計,投資性明顯的酒店式公寓仍有突出表現,如在8月份,錢江國際、通潤銀座和尚築金座表現均較搶眼,分別成交73套、55套和41套,成交均價分別為13732元/平方米、6527元/平方米和19646元/平方米。此外,位於申花板塊的德泰御峰大廈(查看地圖)以火爆銷售形勢宣布售罄,反映出投資客仍較踴躍進場。在對購買力要求比較高的高端物業市場,『變臉』跡象也不是很明顯。比如在低密度住宅比較集中的城西板塊,8月香墅、三墩的金地自在城、中海金溪園等均有不俗的表現,分別成交85套、48套和48套,均價都在23000元/平方米以上。值得一提的是,該區位於黃龍板塊的世貿麗晶城(查看地圖)寫字樓本月成交量突然爆發,共成交44套,均價為20466元/平方米。而轉塘板塊的沐橋公寓也成交了60多套,均價則達到近20000元/平方米。
土地市場高溫不退
近段時間的土地市場,可謂是高潮迭起。
繼6、7月份土地大幅放量之後,8月份出讓的土地僅有兩宗,其中29號(南星橋地塊)一下子創下了兩項紀錄:一是創下了24295元/平方米的樓面地價,一舉超過了西湖八號公館,成為新的『地王』;二是這個價格比周邊1.6萬元/平方米的新房價格還高出很多,再次重演『面粉比面包貴』的瘋狂場景。激烈爭奪中,勢在必得的本地房產龍頭老大綠城集團,不敵工業巨頭西子房產,惜敗而歸。
9月3日,又一場土地大戰拉開帷幕。這一次,綠城集團終於如願拿下原新華集團地塊,樓面地價為22361元/平方米,雖然綠城集團董事長宋衛平表示『地還是有點貴』,但已經對高地價有些麻木的人們,卻從中嗅到了理性的味道。同天出讓的三宗地中,九堡的兩塊地樓面地價分別為6621元/平方米和7020元/平方米,濱江一宗商業辦公用地6542元/平方米,都沒有在市場上引起多少波瀾。
不過,就在人們認為杭州土地市場漸趨平穩的時候,9月8日的一場土地拍賣會,又一次推翻了人們的猜想。城東新城草莊三宗宅地的出讓,又一次讓整個土地市場風生水起。在杭州已許久沒有出手的萬科南都,一改之前謹慎的拿地風格,拿下兩塊土地,其中一塊樓面地價11283元/平方米,創下該區域地價新高;同天出讓的39號地塊,雖然面積只有6304平方米,為一個袖珍地塊,但卻遭到了5家以上的公司『哄搶』,僅6輪就溢價142.6%,被浙江元豐房產以20622元/平方米競得。至此,杭州『2萬元/平方米』的天價地塊陣營不斷擴容。
土地市場的表現往往要比住宅市場滯後,但它對住宅市場,特別是房價所產生的影響是幾何級的。土地市場的持續高溫還在繼續,那麼,它對住宅市場的影響,也還將持續一段時間。
二手房成交縮量價格不動
二手房市場價昇量縮的跡象,同樣非常明顯。
上周杭州五大城區共成交二手房890套,與前一周(981套)相比減少91套,環比下降10%,日均交易量為127套,而890套的周成交量,也是自5月份以來最低的一周。另一方面,上周的成交均價為15559元/平方米,高於前一周(15552元/平方米)7元,又創了周成交均價的新高。
杭州二手房市場在經歷了2月至6月份『量價齊昇』的火爆行情以後,相比7月份最高點,目前單周的市場成交量下降約35%左右,近期成交量明顯下降既有7、8月份為房產市場傳統淡季的原因,更重要的則是因為房價上漲太快,購買力跟不上,剛性需求和投資性需求都開始持觀望猶豫態度。另外,現在出售者對房價心理預期的高度也略有緩和,不少投資者都開始『高位出手』套現,市場買賣雙房的博弈天平,開始有所傾斜。
一位資深房產投資客認為,房價拐點是不是來臨,可能很難從單純分析市場中得到結果,樓市同時也是一個政策和金融市場。杭州目前二手房成交實施優惠的退稅政策,但目前這一政策只在年底前有效,如果沒有新的調控政策出現,預計到今年年底之前的二手房市場,可能不會有大的波動。
針對房價不斷上漲的現狀,相關部門也相繼發出了警示信號。
8月5日,國家稅務總局表示,近日將把房地產業的稅收作為監管重點,要求各地稅務機關加強房地產業等領域的稅收征管。當晚,央行發布第二季度貨幣政策執行情況報告,首次提出要對寬松的貨幣政策『動態微調』。日前財政部又發布《我國上市公司2008年執行企業會計准則情況分析報告》,表示應關注貨幣資金投向,防范信貸資金進入股市和房地產市場,助長泡沫和引發通貨膨脹。
8月23日,國土資源部表示,在確保拉動內需項目和民生項目用地的情況下,下半年要加強土地的批後監管,防止趁機搭車圈地。中央層面主管部門發出新一輪土地調控的信號明確、強烈。業內人士認為,這一時間點的選擇頗值得玩味。今年5月,各地土地市場剛剛復蘇,7月後,土地市場已出現局部過熱現象,開發商的囤地意願強烈,不得不進行調控。
為了防范房地產市場風險,金融監管部門要求銀行加強按揭貸款風險管理,再次重申嚴格執行二套房貸標准。
8月25日,國家發改委相關負責人向全國人大常委會報告今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況時也表示,當前經濟回昇向好的勢頭還不穩定、不鞏固、不平衡,部分城市住房價格上漲過快。
住房和城鄉建設部有關負責人也表示要重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導,督促其加強供需雙向調節,增加土地供應,引導開發企業加快投資建設,嚴格執行個人購房貸款政策,著力穩定房價。
顯然,監管層的頻繁表態,已使樓市進入敏感時期。
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