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萬科發布公告稱,擬通過公開發行的方式增發不超過現有股本8%的股份,扣除發行費用後募集淨額不超過人民幣112億元資金,其中92億元將投入14個住宅項目的後續開發建設,剩餘20億元則將用於充實公司流動資金。
萬科的融資方案並不令人感到意外,早在去年年報中,萬科就表示今年可能進行一次股權融資。公司總裁郁亮在今年的中報業績推介會上回答投資者問題時也表示,萬科『正在積極探討融資的可行方案』,應證了融資計劃的存在。
業內人士指出,今年以來,隨著住宅市場的回暖,很多房地產公司紛紛增加開工面積,補充項目資源,對資金的需求量較大。此前已先後有多家房地產企業成功融資,反映出資本市場對房地產行業的認可度較高。作為地產行業的龍頭,萬科推出再融資計劃亦屬意料之中。
在此次融資規模上,萬科管理層顯然做了比較多的考慮。目前公告公開發行預案的公司發行股份佔原有股本比例平均值大致在20%左右,根據萬科的融資方案,增發股份數將不超過發行前股本的8%。07年萬科進行公開增發時,融資額佔當時公司總資產的比例約20.6%,而以萬科09年中期時的資產規模計算,此次融資額佔總資產的比例將不會超過9%。
萬科董事會秘書譚華傑表示,此次增發規模是一個比較合適的水平,再加上原有股東可全額優先認購,受到的暫時性的攤薄影響很小,對當年業績的攤薄影響也會非常有限。從長遠來看,融資對於推動公司發展和提高股東價值將起到積極的作用。
根據萬科的融資方案,此次募集資金中92億元將分別投入14個住宅項目,其中既有天津東麗湖、深圳第五園等老項目的後繼開發建設,也有重慶高新園H分區、I分區等今年剛剛獲取的新增項目。
公司執行副總裁肖莉表示,目前萬科的資金狀況可以滿足正常經營的需求,但從公司持續增長和發展的角度,進一步增強資金實力是有必要的。
截至今年年中萬科持有現金268.8億元。不過,考慮到萬科的經營節奏已經加快,預計下半年的資金支出會顯著提高。公開信息顯示,5月以來萬科新增項目數量已經明顯增加,共獲取了19個項目,地價金額總計約110億元。此外,萬科在中期報告中宣布09年的計劃開工面積由原先的403萬平米上調為585萬平米,上調幅度達45%。這意味著未來的資金需求將大幅提昇。
分析人士認為,房地產行業是一個資金密集型的行業,而萬科的開發規模又在行業中處於領先地位,資金需求量大。截至中期萬科共有在建項目100個,擬建項目53個,合計153個項目需要後續投入。一方面萬科必須保持足夠的資金協調項目的發展。另一方面,雖然萬科並不主張過多的土地儲備,但從可持續發展的角度考慮,也有必要及時補充一些合適的項目資源。此次融資如果能順利進行,對萬科未來兩到三年的發展將起到積極的促進作用。
截至中期時,萬科的資產負債率為66.4%,進一步債權融資的空間不大。根據理論測算,如果此次成功融資112億元,融資後其資產負債率有望進一步下降至60.9%左右,公司的財務結構將更加穩健,現金比率也將進一步提昇,未來的項目開發與項目拓展將具有更大的資金空間。經歷過此前兩年市場大起大落的調整,萬科的經營風格更趨成熟,突出反映在萬科近期的拿地行為上。
2季度以來萬科的拿地步伐明顯加快,不過,在具體項目獲取上萬科表現出了更多的謹慎。譚華傑表示,今年萬科的拿地策略是『精挑細選,把握機會』,重點會關注新增項目的價格合理性和風險性,並且不會購買只有基於房價快速上漲纔能贏利的項目。最明顯的例子是,萬科今年以來新增的土地大多集中於二三線城市。公司在中報中對此進行了解釋:『一線城市的土地競爭相對其它城市更加激烈,為了保證項目的收益水平,公司本年新增的項目多數位於沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。』
分析人士認為,萬科在上半年資金比較充裕的情況下,拿地仍然比較謹慎。說明公司的心態在經過前兩年的市場調整後更加成熟,這將有助於確保融資之後公司經營的穩定性。
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