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"漲、漲、漲!"今年3月以來,深圳樓市可以用"瘋狂"二字來形容,不僅樓市成交量居於全國前列,而且價格也屢創新高。7月15日,深圳新房的成交均價更是創下18609元/平方米的驚人數字!讓人出乎意料的是,深圳樓市這種"量價齊昇"的大好勢頭卻在7月底戛然而止,特別是在成交量上,新房、二手房均出現巨縮的情況,除羅湖區外,深圳其它五個行政區成交量均出現大幅下滑。其中,福田區的環比跌幅達到38%。
8月2日,深圳市國土局公布的數據顯示,深圳全市新房成交僅為46套房,這是春節過後深圳單日成交的最低值,這也是2008年樓市最低迷時期的單日成交水平。而值得注意的是,這天的成交均價卻為20939元/平方米,比今年年初房價的均價翻了近一倍!
二手房的情況也一樣,在量跌的同時,深圳已有部分樓盤的二手房價格開始下跌。
短短兩個月,深圳樓市為什麼會出現如此之大的反差?是不是已經進入了一個"有價無市"的怪圈?深圳樓市是否再次出現了拐點?記者近日帶著這些問題對深圳樓市做了一個調查。
7月來樓市成交量屢創新低
從今年年初開始,深圳樓市回暖的跡象已經十分明顯。特別是進入3月以來,深圳樓市出現量價齊昇的"滿堂紅"。據深圳市國土資源和房產管理局公布的數據,今年上半年深圳新建商品住宅銷售面積已接近2007年同期水平,而新房價格也是一路飆昇,均價由1月份每平方米11459元上漲到6月份每平方米14900元。
然而,深圳樓市這種"大好局面"在持續5個多月後,卻來了個"急剎車"。據世聯地產的統計數據顯示,深圳7月商品房銷售面積為54.83萬平方米,環比下降17.43%。根據深圳市國土局公布的統計數據顯示,進入7月份,深圳日均新房成交量多次跌破100套;7月的最後一周(7月24日~30日),深圳共成交新房749套,日均成交107套,環比再次下降33.6%。
8月以來,這種"成交下滑"趨勢繼續延續著,全月成交量環比繼續下降,遠遠低於今年以來的平均值。深圳房地產信息網的檢測數據顯示,8月份前半個月深圳共成交新房1937套,相比7月同期下滑70%,創下今年2月以來的最低成交量。在8月2日,深圳全市新房成交更是"爆冷",跌破了50套,一天只賣了46套房,成為春節過後深圳單日成交的最低值,這也是2008年樓市最低迷時的單日成交水平。在8月9日,深圳全市也僅有75套新房成交。
業內人士均認為在"高房價"的重壓下,9月深圳住宅銷售仍將保持較低水平。
市場觀察
一手樓價格與成交量呈現巨大反差
進入7月來,與樓市成交量巨縮形成鮮明對比的是,深圳樓市價格依然"紋絲不動",保持高位,似乎一點也沒有受到影響。
據統計,今年2月至7月的半年時間內,深圳成交均價上漲了5310元/平方米,上漲幅度高達50%。據安信證券報告顯示,深圳8月第一周商品房成交為7.66萬平方米,雖比兩周前下降了11.7%,但成交均價卻達到20206元/平方米,突破了2萬元的大關。在成交面積下滑的情況下,成交金額為15.5億元,反而上昇了9%。
即使8月2日新房成交"爆冷"的當天,價格卻依然維持在高價位,成交均價為20939元/平方米,這比年初時11000元/平方米的房價翻了近一倍。記者同時從招商置業市場研究部了解到,南山7月新盤市場共成交1210套,成交量下降31%,成交均價卻高達20791元/平方米。
對於這種"量跌價昇"的現象,戴德梁行認為,其主要原因是高價大戶型產品成交增加,以及部分項目借市場回暖之機提價。也有業內專家指出,市場需求在過去半年已經大量釋放,其中一手住宅上半年銷售面積已達385萬平方米,等同去年全年的389萬平方米,深圳樓市已經步入消化期。
案例1:
6月開盤半天賣80套
8月多數樓盤無人問津
位於寶安中心區的頂級新樓盤熙龍灣二期,三個月前剛剛開盤銷售。這個位於寶安中心區的2期樓盤,相比周邊的樓盤,價格也是最貴的,力推主力戶型為180平方米以上的4房~5房的大戶型,當天開盤均價也在2.2萬元/平方米。銷售人員小吳向記者介紹,雖然價格很高,但是在開盤的第一天下午就成交了80套。
每周銷售2~3套
據附近創輝租售中介公司的置業顧問小陳介紹:"現在一手的熙龍灣二期剩餘不多了,但二手房目前都是無人問津啊!價格還沒有絲毫減少,已經到2.3萬元/平方米。"小陳表示,三個月以前,每周隨隨便便就可以銷售2~3套房,但是自8月起,按"四成首付、1.1倍利率"的二套房貸預計政策,衝擊大量的投資客,使得銷量急劇下跌,"另一方面,也是房價漲得有點離譜了,大多數投資客紛紛選擇短期離場觀望。"
好房能賣好價錢
在這家創輝租售中介公司,記者遇到了在香港回歸後就來深圳做生意的馮先生、馮太太,原來他們已經在深圳多處購房投資。
馮太太得意地向記者介紹,在2007年深圳樓價最高峰的時候,賣了手上兩套位於羅湖和福田的房子,讓他們賺了一倍。目前他們手上仍有3套房在手,並不打算很快下手買,暫時只是過來看看。
他們認為,真正好的房子不愁賣不出價格,而深圳目前這種"有價無市"的局面也正是考驗樓盤的時候,"按照我們市場調查的結果,成交量主要是減少在一般性商品房上,高檔住宅還略有上昇的趨勢,均價也是這麼被抬起來的。"
而在羅湖區的東方尊峪樓盤,記者從調查結果也驗證了這對夫婦的說法。這個樓盤在8月份的成交量讓附近別的樓盤"羡慕不已"。
近兩周出現房荒
據附近的幾家中介介紹,東方尊峪雖是周邊價格最高的樓盤,但也是品質最高的大盤。近一個月,其餘樓盤處於"停售"狀態時,它的銷售量卻有增無減,而且近兩周還出現了"房荒"的局面。"可能是業主看中了樓盤未來進一步的昇值潛力,都不太願意放盤,即使願意放盤的,價格也是高出市場價一大截。"華拓地產的一位經紀人告訴記者。
部分新樓盤兩周成交不到一成
進入8月份以後,許多新開盤的樓盤都是"門可羅雀",看的人多,真正買的人卻很少。
記者了解到,8月前兩周,深圳一共有9個樓盤入市。而據國土房管局網站顯示,截至8月17日上午11時,這幾個樓盤的銷售業績並不樂觀,除了波托菲諾純水岸和萬科第五園兩樓盤成交五成以上,其餘樓盤銷售率均在四成以下,個別樓盤僅有一成成交。例如,位於龍崗區布吉街道的新樓盤佳兆業上品雅園,本月剛剛開盤,一共推出441套商品房,但開盤至今,銷售僅為9.75%,還不足一成。
即使一些前段時間銷售火爆的新樓盤,這幾個月的銷售量也是一落千丈。以正在火熱銷售的百事達樂湖為例,一位銷售人員告訴記者,前三個月基本銷售完了整個樓盤的三分之二,而8月以來,成交量還不到7月份的三成。"現在正是一批顧客交首期款的時候,但部分顧客又在猶豫了,還有人乾脆放棄了10萬元的定金,以沈重的代價選擇繼續觀望。我們認為,國家的緊縮政策是造成這種高價樓盤成交量減少的一個主要原因。"
據深圳市星彥地產顧問有限公司副總經理劉瑩透露,按工程進度,下半年深圳具備銷售條件的新盤有64個,新增住宅面積預計達到346萬平方米。因此,劉瑩認為,這種集中放盤的現象很可能會導致下半年樓市出現供大於求的局面,新盤的成交量會繼續走低。而記者從深圳國土部門了解到,從8月底至年底,深圳全市大約有53個項目要開盤,而在這些項目中,除了3個是寫字樓項目外,其餘均為住宅項目,約有4萬套新房推出。
在這些新房中,既有公寓,也有中小戶型、純大戶型,還有別墅,完全能滿足不同置業者的需求。
案例2:
8月樓市生意一單沒做
經紀人難得清閑忙減肥
說起樓市的"冷熱二重天",中原地產公司蓮塘分公司的經紀人李艷體會最為深刻。"8月份我已經一單生意也沒有做過了,不是我工作不努力,是連個看樓的人都難遇上。"李艷向記者嘆口氣說,"這與前兩個月反差太大了,我們做中介的也被樓市的撲朔迷離搞得不知所措。"
李艷指著自己近三個月的業績表告訴記者,"你看,我6月賣了7套房子,做了15萬多元的傭金;7月賣了3套房子,賺了5萬多元的傭金;而8月份,我的業績表上還是個'零'呢。"李艷告訴記者,不僅是自己,全公司的同事這個月都是整天坐在公司裡喝茶閑聊。
"我們公司的經理看著都著急,於是給我們每個經紀人下了一條硬任務,那就是每月必須帶3個人看樓,如果到月底拿不出3份看樓確認書,每少一份扣100元工資。"李艷無奈地說。
李艷說,由於沒有業務,她就在8月中旬休了一周的假期。"想著6月份,我帶顧客看樓都快跑斷了腿,而現在忙的卻是美容和減肥,反正閑著也是閑著。"
不過記者也注意到,深圳部分樓盤的一些二手房價格已經開始松動,出現下降趨勢。家住蛇口的劉小姐半年來一直在想給父母買一套房子,這兩個月她一直在寶安中心區看房子。"我看中一套70平方米的房子,6月的時候業主死守76萬元不放,我當時只願出73萬元,因此沒有成交。昨天中介打電話過來,說業主願意把價格降到72萬元,比我兩個多月前開出的價格還低。"
專家分析
8月緣何出現"天價地量"?
深圳社科院房地產與運營中心主任高海燕表示:"以目前宏觀經濟的背景,今年年底出臺實質性的政策來改變樓市是不可能的。"高海燕分析說,大部分人買房的需求都是剛性需求,投資客不像去年那麼集中,所以樓價保持了相對穩定。而今年下半年的交易量會有走低的過程,但是樓價是不會有大起大落。
中原地產總經理李耀智則表示,去年樓價雖然調整幅度大,但是租金沒有很大的跌幅,所以無論是投資者還是置業者均感到租金的回報率很高。一直持續到今年的五、六月份,銀行的貸款也很松動,鼓舞了大批的投資客和置業者購房,因此成交量不斷創新高。然而,今年房價雖然大幅上漲,但租金回報率沒有昇幅,所以很多投資客采取了觀望態度。
李耀智認為,從發展商和業主的心態來看,只有當"天價地量"這個狀況徘徊很長一段時間,且一直徘徊到大部分人都采取觀望態度時,成交量纔會有可能大幅下跌。
走勢預測
下半年或出現小幅震蕩
深圳旅游和地產研究中心主任宋丁認為,從去年10月,深圳的樓市就開始了回暖的歷程,尤其是國家出臺了二套房貸,促進了深圳的樓市走勢在一季度比較平穩,而從6月開始,深圳的樓價在一個月內漲幅接近2000元/平方米,到目前為止仍在持續。"深圳目前'價增量減'的局面,對第三季度可能還會有影響,但是下半年增幅應該不會很大。受到六、七月樓市虛增的影響,微降的可能性也不是沒有,不過最終還要根據第三季度的經濟報告來看,國家應會有所舉措。"
對於屬於剛性需求打算買房自住的購房者,宋丁認為,隨著二次房貸緊縮政策的執行,投資者必然也會三思後行,也不是很易出手了,因此出現了短期離場觀望的現狀。
宋丁預測,今年下半年深圳的樓市可能會有小幅震蕩,但幅度有限,成交量可能也會有所下滑,但他強調,對於有自住需求的人,不必擔懮未來樓價會有大幅改變,因為樓市回到2007年的高價再狂跌的可能性是很小的。
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