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房地產上市公司半年報可謂靚麗。統計數據顯示,截至8月26日,110家房地產上市公司中已有86家公布中期業績,合計實現淨利潤147億元,較去年同期118.5億元增長23.7%。
然而,此前風傳的廣州二套房貸收緊政策於近期開始全面開花--廣州二套房貸開始全面收緊,7月份簽約量甚至降至年初水平,更是激起市場對房市拐點即已出現的擔心。
房地產行業下半年何去何從?上市房企的股價又會走向何方?
核心提示
1、86家房企公布中期業績,合計實現淨利潤147億元,較去年同期118.5億元增長23.7%;
2、日前,廣州二套房貸優惠政策驟遇"紅燈",7月簽約量降至年初水平;
3、房地產行業兩極分化嚴重,部分中小房企開工率不足。
後市指南
業內房產專家普遍認為,在二套房政策收緊的背景下,短期房價快速上漲的腳步放緩是個大概率事件。不過,業內專家同時指出,單憑二套房貸收緊之力,能阻止房價快速躥高,卻難使其再次大幅回調。
市場資深人士付文舉向記者表示:"地產股調整很充分,不排除短期地產股借這個利空繼續向下尋求支橕,但從中期來看,房價、特別是地產股漲價的動能十分充沛。只要大盤企穩,地產股新一波行情就會到來。"
數據一線
開發投資
國家統計局近日公布了1-7月全國房地產行業數據,其中,房地產開發投資17720億元,同比增長11.6%,增幅比1-6月提高1.7個百分點,比去年同期回落19.3個百分點。房屋施工面積25.07億平方米,同比增長12.5%,增幅比1-6月回落0.2個百分點。
新開工面積
房屋新開工面積5.50億平方米,同比下降9.1%,降幅比1-6月縮小1.3個百分點;房屋竣工面積2.54億平方米,同比增長24.7%,增幅比1-6月提高2.4個百分點。完成土地購置面積16309萬平方米,同比下降25.8%;完成土地開發面積12789萬平方米,同比下降13.4%。
土地成交:
本報了解到,整體市場成交再度放緩,名企繼續圈地熱潮。
據克而瑞(中國)研究中心統計數據顯示,7月24日至7月30日,一些知名房企繼續圈地熱潮,金地集團以262%的高溢價率競得寧波市梅墟新城地塊,保利地產也以12億的高總價拿下成都領事館地塊。
8月7日至8月13日,蘇寧環球分別以60.6%、48.9%的溢價率拿下南京兩住宅地塊,其中南京2009G30地塊7142元/平方米的樓板價創下河西板塊史上樓板價最高紀錄。
事件點評
國泰君安研究所孫建平認為,7月以來政策面的微調只要松緊有度,從長遠看有利於延續行業景氣,而對開發商的利潤來說,重要的不是房價漲多高,而是漲多長時間。
盡管行業銷量有回調,但萬科、保利、金地等公司披露的7月銷售面積和金額數據依然非常好,反映出行業集中速度在加快。繼續建議超配,維持調整是買入機會的判斷。
市場前沿
房地產行業兩極分化嚴重
歡喜:優秀房企重入增長軌道
據統計,截止8月26日,110家房地產上市公司中已有86家公布中期業績,合計實現淨利潤147億元,較去年同期118.5億元增長23.7%,其中49家淨利潤同比正增長,季度環比實現正增長的更多,達到64家,同比、環比同時實現正增長的也有38家,合計實現淨利潤124億元,佔86家淨利潤總額的84%。
顯然,包括萬科、保利、金地、招商地產等行業"鶴立雞群",顯示優秀的房地產公司正在重新步入業績增長軌道。
懮慮:部分中小房企開工率不足
不過,記者了解到,同比、環比都是負增長的房地產公司也有11家,都是一些中小型房地產公司。
"其實這正體現了房地產行業兩極分化的趨勢正在形成。"西南證券房地產行業分析師肖劍表示,實際上上半年特別是二季度,房地產銷售火熱的情況只是出現在一些規模較大、有足夠的擴大經營能力、土地資金都儲備豐富的公司,而一些中小型房地產公司由於土地儲備少、資金不足,甚至出現開工率不足的現象。
由於房地產企業業績季節性波動較大,單季淨利潤同比數據、環比數據或許尚不足以說明問題,但是作為反映房企未來業績的主要指標-預收賬款的變化,無疑透露出積極的信號。
策略:回避業績不佳公司
數據顯示,上述86家房地產上市公司上半年預收賬款總計1335.8億元,同比上漲43%,環比上漲32%。
肖劍認為,預收賬款更能說明房地產行業正在逐步轉好,另外從總體業績數據和實際調研情況來看,房地產行業會在今年三、四季度真正起來。
"一些中報比較好的公司會因為土地、資金儲備豐厚,業績會越來越好看,而那些業績不佳的公司則存在一定變數,如果公司進行轉型、大股東注入優良資產等,那麼後期業績還是值得期待。"
肖劍分析稱,"投資者在投資房地產板塊時,更應該關注那些有業績支橕、有良好預期的上市公司。"
二套房貸優惠政策驟遇"紅燈"
"紅燈"難使房價大幅回調
日前,廣州地區的各大銀行基本上統一了口徑--首付必須四成,利率也要上浮1.1倍。
利用二套房貸優惠利率炒房的投資客驟遇紅燈,房地產業界人士表示,二套房貸收緊,確實阻擋了投資客進入樓市的腳步,尤以大面積、總價超過300萬元的物業受影響較大。
有觀點認為,由於二套房貸收緊,雖然首次置業者和改善型置業者仍可享受打折利率,但有購房者看到政策轉風向,開始進入觀望狀態,廣州樓市由此再度進入靜默期。
不過,業界人士預計,單憑二套房貸收緊之力,只能阻止房價快速躥高,卻難使其再次大幅回調。
銀行收緊程度亦有不同
各大商業銀行的口風轉變,源於7月以來銀監會對二套房貸的態度漸趨強硬。銀監會此前除重申二套房貸政策須嚴格執行外,還對銀行打"擦邊球"的現象十分關注,表示將嚴查二套房貸款業務裡的各種違規問題。
不過,在具體申請過程中,銀行方面其實仍有一些折中的辦法。
某股份制商業銀行人士稱,在該銀行申請二套房,仍可以"個人"而並非以"家庭"為單位來計算房產套數,比如一對夫妻名下已有一套房產,作為非主貸人的一方,在另外購置新房時仍可享受首套房的商業貸款優惠利率;再如如果第一套房貸款已還清,則申請第二套房房貸首付、利率仍可參照首套優惠進行。
廣州簽約量降至年初水平
7月份起,二套房貸收緊風聲猛刮,"刮跑"了部分廣州樓市的成交量,一手房市場首當其衝。
據中原地產數據,今年上半年,廣州一手住宅市場迅速反彈,剛性需求買家和投資型需求買家紛紛入市,上半年共簽約近490萬平方米,月均簽約超過80萬平方米。而7月份的簽約量同最近半年的水平相比明顯下降,僅略高於今年1月份的水平。
中原地產物業部副總經理潘婉霞認為,在廣州樓市成交量萎縮的諸多因素中,至少有一成左右是拜二套房貸收緊所賜。二套房貸相關政策的從緊執行,從7月份開始就對不少准備二套房貸的購房者造成較大影響,也令不少購房者擔心政策會繼續調整而有所猶豫,導致成交速度放緩。
"四大天王"中考成績單喜人
今年上半年房地產企業銷售業績普遍出現大幅增長,大部分企業已完成去年全年業績的70%,有的甚至超過了去年全年的銷售收入。萬科、保利、恆大等6家房地產企業的銷售金額均突破100億元。
以"招保萬金"為龍頭的房地產"四大天王"今年業績迅猛增長。其中,萬科繼續穩坐房地產上市公司頭名位置。
買地:萬科6月買地資金翻番
據萬科A(000002)披露的6月份銷售及近期新增項目情況簡報顯示,公司上半年累計銷售348.8萬平方米,銷售金額307.6億元,同比分別增長31.2%和25.7%,大幅超出市場的預測與預期值。
值得一提的是,萬科在6月份繼續加大拿地力度,共投入47.03億元拿下廈門、福州、重慶、上海、順德和鞍山的8個項目,其中重慶項目多達3個。8個項目總建築面積203.3萬平方米,相比5月份,萬科用於拿地的資金翻了一番,所獲項目建築面積增長78%。
萬科6月份銷售面積和銷售金額環比略有下降,但同比卻增長高達49.9%和57.1%,而5月份兩指標同比增長率為19.3%和19.7%。業內人士認為,這表明萬科6月份銷售情況非常良好,良好的銷售勢頭亦帶動了萬科積極拿地的勢頭。
中金公司認為,萬科加快拿地、開工節奏,成本控制對毛利率的拉動將於明後兩年逐步體現,未來存在較好業績釋放空間。
賣房:招商地產今年圓百億夢
招商地產(000024)披露的2009年半年報顯示,上半年實現淨利潤4.87億元,每股收益0.283元。營業收入28.76億元,同比增長98.75%。其中,房地產開發與銷售實現21.12億元,同比大增201.75%。
"從目前看,今年房地產銷售有望實現去年沒有突破的百億夢。"招商地產董事、總經理林少斌肯定地表示,下半年,可以對外公開銷售的樓盤總價約40億-50億元。
今年上半年,招商地產在10個城市、共計19個樓盤推向市場,銷售面積62.32萬平方米,銷售金額71.69億元。銷售面積、銷售金額、銷售回款率均超過計劃。
據此,招商地產對2009年經營計劃進行重新調整。計劃開工面積由112萬平方米調整為247萬平方米,較原計劃翻了一番。
方正證券認為,在股東支持下,公司的項目及資金優勢顯現,近兩年將是公司的高速成長期。
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