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近日,在安家網等房地產專業網站的BBS論壇上出現了"存量二套房貸利率將要統一調高至基准利率110%的水平"的傳聞。
對此,晨報記者昨日從滬上多家銀行獲悉,所謂監管層即將出臺的"新規"並非事實,對存量二套房增收利息的可能性並不大。
不過上述銀行證實,目前對二套房貸的審批確實全線收緊,僅有VIP客戶可能被網開一面。
法律、清算成本都是阻力
"存量二套房貸利率調高"的傳言,引發了網友的普遍擔心。如果該說法屬實,則意味著上半年銀行將部分實為二套房貸的購房者"優待"為首套自住房的行為,將遭到監管層的清算。
在接受采訪時,多位在銀行房貸部門工作的管理人士均認為,監管層近期有可能出臺進一步嚴控二套房貸的新規定,但其中不太可能包括"對存量二套房貸利率統一調高至110%"的條款。
"因為從法律以及成本角度考慮,這樣做都是不現實的。"某國有銀行零售信貸部負責人表示,銀行與貸款客戶簽訂的合同已經具有法律效力,其中就包括貸款利率多少,"任何一方都不得隨意違約,監管部門的行政指令顯然不可能逾越這一點。"
"此外,從可操作角度考慮,這樣做的成本過高,銀行未必能夠推行。"該負責人還表示,"我們不可能為了核實哪筆貸款是二套房貸,而重新將已發放貸款再審核一遍,那樣做成本太高了。"
房貸審批確實全線收緊
不過,記者在采訪中也發現,目前房貸業務已不再是各家銀行的"香餑餑"。上半年,對二套房貸普遍打"擦邊球"的銀行,如今都聲稱嚴格執行二套房貸政策,對客戶的審核標准明顯比以往嚴格。"分行現在集中審批,比以前放貸嚴格不少,整個流程速度變慢,放款的時間變長了","分行在渠道費上收得緊,不再像以前那麼大方了","如果被評定為資質較差的客戶,肯定拒絕放貸"……記者聽到許多類似的說法。
據了解,目前上海大多數銀行都以"家庭"為單位來認定房產套數,而此前,多數銀行默許以"個人"為單位,即使一對夫妻名下已有一套房產,作為非主貸人的一方,在購置新房時仍可享受首套房的貸款利率優惠。"眼下,這種優待幾乎絕跡,即便是優質客戶,如果被認定為二套貸款購房的話,首付款必須在4成以上,能通融的只有利率,而且像以前下浮30%的,難度也越來越大。"某支行副行長王先生透露說。
對VIP客戶仍能網開一面
在貸款普遍收緊的大背景下,各家銀行執行的放貸政策並非"一刀切"。"好的客戶,大家還是搶著貸的。"一家小型銀行的部門負責人表示,信貸政策不會"一刀切",符合銀行規定的優質客戶,即便是二套房貸,仍然可以貸到七折甚至更低的利率。
據記者了解,目前,部分滬上銀行利用氣球貸等節息的房貸產品,對資質優良的客戶仍網開一面,最低利率比七折利率水平還要低,有些改善型購房的優質客戶甚至可以拿到6.8折的超低利率。
此外,部分銀行對貸款總額超過200萬元的客戶,也執行利率優惠的政策。據銀行人士透露,這些客戶的特點多為所購房產金額大、物業高端,而購房者職業、收入等均夠得上銀行的VIP級別。"銀行對這類優質的客戶不願放棄,因為他們除了利息貢獻外,還會給銀行帶來其他收入,比如證券賬戶資金往來結算、信用卡等。"
二套房認定標准,銀行各有說法
為了切實感受各家銀行二套房貸政策的"寬緊度",記者昨日以購房者身份致電多家銀行的服務熱線,諮詢同樣四個問題,結果發現各行的說法大相徑庭。
問題一:
異地產權房是否計算
民生銀行某支行稱,"不在上海買的,就不算。"也就是說,即使在異地有產權房,只要是第一次在上海置業,就仍算第一套房。招行某支行則表示,"只要你名下有房產,再次購房就算第二套房"。交行某網點工作人員答復說,"算不算第二套購房的依據是個人的征信報告,報告上顯示你名下已有房產,那麼就算二套房。"
浦發行工作人員表示,"如果你購買異地的產權房時沒有貸過款,那麼在上海買房就算第一套"。工行工作人員表示,"是否歸入第二套房,主要看上海房產交易中心是否顯示你名下有房產。"
問題二:
首套為非普通房,是否能優惠
建行和農行表示,"不論首套房是不是普通房,第二套房都按銀監會規定的二套房貸政策執行。"
部分中小型銀行則表示,"首套房如果是非普通房,如果沒有貸款或結清,第二套購房仍算首套,可以按首付兩成、利率7折來執行。"
問題三:
婚前有共有房,再購房怎麼算?
對這一問題,滬上多數銀行目前均以"家庭"為單位認定房產套數。按照這一原則,多數銀行認為這種情況仍可視為首套自住購房,因為新婚買房等於再度組建一個新家庭,房產套數應重新算起。
問題四:
目前申請二套房貸難度大不大
多家銀行表示,"只要資質良好。"但建行表示,"現在房貸各方面都從嚴要求,不僅要考察還款能力,還要看之前的還款情況。"招行稱,"目前申請第二套房貸的難度很大。 "
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