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二套房貸收緊了,二套房貸松綁了,二套房貸又收緊了。不時見諸報端的消息讓那些准備貸款購房的人有些摸不著頭腦。
圍繞二套房貸政策的爭論始於2007年末,本來一個看似簡單的政策,實際操作卻似乎總遇到這樣那樣的疑問。
"現在你要再問我,我都不敢細說了,就說我們嚴格按照監管部門的要求去做就行了。"19日,當再次接到記者打過去的諮詢電話時,省內某銀行房貸部門的業務主管李超(化名)話語中透露出些許無奈。
緊了又松、松了又緊的二套房貸政策,在實際操作中到底遇到了什麼?
探訪售樓處:答復模棱兩可
"據說二套房貸政策又收緊了?現在辦能按7折優惠利率貸款不?"19日,長春亞泰大街附近一樓盤售樓處,記者以購房者身份諮詢售樓員。
"之前(買房)貸過款嗎?"售樓員問。"貸過。""還完了嗎?""沒呢。""那不行。首付最低四成,利率得上浮,基准利率的1.1倍,不能打折。""那如果貸款結清了呢?""結清了就跟一套房貸的政策一樣。"售樓員肯定地說。
"可如果沒結清房貸,不是也有改善型住房能享受優惠的說法嗎?"記者想問得更清楚一些。"上套房子面積多少?""69平方米,兩口人。""不符合條件。最近銀行那邊收緊了。"在記者的追問下,對於"之前一套房貸沒結清,又不符合改善型住房標准的二套房貸,利率還能不能打折"的問題,售樓員的最終答復模棱兩可,表示"再問問"。
上半年曾一度"松綁"
就在兩個月前,省內銀行方面在接受本報采訪時,口徑頗為一致地承認本地銀行業有關二套房貸政策"松綁"的事實,因為當時很多銀行對於嚴格意義上的"二套房貸"(既不符合首套房貸已結清,也不符合改善型住房標准的二套房貸),也能給出首付三成、利率7.5折、8折、8.5折這樣的優惠。而對於那些首套房貸已結清、或者符合改善型住房標准的情況,則更不用說,直接"比照首套房貸優惠"來操作。
此後,當外地相繼傳出"收緊"消息時,省內包括工、農、中、建四大行在內的多家商業銀行也都稱"沒有收緊"。
"說松綁,依據的是2008年末人民銀行和銀監會聯合下發的《關於認真學習和貫徹落實〈國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若乾意見〉的通知》。"某銀行房貸部門人士告訴記者,在《若乾意見》中指出,對人均住房面積低於當地平均水平的改善型住房比照執行首套房優惠政策。"對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業銀行在基准利率基礎上按風險合理確定"。"以上政策暫定執行至2009年12月31日。""按風險合理確定,等於說是權力完全下放。首付四成、基准利率1.1倍的硬性要求已不復存在。"該人士告訴記者,從理論上而言,按照這一政策,二套房貸款即便是最低首付兩成、利率7折,都均有理論上的合理性和合規性。
銀行:"不敢細說了"
然而,事情卻在最新文件的下發後,產生了微妙的變化。
6月19日,銀監會下發了一份《關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》(銀監發[2009]59號),省內各銀行的基層執行部門大多在7月上旬接到了這份轉發下來的文件。"盡管並沒有對二套房貸的首付及利率提出明確限制。只是重申嚴格執行之前的幾個相關文件規定,但被普遍認為是監管層的一記無形的'緊箍咒'。"省內某銀行房貸部門的業務主管李超告訴記者。
因此產生的直接後果是,在7月上旬至今的一個多月內,各行都相繼對外表態"嚴格執行監管層政策","收緊二套房貸"。"但實際操作中大家心知肚明,各行都在'審時度勢','看情況'。你要問我的話,我都不敢再細說了。"李超坦言。
市場競爭與合規性的博弈
二套房貸政策在執行環節上到底面臨著什麼樣的問題?
"要麼把政策制定得再細些,不留歧義;要麼各家銀行形成一個統一戰線,不至於因為競爭影響了政策的執行力。"跟李超所抱有的疑問一樣,省內另外一家商業銀行房貸部門的負責人也表示。
據介紹,2007年至今有關二套房貸政策,央行、銀監會、國務院辦公廳相繼出臺了多個文件,這也成為各商業銀行執行的重要依據。"比如文件裡有'對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業銀行在基准利率基礎上按風險合理確定'的規定,怎麼個按風險合理確定法?各行標准肯定不一樣。"上述人士稱,為何上半年說"松綁"時沒有哪家站出來說"收緊"的?原因很簡單,A銀行"按風險合理確定"給你8.5折優惠了,B銀行不能眼看著讓客戶流失吧,也給8.5折,甚至8折。"現在表面說收緊,但執行中只要有一家銀行給優惠了,其他銀行肯定不能'坐以待斃'。"
業內:對本地市場衝擊不大
被視為房地產市場一支另類"晴雨表"的房貸政策,對本地的房地產市場也存在著一定的影響,但作用似乎並不十分明顯。"南方一些城市那種'過山車'似的影響,在長春不會出現。"本地一房地產資深人士在接受本報采訪時表示。
20日,記者就二套房貸松綁或者收緊對於房地產商會帶來哪些影響的問題,采訪了幾位本地的地產商。接受采訪的3位業內人士均表示"會有一定的影響,但影響不大。"
"影響肯定是有的。二套房貸政策松一些的話,肯定會刺激一部分人買房,要是緊一些的話,則會使持幣待購的人多一些,成交量也會有一定的下滑。"
業內人士坦言,目前還沒有看到銀行全面收緊二套房貸的情況,本地房地產市場比較平穩健康,一些優惠"還是可以操作的",所以,暫時沒有考慮應對收緊的所謂預案;另外,本地市場剛性需求佔絕大多數,從上半年的交易情況看,90%的購房需求是用於自住。剩下的10%,多用於投資,房貸政策收緊,對這10%的人來說影響多一些,但他們當中,有一部分可歸入高收入人群,對利率高低並不敏感,所以說,整體影響不大。
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