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"中海地產下半年的工作重點是'籌備多年的房地產基金',爭取於年內成立。估計規模可達5億~8億美元,將以私募基金形式經營,主要用於投資中海地產集團的住宅物業。"中海地產集團內部一位高層向《投資者報》透露。
據了解,就地產業務而言,中海地產有香港上市公司--中國海外發展(00688.HK)這一獨立的融資平臺,而同門兄弟中建地產卻缺乏這樣的平臺。不過,自中國建築上市後,幾乎可視為中建地產的融資平臺,其上市501.6億元募集資金中約有80億元全部用於中建地產的開發,其資金擬投入的24個項目全部為中建地產。
"中海地產不得不自力更生,抓緊成立'房地產基金'。"業內人士分析。
漂亮的成績單
"對於中國建築來說,集團絕大部分業績顯然要歸功於其已經在香港上市的子公司中海地產。"民族證券分析師徐永超如是說。
截至2008年年底,中國建築營業收入2020.97億元,其中房屋建築佔比79%,房地產開發佔比9.26%,基礎設施建設佔比8.71%。
但在中國建築2008年全年的利潤中,房地產貢獻率佔比卻高達48%。今年上半年,該數字又有所攀昇,房地產業務佔其營業利潤的50%以上。其中,中海地產佔到了絕大部分。
作為內地最早在香港上市的房地產企業,中海地產已是香港恆生指數成分股及中國最具價值的房地產品牌之一。
中海地產資產及銷售額位列上市地產公司第二,僅次於萬科。今年1~7月累計實現房地產銷售額273.3億元,同比增長71.1%;累計實現銷售面積324.9萬平方米,同比增長97.9%。
截至7月底,珠三角地區為累計實現銷售額及銷售面積最多的地區,其銷售額和銷售面積分別達到79.8億元和94.6萬平方米,同比增長分別達96.7%和121.3%。
之前在3月份的年報會上,中海地產集團高層曾透露,今年銷售目標為350萬平方米,銷售金額目標約252億元。這意味著,中海地產已經在前7個月超額完成全年銷售額任務。
中海地產的優異表現,讓中國建築董事長孫文傑也倍感"壓力"。"前幾年中海地產的資本運作為集團整體上市讓了一點路,發展慢了一點。中國建築上市後,中海地產一定會加快發展,提高盈利。"在深圳的路演推介會上,孫文傑向機構投資者保證,公司上市後會從多方面加強對中海地產的支持,首先是給中海地產充足的決策權,其次可以從資金上給予支持。"必要時中國建築甚至可以借錢給中海地產發展業務。"作為中國建築打包上市的資產之一,中海地產事實上已經借其曲線回歸A股。在首創、富力、復地還在拼命打通A股渠道之時,中海地產已經順利成為首只A+H的地產股。
下半年發力土地儲備
在3月份的年報會上,中海地產表示,2009年計劃拿地至少400萬平方米以上。之前"顆粒無收"的狀態似乎很難完成年初時集團定下的拿地目標。
熟悉中海地產的徐永超表示:"在資金充裕的情況下,母公司中國建築也可能會對中海集團及中海地產有所支持"。
據悉,今年中海地產集團資本開支約326億元,其中134億元將用於土地收購,包括新增土儲、已購入土地餘款等。
中海央企的背景和拿"好地"的能力,對萬科等企業形成壓力。但與萬科、保利等不同的是,從2008年10月至今,中國海外發展卻沒有新增一塊土地儲備。
"目前公司在內地、香港等22個城市和地區共擁有土地儲備超過2373萬平方米,土地成本約2500元/平方米,主要集中在一、二線城市的核心地段,可滿足未來4~5年保持盈利每年20%以上增長的開發需要。"中海地產集團內部高層說。
8月5日,保利地產再次力壓中海地產,以19.9億元總價獲得了蘇州一住宅用地,並一舉刷新今年蘇州土地成交價格新紀錄。折算下來,其樓板價高達7549元/平方米,溢價幅度108%。
就這樣,中海地產難得的一次亮相也以空手收山而告終。
盡管如此,上述高層卻對記者表示:"下半年中海地產會加強與大型央企的合資和合作,以相對較少的資金增加新的土地儲備,在土地市場上有所作為。"他還透露:"中海地產將重點開拓濟南市場,在鞏固珠三角和長三角區域布局的基礎上,進一步強化環渤海區域的投資布局,並適當投資或持有核心城市優質商業物業。"
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