|
||||
當前,國內房地產市場非但沒有經歷有效調整,反而走入了更深的房地產泡沫陷阱。當佔國內房地產市場絕對比例的東部地區房價快速上漲,這種房價在短期內上漲過快就不能僅僅視為是局部性的而是全局性的,勢必會導致中國的房地產市場過熱,勢必也會逐漸吹大房地產泡沫。
當前中國房地產市場之所以會產生全局性過熱以及逐漸吹大房地產泡沫,究其原因,房價上漲實際上是炒房者利用了銀行"低成本資金,高杠杆或無限信貸擴張"進行投機炒作的結果之一。所以,我們要高度關注中國住房按揭貸款的潛在風險,要有效約束支橕中國房地產市場運行的信貸擴張方式--信貸的無限擴張,以此來防范"中國版"次貸危機的發生。
眼下,國內房地產市場非但沒有經歷有效調整,反而走入了更深的房地產泡沫陷阱。
根據發改委和統計局的最新調查顯示,7月份全國70個大中城市的房價依然在上漲。確實,自今年以來,國內房價特別是東部地區城市的房價呈快速上漲趨勢,如北京、深圳、上海和廣州等一線城市房價都在快速飆昇,土地價格也隨之上漲,導致了房地產泡沫的快速泛起。
那麼,這一情況是否會引起新一輪房地產過熱?最終是否會引發"中國版"的次貸危機呢?
有人認為,今年以來國內房價的快速飆昇,僅限於一線城市,如果說有房地產過熱,那也是局部過熱。更有人認為,鑒於中國還沒有對住房抵押貸款證券化,即沒有"零首付",因此"中國版"的次貸危機不會在中國發生。
果真如此嗎?非也。
在筆者看來,目前中國的房地產過熱不是局面性的而是全局性的,房地產泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個方面來觀察。
第一,今年的住房銷售已超過被認為房地產泡沫巨大的2007年。從商品房銷售情況,1-6月,全國商品房銷售面積34109萬平方米,同比增長31.7%。其中,商品住宅銷售面積增長33.4%;1-6月,商品房銷售額15800億元,同比增長53.0%。其中,商品住宅銷售額增長57.1%。也就是說,經歷了2008年住房銷售迅速下降的調整後,全國房地產住房銷售從今年3月份又開始快速增長,住房銷售面積和住房銷售金額分別高於2007年同期水平(2007年1-6月份分別為27904萬平方米和10642億元)的22%和49%。
第二,今年以來國內房價上漲的地區主要集中在東部地區。今年以來,國內房地產市場的發展很不平衡,主要表現為是今年國內一、二線城市(特別是北京、深圳、廣州、上海等四大城市)的住房銷售在快速增長。比如,今年1-5月份東部地區的住房銷售面積為13605萬平方米,中西部地區僅為11039萬平方米,兩者佔比分別為55%和45%;住房銷售總額東部和中西部地區分別為8057億元和3331億元,兩者佔比分別為71%和29%。
至於全國三、四線城市,房價不僅沒有上漲,反而下跌的趨勢仍沒有改變。但是,在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房價卻呈現快速飆昇趨勢。這幾個地區的住房銷售面積為8525萬平方米,佔比為約35%,但住房銷售金額為5986億元,佔比為53%。可見,房價上漲的問題主要出在東部地區,特別是四大一線城市及東部二線城市。
第三,住房銷售由消費為主導轉向投資為主導。從今年5、6月份開始,這些東部地區的城市住房銷售發生了根本性變化,投資導向佔據主導地位。例如,在深圳和北京兩地,本地居民、外地居民、國外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進入市場,成為市場主要的買家或炒作者,在短期內推高了當地房價。
當佔國內房地產市場絕對比例的東部地區房價快速上漲,特別是會將這一漲勢向中西部地區蔓延時,這種房價的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的,鑒於東部地區的銷售面積與銷售金額所佔比重很高,這種房價上漲過快的市場影響是全局性的。
部分東部地區房價在短期內快速飆昇,勢必會逐漸吹大中國的房地產泡沫。
現在,讓我們再來談第二個問題,當前中國房地產市場之所以會產生全局性過熱以及房地產泡沫正被逐漸吹大,究其原因,房價的上漲(如今年5-6月份一線城市房價的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行"低成本資金,高杠杆或無限信貸擴張"的結果,這預示了"中國版"的次貸危機是會發生的。
為什麼這麼說呢?根據筆者的研究,上個世紀80年代發生的金融危機都與房地產泡沫有關,如美國、日本、我國的香港和臺灣地區。當時,這些國家和地區並不存在按揭貸款證券化或個人按揭貸款的"零首付",但依然房地產泡沫會產生、吹大與破滅。
這說明,按揭貸款證券化或"零首付"只是導致房地產泡沫的一種方式。在筆者看來,導致房地產泡沫的根本原因或核心是信貸的無限擴張。當大量的信貸資金源源不斷地湧入房地產市場時,這種信貸資金的無限擴張,必然會導致房地產市場過熱和房地產泡沫。
其實,支橕中國房地產市場運行的信貸擴張方式--信貸的無限擴張所面臨的潛在風險是相當大的,甚至與美國的次貸危機相比是"有過之而無不及"。
在美國,僅僅具有次級信用的借款人進入房地產市場是導致次貸危機的原因之一,但這部分借款人僅佔美國按揭貸款人數的24%。其中,次級信用的借款人又可分為ABCD四個等級,問題往往是出在C、D級(即首付比例低的人)上。相比之下,中國所有的房貸借款人並沒有這樣的評級與區分。
另外,美國的按揭貸款利率是差異化的,銀行針對不同的借款人會采取不同的風險定價,如次級信用的人借款利率要比優級信用的借款人要高一些。但是,中國住房按揭貸款人的市場准入門檻很低,進入者十分便利,按揭貸款利率低且沒有差異化,導致風險偏好越高的人就更願意進入房地產按揭市場。
所以,中國住房按揭貸款的風險是不低的,只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風險暴露出來而已。考慮到眼下中國大部分地區的房價仍在上漲,而房價上漲又是投機炒作的結果之一,我們更要高度關注住房按揭貸款的潛在風險,否則住房按揭貸款的風險就會越聚越大,難說"中國版"的次貸危機不會發生。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||