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本市房價漲幅高出全國7倍 市區上月新房成交均價破1.2萬元 二手房價漲幅低於全國平均水平
昨日,國家發改委網站公布了7月份70個大中城市房屋銷售價格指數:全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,其中新建住房銷售價格同比上漲0.3%、二手住房銷售價格同比上漲3.0%。而天津市房屋銷售價格同比上漲2.1%,為全國平均水平的2.1倍,其中新建住房價格同比上漲2.5%,是全國平均水平的8倍多,二手住房價格同比上漲2.2%,低於全國平均水平。本市房地產界專家接受采訪時表示,造成天津新房價格同比上漲超出全國平均水平的主要因素有5個。另據了解,上周本市中心城區房屋成交均價再次刷新了紀錄,突破1.2萬元。記者許佳姚華制圖王辰
4個月房價漲了17.8%
中原地產(天津)投資顧問部提供的每月房價數據顯示,從今年4月起,本市新建商品住宅成交均價保持持續上漲態勢。7月價格又創新高,飆昇至7713元/平方米,較3月的6550元/平方米漲幅達到了17.8%。
專家觀點
境外熱錢拉高新房價
南開大學經濟學博士劉玉錄接受采訪時表示,7月初本市出臺的《關於促進我市房地產市場健康發展的若乾意見》是造成本市7月新房銷售價格同比上漲達到全國上漲水平8倍多的原因之一。由於《意見》具體采取了13條措施,所以又被稱為『津13條』。
『房地產市場是一個極容易受到相關政策影響的市場,「津13條」對本市房地產市場來說是一個極利好的消息,對7月本市房屋銷售價格的上漲起到了重要作用。』劉玉錄說。
該政策中包含了加快解決中低收入群眾住房困難、支持居民購買自住型和改善型住房、鼓勵境外人口在天津購房、調整職工住房公積金政策、支持房地產開發企業合理貸款融資、延期執行土地增值稅清算辦法、分期繳納市政公用基礎設施配套費等多項措施。在該政策出臺後,曾有業內人士評論:『津13條』的出臺傳遞出強烈的市場信號,天津房地產市場的春天來了。
劉玉錄認為,在此輪房地產市場復蘇過程中,境外資金炒作起到了很大作用,在樓市成交量中佔了較大比例。『全球金融危機導致一些境外資金到中國「保值」或「昇值」,但與2007年湧入中國樓市的境外熱錢不同,當時境外熱錢湧入中國樓市是短期行為。我個人預料,今年流入中國樓市的境外資金可能要到中國房價再次下行時纔可能離開,會是一個相對長期的行為。天津濱海新區的開發開放使天津的境外知名度不斷提昇。另外,與其他沿海大城市相比,僅僅從房價一個方面來看,天津房價還是相對較低的,因此成為一些境外投資者的選擇。』
在劉玉錄看來,由於一線城市房地產價格上漲過快,從而導致部分投資性需求轉入二線城市也是本市新房價格同比漲幅較大的原因。『一線城市樓市價格快速上漲,一些投資者轉而看好一些具有潛力的二線城市,有一定投資空間,天津就屬於這樣的城市。』
除此之外,劉玉錄接受采訪時表示,之所以7月本市新房價格出現較大漲幅和此前本市高檔房擠壓多有關系。『大量高檔房屋的出售拉高了整體的銷售均價。』
機構分析
中高端住宅集中面市拉高房價
『7月下旬以及8月初,海河沿線、中心城區很多高檔樓盤集中面市,如此多的高端住宅產品放量,造成了近期本市新建商品住宅成交價格因成交結構的高端化而持續上昇。』中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,一方面,盡管今年以來房地產市場整體供應量不斷上昇,但有效供給仍顯不足,造成市場價格的增長,而部分低端產品基礎設施配套以及交通等均不能滿足購房者要求,使得市場轉而消化大量中高端樓盤。同時,開發商也因應市場需求,進一步加大高端產品的供給,結果拉高了新建住房的銷售價格。另一方面,盡管目前市場向好,但政策面仍存在一定的不確定性。有傳聞稱:銀行將嚴格控制向房地產企業貸款,開發商對後市仍有所擔懮,因而盡可能加快工程進度,提前開盤。同時,政府為穩定市場,平衡供求關系,加大了對新盤上市的扶持,兩方面的因素使得近期樓盤出現集中上市的局面。
據了解,相對上半年的銀行信貸政策,7月份以後,銀行對房地產的貸款支持力度和速度都有所下降,目前部分銀行的房貸政策已經有所收緊。不過,盡管如此,投資客由於看好市場未來的前景,反而聞風而動,集中在政策尚未完全收緊的這段時間進入樓市炒房,使房價有所上漲。『而投資客們選擇高檔住宅的比例較大,這不僅進一步導致了供不應求的局面,而且從成交結構上提昇了整體新建住房的銷售價格。』蔣雲峰表示。
剛性需求為主二手房房價緩漲
國家發展改革委、國家統計局的調查顯示,7月份本市二手住房銷售價格環比漲幅僅為0.7%,低於全國平均水平0.2個百分點。對於二手房房價漲幅有所趨緩,業內人士認為,春節後樓市的大幅反彈過程中,寬松的信貸政策對購房需求的大量集中釋放起了重要作用,從而也帶動了二手房房價的快速上漲。不過,近期二套房貸政策的收緊使過熱的投資、投機需求受到明顯抑制,從而使得二手房房價在高位運行下增速趨緩。
21世紀不動產天津區域分部朱春峰認為,當前二手房市場雖然仍為賣方市場,但市場上的流通房源與買方需求是基本上相匹配的。只要市場有穩定的交易活躍度,供需雙方將維持一個動態的平衡。『目前,天津二手房市場還是以剛性需求為主,投資、投機需求購買的更多是位置、配套設施優越的新建商品住宅。剛性需求支橕下的二手房市場,成交價格能夠保持相對穩定。』
上周市內六區房價破1.2萬元
中原地產(天津)投資顧問部對房管局公布的統計數字顯示,上周(8月3日—8月9日)市內六區新建商品住宅繼續『量價齊昇』,共成交10.48萬平方米,環比上漲了24.4%。成交均價達到12458元/平方米,環比上漲了7.6%。
在二手房市場方面,上周市內六區共成交8.46萬平方米,環比下降了9.9%,成交均價為7359元/平方米,環比下降了2%。
分區域來看,河西區、南開區及紅橋區的新建商品住宅成交量呈增長態勢,河西區環比漲幅超過120%。除河東區外,其他五區成交均價均達到10000元/平方米以上,其中河北區漲幅最高,達到13947元/平方米。天津中原投資顧問部郭小娟認為,由於近期市內六區的高端住宅產品成交比較集中,所以拉高了新建商品住宅市場的成交均價。此外二手房市場價格基本穩定。
今年住宅租金平均降1元
和平區五大道租金最高租金一般浮動20%
日前,市國土房管局公布了本市今年房屋租賃市場指導租金,此次公布的指導租金是2009年度各區(縣)典型區域內的住宅房屋和主要道路上的非住宅房屋租賃指導價格。根據該指導價,今年各類租賃房屋價格與去年相比變化幅度不大,全市住宅平均租價同比降低了1元。對於今年租金的微降,業內人士認為這主要由兩點原因造成。一方面,本市外來常住人口總量不及北京、上海,使租賃市場的活躍度受到一定的限制;另一方面,由於2008年樓市相對低迷,部分業主由售轉租,同時大量新建商品住宅交付後進入租賃市場,致使房源異常豐富。因此,在房價不斷上漲的同時,租賃市場卻呈現出低迷態勢。
五大道房租最貴
根據市國土房管局提供的數據,今年全市住宅平均指導租金為每建築平方米每月19元,比去年下降了1元;商業服務業用房平均指導租金為每建築平方米每月47元,比去年增長2元;辦公及工業用房平均指導租金分別為每建築平方米每月38元和18元,與去年基本持平。市內六區住宅平均指導租金最高的是和平區,最低的是紅橋區。從單個地區看,住宅指導租金水平最高的為和平區五大道地區多層樓房,每建築平方米每月41元,最低的為紅橋區西沽地區平房,每建築平方米每月11元。
據有關負責人介紹,政府提供的指導租金旨在加強對本市房屋租賃市場管理,引導、規范房屋租賃行為,保護租賃雙方合法權益。政府規定的各項稅費由租賃雙方按規定繳納,水電費、燃氣費、供暖費、物業管理費、電話費、電視收視費等由租賃雙方協商約定。租賃雙方可在參考指導租金的基礎上,綜合考慮房屋的裝修情況、配套設施設備情況、交通便利狀況、環境和物業管理狀況等因素確定實際成交租金。
實際租金一般浮動20%
中原地產(天津)三級市場部區域總監朱慶江表示,市國土房管局發布的2009年房屋租賃市場指導租金經過了嚴格的調查測算,基本能夠真實反映市場平均狀況。不過,租賃市場有很多個性化因素,因此實際成交價格不會完全等同於指導價格,一般會在上下20%的浮動范圍內。
朱慶江表示,今年以來租賃市場總體上保持著與去年租金持平的狀態,但是外來人口的不斷湧入以及外地陪讀家長的大量出現使校區等重點區域的租金有所上漲。另外,經濟危機的影響也使得一些公司放棄高端寫字樓進而轉向質量較好的民宅辦公,這一現象也給市場帶來了一些變化。
『房屋租賃市場有著特殊性,沒有統一的價格,基本都是一對一確定成交價。房屋地點、面積、戶型、環境、是否有家具家電、裝修狀況甚至業主出租目的、緩急都會直接影響價格。例如,五大道地區的小洋樓一般面向國企、開發企業或金融機構出租,租金自然比較高。』朱慶江認為,一般來講出租房屋的業主都帶有一定的投資需求,比較重視投資回報率。而決定房租的因素很多,因此可以參考指導租金,再根據市場變化來進行交易。
8月第一周天津住宅市場成交價情況
區域新建商品住宅成交均價 二手房成交均價
和平區16118元/平方米 9606元/平方米
河東區8636元/平方米 6849元/平方米
河西區11077元/平方米 7784元/平方米
南開區14673元/平方米 7769元/平方米
河北區13947元/平方米 6351元/平方米
紅橋區11865元/平方米 6639元/平方米
市內六區12458元/平方米 7359元/平方米
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