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在房價這件事上,國家的神經始終繃得很緊,始發於房地產的全球金融風暴,我們不能一邊自救,一邊自殺。
2009年下半年中國的房價,大漲的概率為零,中漲的概率為零,小漲的概率為10%,大跌的概率也為零,中跌的概率30%,小跌的概率60%。
-魏雅華
房價在呼呼地漲?
進入2009年以來,特別是入夏以來,中國的樓市漲聲一片,其勢如潮。
炒房客們不斷地朝樓市裡湧,投機資金、熱錢游資、銀行貸款也不斷地朝樓市裡湧。中國房市到了驚蟄節氣,前兩年在樓市裡嘗到了甜頭的房蟲兒們,又摩拳擦掌,准備大乾一場了。房地產商們笑逐顏開,開始穩坐釣魚臺。
2008年不斷爆出流拍新聞的地皮,又成了香餑餑,搶都搶不到手了。地價不斷往上漲,新地王的身價也越來越高,政府且喜且懮。房產商一邊搶地皮,一邊罵政府,說房價都是讓地價給鬧騰的。
開始,人們的第一反應是,這是房地產商在造勢。經濟如此低糜,中國今年一季度GDP增長纔不過6.3%。創下了自改革開放三十年以來的新低。在中國經濟偏冷的情況下,房價大漲,這可能嗎?能持久嗎?
不過,很快人們開始有點相信了,這可能是真的。因為他們身邊新上市的樓盤售價的確在漲,而且勢頭頗猛。不過這也可能是房地產商們為了賣房托市,而減兵增灶呀。
再沒有什麼能比對房價走勢的判斷更難的了。因為掌握房地產信息的官方和房地產商是房地產業利益的共同體。這些信息的真偽與他們的利益息息相關。他們都有數字造假的動機。如果連真實的數字都拿不到,又憑什麼來分析判斷?
可政府與房地產商的利益訴求並不完全一致。盡管房價的上漲也會讓政府的腰包鼓起來,可政府還要顧及老百姓的喜怒哀樂,老百姓的利益訴求,政府在關注自己腰包的同時,還要關注自己的公信力,還要關注老百姓的口碑和自己的形象。
因此,政府也經常在制約房地產商的謀利衝動,在老百姓與房地產商的利益衝突中尋求平衡,而房地產商也常常抱怨政府地價太高,稅費太多,政策過苛。
所以,我們還是能去偽存真的。我們只要經常地匯總、比對不同渠道,不同層面的信息流,我們仍能逐步接近事實真相。
中國的房價
究竟是在漲還是在跌?
據國家發展改革委、國家統計局發布的數據,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環比(比上月)上漲0.8 %,漲幅比上月擴大0.2個百分點。
全國70個大中城市房屋銷售價格從今年3月份開始連續環比上漲,漲幅逐月略有擴大。3月份環比上漲0.2%, 4月份上漲0.4%,5月份上漲0.6%,6月份上漲0.8%。
6月份新建住房銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。分類型看,經濟適用住房銷售價格環比上漲0.3%,普通商品住房銷售價格上漲0.9%,高檔商品住房銷售價格上漲0.8%。
剖析這組數據,我們覺得可信度較高。房價在上行,但是僅僅是『環比』的『微漲』而已(如果與上年度同期的房價相比,仍下跌了不少),這很接近我們的觀察。
為了准確地回答此問,讓我們來看一組數據:
據國家統計局2009年6月20日剛剛發布的《全國商品房銷售面積和銷售額增長情況(2009年1-5月)》中的數字:
2009年1到5月,全國商品房銷售總額為11388.92億元,全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米。以此計算:
11388.92億元÷24644.44萬平方米=4621元/平方米
這個數字是筆者直接查自國家統計局網站的,可信度極高。
現在,讓我們看看近五年來,中國平均房價的變動情況。
2004年,中國的全國商品住宅平均銷售價格為2758元/每平方米,2005年全國平均銷售價格為2820 元/平方米,一年的時間僅上漲了62元。到2006年6月,中國的全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米,不過6個月,上漲了379元,漲幅大大加快。一年後,2007年7月份上漲到3383元,上漲了184元,漲幅又在變慢。這與這一時期國家不斷出臺的調控房地產市場的政策有關。
我們總是報怨國家對房地產市場的調控不力,實際上,國家對房地產市場的的調控是切實有效的。
從2007年7月到2009年6月份,中國的全國商品住宅平均銷售價格上漲到了4621元/平方米。不到兩年的時間,每平方米均價上漲了1238元,平均一年上漲619元/每平方米。漲昇的速度驚人。
看了這一組數字,我們似乎可以得出這樣一個結論,在最近5年,中國的住房價格一直在漲,且漲得較快。從表面上看,中國的全國商品住宅平均銷售價格的絕對值一直在漲,這個情況沒有疑問。
房地產商們一定很喜歡這組數字。因為這組數字證明了他們所說的房價還會再漲二十年的論調。那個總是在為任志強伴唱的北師大教授董藩說過同樣的話。中國社科院的《中國房地產白皮書》也說過同樣的話。
可這組數字中沒有包含這五年當中,在負值與6.9之間大起大落的通脹系數,也沒有包括居民收入每年超過10% 的收入上漲,於是這個結論便會謬誤百出。
如果我們把不斷變化、大起大落的CPI,不斷上漲的居民收入,這兩個參數引入這個數字的計數,甚至會得出完全相反的結論。
中國『住房痛苦指數』的五年比較
讓我們先來看看最近五年中國人的『住房痛苦指數』的變化情況,也許這個指數更接近中國房地產的真實:
2004年,中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元,城鎮居民人均可支配收入9422元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為785元。於是,2004年5月百姓『住房痛苦指數』即為:
住房痛苦指數=2758元÷785元=3.51
2005年,城鎮居民人均年可支配收入為10493元,月收入為874元,2005年全國平均房為2820元 /平方米。於是,2005年的『住房痛苦指數』即為:
住房痛苦指數=2820元÷874元=3.22
這時盡管房價在不斷上昇,每平方米上漲了89元,漲幅超過了10%,但收入上昇的水平略高於房價上昇的水平,所以,『住房痛苦指數』在下行。
2006年6月,全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米,月收入為933元,於是,2006年6月『 住房痛苦指數』即為:
2006年6月中國住房痛苦指數=3199元÷933元=3.43
『住房痛苦指數』又反彈了,但仍低於2004年的水平。
2007年全國城鎮居民人均月收入為1149元,全國商品住房平均價格(2007年7月份)3383元/平方米。可計算出:
2007年7月中國住房痛苦指數=3383元÷1149元=2.94
2007年全國城鎮居民人均可支配收入增幅較大,加之國家對房地產調控的政策開始見效,所以『住房痛苦指數』 出現了較大幅度的下行。
兩年後,2009年6月,中國人的『住房痛苦指數』為:2.68。
從以上分析中可以一目了然地看出:中國的房價運行在下跌的大通道中,這就是結論。
在引入了全國城鎮居民人均可支配收入增幅之後,計算出的中國人的『住房痛苦指數』,並非一直在漲,而是有漲有跌,峰值的出現居然是在2004年,而最低點居然出現在2009年5月。
可中國的房價運行在下跌的大通道中,並不意味著2009年下半年的中國房市一定會跌。可以將中國樓市定位於熊市,但不意味著每一個時間段都在跌。在這個下跌的大通道中,有起有伏。
2009年下半年的
中國房市會怎麼走?
在統計局最新公布的數據中,讓人印象深刻的是,6月份房價同比首次止跌回昇。
新房房價環比呈上漲態勢的城市數量在持續增多。1月份僅有10個城市房價環比上漲,到了3月份這一數字激增為 35個,4月份為47個,5月份為60個,6月份已經上昇到63個。
7月10日發布的統計數據顯示,6月新建住房銷售價格同比上漲的城市有34個,如銀川5.7%、錦州4.9% 、蘭州4.6%、西寧4.5%和寧波4.4%等;同比價格下降的城市有36個,如深圳-6.6%、石家莊-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。
環比價格上漲的城市則有63個,如廣州3.6%、吉林3.1%、溫州2.9%、包頭2.0%和昆明2.0%等 ;環比價格下降的城市只有2個,大理-1.6%和韶關-0.1%。
此外,6月70個大中城市二手住房銷售價格同比上漲2.2%,環比也上漲1.1%,漲幅比5月擴大0.4個百分點。
其中,二手住房銷售價格同比上漲的城市有39個,如三亞8.3%、南寧7.2%、洛陽6.8%、鄭州6.5% 和哈爾濱5.2%等;同比價格下降的城市有31個,如吉林-8.9%、石家莊-7.1%、唐山-6.8%、岳陽-6. 4%和湛江-4.4%等。
環比價格上漲的城市有57個,如深圳3.9%、溫州3.3%、銀川3.0%、南京2.9%和寧波1.7%等; 環比價格下降的城市只有6個,如昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。
如果這些數字是真實的,也不能說明中國的房價在漲,中國房價下跌的中長期趨勢已發生改變。
更糟糕的是,依舊處在高位的中國房地產市場如果快速上行,會把狼招來。而且,狼已經來了。
中國樓市急剎車
7月17日,銀監會主席劉明康表示,要控制房地產貸款風險,嚴格執行『二套房』標准。而此前的6月22日,銀監會印發了『關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知』,指出房地產信貸尤其是按揭貸款業務中『假按揭』、『假首付』、 『假房價』、『二套房貸』標准放寬等問題開始有所暴露,通知要求嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。
銀監會要求:『要加強對房地產行業形勢的研判;嚴格貸前審查和按揭貸款發放標准;進一步完善按揭貸款風險管控制度;進一步加強按揭貸款風險狀況動態防控;以及加大監管力度和對違法違規行為的查處力度。』
通知同時提出:『堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求,嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖;不得以征信系統未聯網、異地購房難調查為由,放棄二套房貸政策約束;不得自行解釋二套房貸認定標准,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。』
通知下發後,杭州、福州、成都、上海、南京等城市,都在叫停各種違規貸款行為,收緊二套房貸政策。據杭州當地媒體報道,7月起,杭州第二套商品房購買者需要首付四成,且利率為基准利率的1.1倍,而不是此前的基准利率打七折。
銀監會的通知被解讀為對樓市回暖風險的一次預警。『天量』的新增貸款也是主管部門重申貸款風險管理的主要原因。
7月8日,央行公布的月度信貸數據顯示,6月金融機構人民幣貸款新增1.53萬億元。這件事引起了監管層的高度重視。
同時,審計署6月25日發布審計報告指出,六家中資銀行(工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行以及招商銀行)違規貸款主要投向房地產領域。報告表明,2008年,上述六家中資銀行違規貸款超過300億元人民幣,涉及違規發放土地貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產企業提供貸款等違規行為。
不要低估了這一政策的威力。
二套房貸政策是2007年9月27日,央行與銀監會聯合發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。被稱為『9.27』信貸政策。
這一新政曾導致08年中國樓市全年大跌。為了刺激09年樓市的回暖,『9.27』政策在全國相繼適度的放寬,部分城市私下廢除了『9.27』信貸政策,纔引爆了09年的樓市回暖。真可謂成也『9.27』,敗也『9.27』!
2007、2008年中國樓市的現實表明,政府出臺的對樓市的調控新政威力強大,成效卓然。
在這件事上,國家的神經始終繃得很緊,始發於房地產的全球金融風暴,我們不能一邊自救,一邊自殺。
2009年下半年中國的房價,大漲的概率為零,中漲的概率為零,小漲的概率為10%,大跌的概率也為零,中跌的概率30%,小跌的概率60%。
信不信?咱們騎驢看唱本。
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沒有調查研究,就沒有發言權!!!