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業內稱地價房價比無意義天津被調查項目地價房價比平均為27.86%
國土資源部對全國620個項目進行的"房地產項目用地地價專項調查"中,天津地區共有5個項目被列入樣本,其地價佔房價比例最高的為49%,最低的為14.01%。天津5個項目的平均地價房價比則為27.86%。近日,中房協質疑,地價與房價的時間差以及土地增值稅的計算問題令國土部的結論經不起考驗。業內人士認為,地價是房價的動態構成部分,在620個項目的地價房價比數據中,地價數據相對滯後,與房價相比沒有意義。相關部門應該做好土地開發監管工作,防止房價"跳躍式上漲"。
房價地價比最多差11倍
購房者小張在接受記者采訪時表示,沒想到房地產行業如此暴利,有關部門應該對這個行業的利潤限定個平均利潤率,以此調控日益高漲的房價。
國土資源部公布的調查結果顯示,在全國各地的地價房價比中,最大差距達到了將近11倍。在此次所調查的620個案例中,地價佔房價比例平均為23.2%,其中356個項目比例在15%-30%之間,比例在30%以下的項目約佔被調查項目總數的78%。天津被列入此次地價房價調查的包括天闊園、熙景園、智達裡、溪水園、萬東花園5個項目,分別位於本市西青區、北辰區、河東區以及河西區,此外,本市的中北鎮、梅江、瑞景等重點規劃的居住新區也都有涉及。
地價數據滯後無可比性
業內人士認為,除了能從數據中看出相關部門在相互推托"房價因何上漲"的責任之外,基本沒有什麼現實意義,因為"地價是過去的,房價是現在的,不是一個時間段上的數據"。天津中新濱城房地產開發有限公司副總經理傅曉冬表示,在620個被調查樓盤所采用的數據中,地價基本都是2006年、2007年出讓時的樓面價,尤其本市的5個項目取得土地的時間都是2006年,而房價基本都是兩三年後開盤銷售時的銷售均價,這樣的房價地價比沒有任何意義。
中原地產(天津)三級市場部區域總監朱慶江告訴記者,在房價長期看漲的前提下,對相關部門而言,最重要的責任是要監管出讓出去的地塊按出讓時約定的時間、規劃條件如期形成銷售,防止延期開發、"坐地等漲",防止房價出現"跳躍式上漲"。朱慶江分析,從趨勢上看,北京、上海、天津等發達城市--尤其是這些城市的中心區域房價和國際大城市接軌是必然的。天津樓市平穩上昇是趨勢,因此,宏觀調控主要應該防止的是在前幾次樓市調整中出現的"跳躍式上漲"。相關部門應該做好監管土地開發的工作,至於房價還是應該由市場確定。"商品房市場就由市場去決定一切。如果開發商定價高了,沒有買房人認可,就像2008年那樣,開發商自然就會降價。"
中房協稱結論經不起考驗
"官方公布地價成本是好事,但有兩個關鍵問題需要計算在內,否則國土部的結論經不起考驗。"中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一近日表示,地價與房價的時間差以及土地增值稅的計算應該考慮到土地成本中。他認為,一方面,國土部公布的地價是項目當時拿地的價格,這與後來房地產銷售時的價格不在一個時間點,這就出現了時間差。另一方面,土地增值稅也跟地價密切相關,而且所佔比重較大。在國土部公布的地價中,土地增值稅這塊是缺少的。在縱橫地產總經理張良看來,土地增值稅也是土地成本構成的重要部分,如果加入到土地成本裡面,土地佔房價的比例肯定會提高。
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住建部回應
公布成本對售價作用不大
對此,住房和城鄉建設部中國房地產研究會副會長兼秘書長顧雲昌昨日表示,只要是市場經濟,公布成本對樓房最後的銷售價格不會起太大作用。房地產行業是高利潤、高風險的行業。
顧雲昌說,房地產成本在樓盤售價中究竟佔到多少比例,應該說是算的清楚的。但是現在大家都在討論,搞不清楚。其中的原因首先是,各個不同樓盤,成本是完全不一樣的。即使一個開發公司開發兩個樓盤,成本也是不一樣的。第二,不同的拿地時間,比如去年年底拿地和今年拿地,價格可能相差1.5倍,但是賣房時可能是同樣的售價,那構成成本肯定不一樣。不光是土地,還有財務、稅費成本,所以房價成本構成比較復雜。
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