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7月29日,巨無霸中國建築成功上市,成為內地A股重啟IPO後首家上市房地產企業。與此同時,北京金隅股份在香港聯交所掛牌,成為今年以來首家在香港成功IPO的內地房地產企業。對於包括恆大、萬達、綠地等諸多蓄勢待發正在積極籌劃上市的房地產企業而言,這兩家企業的上市僅僅是房地產企業紮堆上市的開始。據了解,目前至少超過20家房地產企業正在積極籌劃上市。
-現象
20餘家房企籌劃上市
6月5日證監會宣布A股IPO重啟,各大房企老總們對上市的言辭就開始此起彼伏地出現於各大媒體。
6月21日,北京住總集團董事長張貴林在集團招聘會上透露,IPO重啟後,住總已經開始研究新的上市計劃,並爭取盡快提交可行方案。
7月8日,萬達集團董事長王健林在某論壇上透露,萬達明年將選擇國內A股上市。
7月10日,恆大地產董事局主席許家印表示,恆大將重啟IPO計劃。
除了這些准備上市的公司,復地集團、富力地產、首創置業等多家H股上市公司也在近期表示,將重啟回歸A股的計劃。
據《投資者報》統計,本次IPO重啟後有超過20家房地產企業計劃在A股和H股上市,募集資金規模將超過1000億元。其中僅在A股『排隊』等待IPO審批的房地產企業已經有14家。
與此同時,金科集團的成功借殼讓不少企業看到了更可靠快捷的上市路徑,目前,綠地集團、潤豐集團等房企流露出來的意願更青睞於『借殼上市』。
三種路徑選擇
據了解,目前房地產企業選擇上市主要有三條路徑,內地A股IPO、香港H股IPO、借殼上市。
其中A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但必須經過證監會批准,而證監會對房地產企業上市一直持謹慎態度,尤其是民營房企上市,審批極為嚴格,甚至明確表示對募集資金用於囤積土地、房源,或用於購買開發用地等的IPO,將不予核准。因此,A股上市難度最大。截至目前,全國前十名房企,民營房企中,只有萬科是通過A股上市。
H股IPO對房地產企業約束較少,門檻較低,只需要業績征服投資者就可以了,但這也意味著企業在土地儲備、銷售額和負債率等方面表現優異。這對民營企業,尤其是粵派開發商,吸引力不小。富力地產、合生創展等企業都是通過H股上市的。
更多的開發商選擇了借殼在A股上市。數據顯示,目前在A股市場109家房地產企業中,只有45家企業是通過『審核過會』程序上市,其餘大部分企業則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。今年以來,金科集團、萬方地產等房地產企業就是通過借殼實現上市目的的。但借殼是個技術活和運氣活,順利的話,一次性成功,如果不順利,不僅需要重新選殼,而且很可能把企業卷入一個資金漩渦。
截至7月24日,地產板塊共有四家上市公司向機構投資者和境內自然人進行了再融資,總融資金額達到156.53億元。其中融資金額最大的是保利地產,融資金額達到80億元。
-專家解讀
上市是房企必然選擇
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,房企近期紮堆上市的原因有四:一是IPO放行,去年IPO暫停以來,積壓了很多企業,如今重啟勢必會造成紮堆現象;二是樓市持續向好,此時上市能賣個好價錢,圈錢較多;三是股市走牛,容易獲得投資者追捧;四是只有上市,纔真正能實現企業昇級。楊紅旭解釋說,因為上市既能帶來巨量資金,又能迫使企業完善公司治理,所以能否上市成為能否成為真正優質大企地產商的分水嶺。
重慶金科集團副總裁李戰洪認為,經過去年的大調整後,房地產市場資源集中度開始提高,這就意味著中小開發商的發展空間越來越小,房地產企業必須向規模化發展。這樣的背景下,如果還依靠貸款、抵押等籌款方式來籌集資金已經無法適應市場需求,因此,上市就成為越來越多的房地產企業的必然選擇。
李戰洪所說的市場資源主要代表就是土地。今年5月份以來,北京、上海、深圳等地地王再現,成交總價和單價都紛紛創下歷史新高,這對房地產企業的資金實力要求越來越高,因此,拿下優質地王的企業不是資金雄厚的國企,就是融資方便的上市公司。企業要發展就必須拿地,而且要成規模地拿,這對資金的『渴求』是毋庸置疑的。上市,無疑是最好的『解渴』渠道之一。
因此,楊紅旭認為『不管地價高否,只要能上市,一般企業都會上的』,因為未來房地產行業必然會形成以上市公司為主導的局面。
-企業剖析
第一梯隊:恆大、萬達
如果要把紮堆上市的企業按上市的先後順序分為三個梯隊的話,疑是第一梯隊的代表。恆大去年已經啟動全球路演並公開招股,距離上市僅剩一步之遙,卻受挫於美國次貸危機引發的金融風暴,只要機會成熟,恆大重啟IPO將是輕車熟路;萬達已經完成上市前的股改和私募,進入了上市的申報程序,只等政府批准了。因此,如無意外,預計這兩個公司將最先突破IPO。
恆大
2008年3月,恆大地產在香港啟動全球路演並公開招股,但是,遭遇到國際資本市場百年一遇的經濟危機爆發階段。美國次貸危機的產生及其引發的世界第五大投資銀行貝爾斯登的倒掉,令當時的美國各大金融投資機構驚惶失措中,恆大地產陷入無人認購的尷尬,只能宣布暫停IPO。原定計劃中的120億到150億元的融資沒了,2007年擴張土地儲備時拿下數塊地王的土地出讓金卻不得不叫,一時間恆大陷入資金鏈斷裂危機。經過恆大地產董事會主席許家印主動稀釋股份融得6億美金,同時各項目大幅降價,這纔轉過勁兒來。如今,時值經濟轉暖、政策配合雙重利好,7月10日,許家印表示,恆大將重啟IPO計劃。
目前恆大的土地儲備是4600萬平方米,今年的拿地計劃是到年底實現土地儲備5000萬平方米左右。
恆大上半年實現銷售金額127億元,開工在建面積1006萬平方米,創造了恆大的歷史最高水平,也成為上半年中國唯一一家銷售額過百億大關的未上市房地產企業。
恆大目前的現金餘額為48億元,已銷售未回款金額33億元,現金流合計達到81億元。截至6月30日,集團公司資產負債率為71%,屬房地產行業偏低水平,較為理想。
業內人士認為,恆大上市的重大障礙已經被基本掃清,自身內部問題的解決加之外界環境的轉好,如無意外,恆大將在一年內上市。
萬達
商業地產巨子萬達集團的上市進展,一直在業內的密切關注中。
7月8日,萬達集團董事長王健林在某論壇上透露稱,萬達明年將選擇國內A股上市,並在接受媒體采訪時表示:『萬達已完成了股改,進入了上市的申報程序,我們希望盡快上市,計劃是明年,最遲後年。』
據萬達集團提供的數據顯示,今年上半年,萬達集團不僅沒受到全球金融危機和國內經濟調整的影響,反而以超過往年的速度發展。萬達集團新開工和續建總面積1011萬平方米,總開發規模躍居全國龍頭。今年上半年新發展的唐山、上海、天津、石家莊、包頭、呼市、宜昌、成都等10多個項目,這些項目絕大部分位於城市核心地段,昇值潛力巨大。今年萬達院線新開影城11家,屏幕數達到400塊,躍居全國首位。
萬達新一輪土地儲備起步於去年下半年,半年內新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,總面積約650萬平方米,下半年計劃將再新增至少10幅地,全年新增土地儲備目標超過1000萬平方米。
北京的兩個項目也在熱銷中:坐落於長安街沿線上的石景山萬達廣場和位於朝陽區奧運村板塊內的北京萬達大湖公館。據豐臺區有關部門透露,萬達在京第三個項目即將選定麗澤商務區。
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