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梅江片區的二手房成交均價已經達到1.1萬元/平方米,創下了該區域二手房成交價格的最高峰。
個別小區均價13000元/平方米
梅江片區在經歷了去年下半年的價格大跌後,今年不但重回高位,還在7月份創下了每平方米成交均價1.1萬元左右的歷史高峰。
雖然同屬梅江片區,但不同社區的二手房價格也有一定差異。例如,玉水園、芳水園等社區的平均成交價格約11000元/平方米,而藍水假期和水晶城等項目的平均成交價則已經高達12000~13000元/平方米。據天津我愛我家地產經紀公司有關負責人透露,一些樓層、朝向、裝修較好的房源,在成交時還能再增加1~2萬元左右,不過核算到每平方米的價格影響都不會超過1000元。
一年內價格彈跳30%
目前,梅江區域的價格雖然挑高,但其在最近一年內的價格變動也同樣很大。這也是不少購房者不敢輕易出手的重要原因。
並稱『梅江五水園』的芳水園、香水園、玉水園、藍水假期、翠水園五個小區,是最近一年來梅江片區價格變化幅度最大的幾個社區。據透露,去年下半年樓市行情看跌後,這幾個社區的二手房價平均下跌了15%左右,跌幅最大的一度達到20~30%,有的小區成交價格甚至已經達到每平方米7000多元。而水晶城、水岸江南、水岸公館等社區的二手房成交價格則相對較高,跌幅也較小。
天津中原地產三級市場部二區市場總監秦德芳認為,成本區別是梅江片區不同社區價格不同的重要原因。很多早期購買房源的業主由於成本較低,在市場下行時即使以較低價格出售,仍能保證相當幅度的盈利。而開發時間較晚的水晶城和水岸公館等項目,由於商品房銷售價格已經較高,因此其二手房價格也很難有太大的下降空間。
洋房至少多賣1000元/平方米
洋房比高層受歡迎是樓市的重要特點之一,而梅江片區二手房市場的這一特征更加明顯。多家中介公司都表示,即使在同一小區內,洋房的價格也比高層要高出1000元/平方米以上,一些小區的差價最高能達到2000~3000元/平方米。
邱斯威的女兒剛剛昇入大學,他打算把原來市中心的小房子換成更大更舒適的新房。『雖然洋房的價格比高層貴,但跟新房比起來就不覺得很高了,再說洋房現在越來越稀少,相信以後也能昇值。』跟邱斯威有著同樣想法的購房者有很多,龍盛地產經紀人張先生表示,梅江片區定位一直在中高端購房者,其二手房市場的買主也大多比較看重房子的環境和品質,所以洋房產品眼下在梅江一直處於供不應求的狀態。據透露,華廈津典、水晶城、玉水園等小區都是洋房成交熱點社區。
改善型需求佔一半
改善型住宅的購買是梅江片區二手房成交的主力軍。據我愛我家地產有關負責人透露,在本市市區總體二手房市場中,改善型購買者佔到36.7%,而梅江片區的這一比例會更高,基本上能達到50%~60%。
『100~160平方米的房子最好賣,房齡在6~7年之內的次新房也是成交熱點,這些現象都很明顯地表現出改善型購房者的主力地位。』21世紀不動產天津區域分部有關負責人表示,改善型購房者的特點是對社區環境、樓層和朝向等舒適度要求較高。
成熟社區搶奪新盤買家
梅江片區行情大漲與其自身和周邊環境的多方因素都有密切關系。
中原地產秦德芳認為,梅江片區的環境成熟與二手房的現房特點,讓該區域房源甚至已經搶奪了環城四區一些新建商品房項目的客源。『目前西青區、津南區一些新建項目的價格已經漲到1萬元/平方米左右,有的精裝修項目價格會更高,但這些新建項目至少還需要1~2年纔能真正實現入住,社區的管理、維護水平等細節也需要入住後纔能考證。而二手房不但能夠即買即住,而且社區的物業服務、硬件維護等方面也都可以直接與社區居民進行溝通了解。』秦德芳透露,梅江片區的樓盤都是從早期的中高端樓盤轉化而來,因此很多購房者都是同時把梅江二手房和周邊商品房作為購買對象並進行對比。
『我女兒再過兩年就要上學了。我想給父母買一套附近的二手房,方便以後幫我接送孩子。』張玲是住在梅江翠水園的業主,孩子可以就讀附近的河西區某重點小學,但自己和愛人都沒有時間接送孩子。21世紀不動產天津區域分部有關負責人透露,學校、商業街等大配套逐步到位並投入使用也讓梅江的生活氛圍日漸成熟,像張玲這樣為子女就學而購買梅江二手房的購房者也越來越多。
同時,拆遷、婚房等剛性需求也是梅江片區二手房行情上漲的直接和間接原因。中原地產有關負責人表示,梅江片區也集中了很多婚房購買者,不少80後的新婚青年都很看好梅江區域。
此外,房主心氣高頻繁漲價也是形成梅江片區二手房價格上漲的重要因素。『梅江二手房仍然是賣方市場,隨著周邊一手房的價格上漲,二手房房主會不自覺地進行對比,隨即漲價。同時,在需求持續增長的時候,看自己房產的客戶越多,房主越會有奇貨可居的心理,從而自行漲價。』21世紀不動產天津一家門店的工作人員透露。