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中心城區房價突破11000
兩個月新房價格漲一成南開區成交量大幅攀昇
業內稱樓市W趨勢增強三季度或現次低谷
在低迷了近一年之後,樓市戰火重燃而且越燒越旺。據中原投資顧問部對房管局發布的數據統計顯示,上周(2009.6.29—2009.7.5),本市中心城區(市內六區)新建商品住宅成交均價繼續上漲,每平方米突破了11000元,達到了11051元/平方米。同時,房價的持續上漲並沒有使成交量下降,上周中心城區成交新建商品住宅7.42萬平方米,環比上漲了5.7%。
數據顯示,上周南開區成交量達到了3.2萬平方米,佔據市內六區總成交量的43%,該區成交均價為12374元/平方米,在市內六區中僅低於和平區。據業內人士分析,南開區樓盤成交量的大幅放量是上周市內六區成交均價突破11000元/平方米的主要原因。
兩個月房價飆漲1成
上周末,南開區某樓盤項目開盤銷售,12000多元/平方米的價格並沒有減弱購房者的熱情。一大早,就有大量的購房者蜂擁而入售樓處。該樓盤開發商告訴記者,僅上周六、周日兩天,就銷售了190多套新建商品住宅。
今年春節期間,老城廂某樓盤項目優惠後的均價是9500元/平方米,而且銷售人員主動提出給予優惠。後來由於銷售火爆,到3月中旬時,該項目銷售均價漲到了10500元/平方米;到了5月中旬該項目新樓座開盤時,購房者需要提前花2萬元購買認購卡之後纔能選房,同時銷售均價已上漲到了12800元/平方米,不買認購卡就不能選房。昨日,記者再次致電該項目,相關負責人表示:『近期銷售非常火爆,房價幾天就會變一次,現在最新的均價是14500元/平方米。』5個多月的時間,房價的漲幅將近53%。
從2009年春節之後,很多中心城區樓盤都出現了價格飆漲的現象。久違的蜂擁排隊、蜂擁購買項目認購卡現象重回市場。數據顯示,2009年5月,中心城區新建商品住宅成交均價突破10000元/平方米,達到10186元/平方米。而如今僅僅過去了兩個月,11000元/平方米的關口又被突破了。上周,中心城區新建商品住宅成交均價為11051元/平方米,兩個月時間房價飆漲近一成。
雖然成交均價飆漲,但是成交量並沒有因此而受到影響。上周,中心城區新建商品住宅成交7.42萬平方米,而1月份周均成交量僅為2.26萬平方米,當前成交量是年初的3倍多。今年上半年,天津市共成交新建商品住宅562萬平方米,超過了2008年全年的成交量。業內人士認為,當前的樓市不能僅僅說是反彈,而應該說是市場的反轉。
年初以來中心城區新房成交情況
1月 均價9431元 9.03萬平方米
2月 均價9552元 13.36萬平方米
3月 均價9504元 31.07萬平方米
4月 均價9492元 28.74萬平方米
5月 均價10186元 30.86萬平方米
6月 均價10360元 27.86萬平方米
7月首周 均價11051元 7.42萬平方米
深度觀察
哭窮房企咋突然『闊』了
從2007年底開始,受全球金融危機等因素影響,國內房地產市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個季度之前,包括富力、恆大在內的眾房地產企業還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負面消息裡。但一個季度之後,它們已重新開始高調拿地。中國指數研究院天津分院統計顯示,6月份本市商業、居住用地成交23宗,較5月份的成交3宗環比暴漲666.7%,其中僅是拿下東南角地塊的保利地產,就貢獻了3.8億元。不僅是天津,北京、上海、廣州等城市的土地成交量亦出現倍增。
不少大型房企更是頻頻出手。萬科在5月份共斥資23億元在佛山、無錫、沈陽、青島四城拿下6幅地塊;SOHO中國表示『可供選擇的項目很多』;恆大地產更是『著急』到登報尋找土地項目。去年還在『哭窮』的房企們,怎麼又突然『闊』了?
一位業內人士告訴記者,一直以來,房地產開發企業的資金來源主要有三大渠道:銀行貸款、企業自籌和預售款,『我們看到,去年年底到期的房地產公司貸款,銀行基本上都給予延期了。目前,又到了房地產發展的關鍵時刻,未來房地產如果走勢良好,房地產還錢纔更有把握。所以,銀行在這個時候當然要鼎力相助。』
另一個資金來源是房地產企業的密集融資。數據顯示,自今年4月份以來,包括金地集團、保利地產、泛海建設、SOHO中國、華潤置地、龍湖地產在內的10餘家房地產企業,融資金額超300億元人民幣,融資方式包括股票增發、發行企業債等。而融資目的,大多為土地儲備資金。
縱橫地產總經理張良分析,今年一季度的樓市『小陽春』中,不少房企降價銷售、快速回籠現金的做法取得了良好的效果,房企資金鏈已有大幅改觀,『只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴大市場佔有率,大肆拿地都是房企擴張的首要舉動。』
此外,2009年寬松的貨幣政策亦為市場注入了巨大的流動性。數據顯示,今年1月-5月,信貸增長額度為5.8萬億,已經超出年初央行預計的今年全年信貸新增5萬億的下限。『大量的資金並沒有流入需要扶持的制造業和物流業,投資回報率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。』張良表示。
除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率,近期,政府連續出臺新政的扶持效果也開始顯現。5月27日,國務院宣布調低固定資產投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,這是商品房資本金比例13年來的首次下調,也被認為是推動樓市回暖的重大利好之一。
投機需求難留樓市春天
『現在國際大背景還很微妙,中國經濟也還沒有出現復蘇。在這樣的情況下談房地產回暖、全面的復蘇,是不太現實的,有許多不確定性。』中國房地產業協會副會長兼秘書長顧雲昌近日表示,今年一季度房地產市場銷售的回暖,更多是剛性需求的反應。今年3、4、5三個月,是剛性需求的集中釋放。
一位不願透露姓名的開發商告訴記者,目前樓市需求已經轉換了,房價出現上漲態勢,部分剛性需求又開始觀望、萎縮了,投資需求接過了接力棒。不過,投資投機需求來得快,逃得也快,受流動性和政策的制約很大。因此,靠投資投機需求,樓市的這個『春天』是不可能持久的。目前樓市度過了最壞的時候,但在目前經濟低迷的大背景下,樓市不可能持續目前這種熱銷的態勢,預計會在今年三季度再出現次低谷,『這一輪樓市調整出現「W形」的可能性正在增大。』這位開發商說。
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