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調查起因
歌星李玲玉,因7年沒拿到房產證,今年6月將北京將軍苑房地產有限公司告上法庭,要求辦理房產證並支付違約金90餘萬元。
演員沈丹萍夫婦,因十餘年沒拿到房產證,年初狀告北京圓明園花園別墅有限公司,要求立即為其辦理房產證並支付違約金100萬元。
按照2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》,住宅的買受方在房屋交付使用(期房)或合同訂立(現房)90天之內,就應該得到屬於自己的房屋產權證。
今年2月24日,北京市建委發布消息稱,今後辦理房產證的時間將由原來的20個工作日縮減為現在的10個工作日。6月6日,朝陽區又出臺新規,如果在朝陽區買房後特別著急辦理房產證,在手續正常、資料齊全的情況下,提出申請,5個工作日就能拿到房產證。
一方面,行業主管部門在不斷盡力縮短買房人的拿證時間,另一方面,買房多年的人還在為房產證訴諸公堂。看似並不復雜的房產證,到底難產在哪個環節?
驗收之難
十幾項驗收一次通過難
如果您購買了新房,並且在搬進新居後的一年內順利拿到了房產證,那麼恭喜您,這是記者調查了若乾新竣工房地產項目後遇到的較快的拿房本速度了。
不到一年,這是一個界限,如果一年沒有拿到,通常的經驗告訴我們,您還要等上更久。很多人不能及時拿到房產證的原因是,開發商沒有拿到整棟樓的大產權證。
原因主要有兩點,土地出讓金未交齊或者住宅工程竣工的規劃驗收未通過。前者只要補齊就可以了;可住宅工程竣工的驗收未通過,那麻煩就大了。據北京市律師協會房地產業委員會委員、北京時代九和律師事務所的合伙人王建文介紹,如果工程竣工的驗收未過,購房人雖然能按時收房入住,但是不能及時拿到房產證,這將耗時通常短則幾個月、長則幾年的時間,等待開發商改進未合格部分直到驗收通過。
房地產開發項目竣工交付使用前,開發建設單位應當組織驗收,在依法向城市規劃、工程質量、消防、人防、房管、市政等有關單位和部門辦結單項驗收手續後,向市建委辦理驗收備案手續,備案通過後,方可交付使用。對分期建設的較大規模住宅小區,可申請分期驗收備案。規劃要求的公共配套設施和供水、供電、燃氣、道路、排水、排污、路燈、郵政、電信等基礎配套設施建設完畢,並經各專業管理部門驗收合格並具備正常使用條件方可合格。這些說起來容易,真正能夠一次性通過驗收的還真是少數。
開發商逐利常蓋超標樓
因為時代九和律師事務所的主營業務在房地產上,因此王建文說起竣工驗收深有感觸:『最常見的竣工驗收不合格就是建設超面積了』,因為房地產項目動輒十幾萬甚至幾十萬平方米,因此竣工驗收多出幾百甚至幾千平方米的事情都有發生。『我們知道,現在北京的房產項目均價已經到了一萬四五了,這多出的面積能夠多賣多少錢相信您也算得出來』。
針對這種情況,規委等有關部門是不會讓項目驗收合格的,剩下的事情就是開發商各顯神通地公關了。因為房子已經蓋好了,有關部門也不會輕易地讓開發商拆掉,所以最終的解決辦法往往是罰款。而從不合格整改到最終通過,這時間就長了去了。如果最終按照規委等有關部門的處罰方法,超出面積每平方米只需要罰款300元至3000元,而且真正的處罰大多按照300元的下限執行,這300元和一兩萬的房價差距有多大,顯而易見。
上面提到的只是眾多驗收項目中最常見的一項,其他的每項驗收都有不合格的可能,而驗收單位除了規委,還有建委、環保、消防、園林、市政等部門,每個部門管轄的范圍都不少。一位不願透露姓名的開發商告訴記者,他們的房產項目早就竣工入住,其他的配套也都合格,就是旁邊的配套路上有個釘子戶沒拆遷,現在又不允許強拆,所以遲遲拿不到驗收合格的手續,業主的房產證也就無從說起了。
手續之繁
一天纔辦幾十本連中介都膩歪了
如果您入住的房產項目有幸很快通過了竣工驗收,距離拿到房產證也還有段時間。如果您選擇自己辦理房產證,手續包括:
1、蓋章的申請表;
2、房屋買賣合同;
3、簽訂預售合同的買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;
4、測繪圖、房屋登記表、分戶平面圖兩份;
5、專項維修資金專用收據;
6、契稅完稅或減免稅憑證;
7、購房人身份證明(復印件核對原件);
8、共有的提交共有協議;
而這些工作要在交完公共維修基金後纔能進行,一般公共維修基金是物業代收代繳到各區小區辦,有發票後再辦理房產證。因為手續相對復雜,而且很多手續都需要開發商配合出具,大多時候業主都會委托開發商認可的中介公司或律師事務所進行辦理,不管是中介公司還是律師事務所,都不會一戶一戶去辦,而是湊齊了幾十戶跑一次手續。
如果您購房的地區是在城四區,那麼情況可能會好一些,因為土地面積小,辦理房產證的人數比較少;而如果您恰好在朝陽或者海淀買了新房,那麼對不起,因為區裡管轄的面積太大了,房地產項目太多了,您就只好排隊等著了。而各區建委房管局負責處理這件事的人通常只有兩三個,還不是每天都辦理這項業務,目前的辦證速度也就是每天幾十本。
一家負責辦理東四環某經濟適用房的公司經辦人就抱怨,中介公司的活兒不好乾,每次只能遞進去20本,幾千戶業主要是都辦完,拖的時間太長了,這每個證件幾百塊錢的代辦費也不是那麼好掙的,有時候業主催得太急了,中介公司就乾脆把代辦費退給人家。據記者了解,現在很多公司都不愛接這樣的代理辦證的活兒了。
對於貸款購房的人來說,辦理房產證還有一道手續,就是進行抵押登記。以前由區建委的權屬部門負責,現在各個貸款銀行自己找人來做了。代辦公司辦理幾十個房產證,可能有幾家不同的貸款銀行。而每家銀行的規矩和手續都不同,經常遇到手續不全的情況,沒別的辦法,補齊了再遞進去。
另外,公共維修基金的繳納要在辦手續之前,以前曾經規定公共維修基金的費用是房價的2%,後來又改成了每平方米200元,因為是2008年2月1日一刀切改革的,這就意味著如果同樣是購買100平方米的房子,同樣的房型出現了早簽約比晚簽約多交錢情況,於是又有很多人進行交涉,據說當時也耽誤了很多時間。
有人開玩笑說,房本不是在辦手續,就是在辦手續的路上。
對於驗收這個難點來說,只能寄希望於開發商有口碑、資質好、工程佳,以便順利地通過竣工驗收。而對於手續多、速度慢這個難點,呼吁經辦部門提高效率,這既是購房人的想法,也是開發商的心願。
現實情況是,開發商已經將需要辦理產權的材料交給了房屋管理部門,但是由於經辦部門確實有人手緊張、工作量大的困難,通常一個住宅小區一批只能辦理二三十戶房主的產權證。全市每年新增這麼多住房,涉及千家萬戶,都等著那幾個人逐一辦理,業主早點拿到房產證確實是個奢望。有專家建議,為提高辦事效率,應該發揮房地產協會的作用,讓律師事務所以及中介公司能夠分擔一部分錄入的職能,主管部門只需要把好關就行了。
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