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中國住房制度改革的一種新思路浮出水面。繼『保障房+商品房』雙軌制住房體系提出之後,『保障房(廉租房)+商品房+半保障房(經濟適用房)』一分為三的市場格局分野或將納入政策參照視野。
本報獨家獲悉,國務院參事室近期就『房地產業發展和住房保障』問題已完成在廣州、長沙和三亞等地的調研,之後課題組將草擬一份調研報告上呈國務院,為下一步的房地產政策制定提供參考。
該項調研的課題組組長為國務院參事陳全訓。中國民(私)營經濟研究會會長保育鈞為特約研究員。保育鈞拒絕向記者透露這份報告的具體內容,但他表示:『中國住房制度改革問題相當復雜,「一分為二」地看待住房問題還不夠,應該「一分為三」。』即,將邊界模糊的經濟適用房單列為『半保障房』,實現『廉租房+商品房+經濟適用房』的合理住房體系。
對於這一見解是否會出現在報告中,保育鈞未置可否。在他看來,兼有商品房屬性和保障房屬性的經濟適用房雖然定性頗顯尷尬,但仍不應停建或取消。『畢竟它聯系著一大塊群體,一旦取消,這部分人群的住房問題可能會面臨上不著天、下不著地的局面。』
密集調研隱現政策風向
6月15日,國務院參事在三亞『博鰲·21世紀房地產論壇』的調研以閉門會議的形式召開,有近30家房地產企業高管和行業協會代表參加。席間地產界反映最多的意見,是當前房地產政策制定的科學性問題。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,目前有些房地產促進政策並未惠及促進投資增長的實質。『比如商品房投資自有資本金比例下調到20%,大家都覺得沒起到作用。關鍵原因是政策還沒有觸及到土地出讓金這一塊。只有把土地出讓金支付比例和土地證發放程序也做相應調整,纔有可能起到更大作用。』
富力地產公司執行董事呂勁表示,最近之所以搶地盛行、地價猛漲,與城市核心土地資源狀況不透明有關。開發商不知道存量有多少,只能拼命競價,導致地王迭出。所以,制定『城市核心土地資源儲備的中長期政策』是當前的緊迫任務,大力盤活城中村等城市核心地段資源,增加稀缺地塊的供應,纔能把土地價格降下來。
金地集團董事長凌克則希望參事們向決策層反映,土地出讓時不要搞『暗標』(掛牌報價)。目前各地拍地時暗標頗為盛行,但這種出讓方式『很不合理』,會變相增加企業的決策困難及拿地成本。這一提議得到在場多位業界人士一致響應。
廣州頤和集團董事長何建梁甚至直言:『當前政策出得太多、太亂。今後一段時期,伴隨市場變化,政策導向應重新梳理。』
對於地產界所反映的這些問題,國務院參事陳全訓並未多做回應。
記者了解到,國務院參事室派出的這支調研組此前還在廣州和長沙兩地調研過。在廣州調研期間,曾先後與政府房管部門、開發商和保障房住戶進行過三次座談,並實地考察了保利西子灣等限價房、經濟適用房和廉租房小區,廣泛采納各方對當前住房政策的意見。
而在全國首個住房保障局誕生地長沙調研,從提綱來看,關於保障性住房的制度創新、土地成本問題以及物業稅開征影響的征求意見是其關注重點。
聯想到此前國家統計局在40個大城市展開的土地成本調查,業內對國務院參事此輪頻繁調研的猜測是:目前正處於樓市政策的空檔期,中央政府正在通過多渠道摸底市場真實狀況,為下一步的政策制定提供方向依據。
三分鼎立?
在三亞調研當天,一位地產界人士在與記者交流意見時認為,當前房地產政策制定之所以出現某些不科學性,與住房體系的界定不夠清晰有很大關系。這或許是保育鈞提出要『一分為三』地看待當前住房問題的理論依據。
『比如「90平方米以下」的戶型限制政策,就應該只適用於經濟適用房,而不應捆綁在商品房身上。』保育鈞表示,經濟適用房應據其屬性單列一類。
相較此前已被普遍認同的『雙軌制』住房格局,『三分法』是否因『細分』更顯科學?各方觀點不盡相同。
經濟學家茅於軾並不贊同將經濟適用房單列一類住房體系。他仍舊堅持此前一貫的觀點——經濟適用房就應該徹底取消。在茅於軾看來,這種『計劃經濟的產物』,無法體現『保障效率、保障公平』的合理住房體系搭建原則。
泰盈集團董事長楊曉輝也認為,經濟適用房一是建設目標有問題,二是難界定,且在執行過程中易造成很多混亂,國家動用很大財力,但解決問題很有限。因此,應以廉租房作為保障房的主要載體,淡化經濟適用房建設。
住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長文林峰雖然認為『三分法』之於『雙軌制』並無新意,但她不贊同將經濟適用房取消。『住房保障面對的是一個龐大的群體,廉租房是救濟性的,經濟適用房是救助性的,各自承擔不同的功能。』
文林峰認為,『雙軌制』已經基本能夠涵蓋全部住房體系:『一個是商品房,一個是保障房。保障房可根據不同收入家庭,進行梯度保障、梯度消費。』
但不容忽視的深層次問題是,對住房體系的界定和厘清,將事關未來房地產業的長期政策規劃。這也是此次三亞『博鰲·21世紀房地產論壇』上業界討論的熱點。
據華遠集團總裁、華遠地產董事長任志強統計,從1998年『房改』取消福利分房之後,國內陸續出現過兩限房、經濟適用房、回遷房、自建房、合建房等逾30種『房子』,不一而足。即便本輪經濟危機之後,中央推出的9000億元保障房扶助計劃裡面,也包括了經濟適用房、廉租房等8種保障性住房。
在任志強看來,眾多的『房子』使中國住房問題變得復雜,幾乎每一屆政府都有權臨時決定短期的住房政策,市場上充斥不同的制度性腐敗。由此導致住房市場受到非周期性和政策因素的影響巨大。
正因如此,在此次論壇上任志強疾呼:『要想讓房地產長期維持穩定,很重要的就是要建立長期穩定的住房政策,或者說出臺《住宅法》。』
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