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進入2009年6月,中國房地產市場似乎開始進入新一輪資本的盛宴。而降低開發商自有資金投入、放寬銀行貸款、簡化外資投資房地產手續等一系列政策出臺更是讓各界資金看到中國房地產回暖的跡象。
在各方資金的助推下,各地上演的奪地大戰無疑讓凱德置地總裁林明彥打起了十二分的精神。『我們將繼續深耕中國市場,感謝中國金融機構的信任和支持,』說這話的時候,凱德置地剛剛獲得中國銀行和中國工商銀行高達250億元的授信。
在國內外房企加大土地投入時,海外房產投資客和海外基金身影頻頻閃現,大量的『金元寶』又開始重新壓在了中國房地產身上,新一輪泡沫正在形成?
充實的『荷包』
在獲得兩大行授信前後,凱德位於北京和寧波的兩座來福士廣場先後啟動。
此前凱德一度放緩在中國的投資步伐。位於廣州、北京、成都多個項目的開發期均有所後延,為平衡資金壓力,凱德甚至在2008年9月將位於北京長安街的凱德大廈以約33億元人民幣轉讓給韓國SK集團。林明彥彼時的解釋是:『此交易可以鞏固我們的資產實力,在下一波投資中尋找新機會。』
為充實2009年的『荷包』,凱德再度找到了合作多年的中國五大國有股份制銀行,恰逢國內銀行放寬開發貸款,凱德獲得了250億元授信。
『有了這筆授信將提昇我們的資本運作效率,為資金管理帶來更大靈活性。我們將在現有城市繼續尋找投資機會。』林明彥說。
而2009年初,凱德置地母公司新加坡嘉德置地已經通過配股融資約83億元人民幣,主要投向中國及東南亞市場。融資完成之時,嘉德總裁廖文良曾給集團員工發了一封題為《為什麼選擇中國》的郵件,傳遞了將會把中國業務作為集團未來首要任務的決心。
據嘉德置地2009年一季度財務報告顯示,嘉德置地集團目前擁有超過250億元人民幣的現金,佔總資產的20%。而據記者了解,目前凱德置地集團持有和管理著9只總規模超過40億美元私募基金,都在關注中國業務。而2008年年中,凱德成功發行了規模為10億美元的來福士中國基金,擔任基金管理者並持有50%的份額,同時引入了戰略投資者、養老基金等國際長線基金。同是在2008年,凱德與中信信托共同成立了中凱科基金。此外,凱德還成功發行了新加坡首只中國零售商用產業房地產投資信托和全球首創的亞太服務公寓信托基金。
『糧草』備足後,凱德開始在拿地上小試身手。6月中旬,凱德以7876萬元拿下杭州一幅面積為5250平方米的小幅地塊。
然而在回復記者近期是否有大幅抄底中國土地計劃的問題時,凱德置地表示,目前他們正在做部分土地的前期接洽,但不會參與非理性拿地。
資本逐鹿
與潘石屹的SOHO、王健林的萬達等國內地產商2009年來陸續獲得銀行授信上百億相比,作為新加坡的房地產開發商,凱德此次獲授信更被業內視作國內房地產又開始回到資本逐鹿狀態的信號。
『國外開發商很難獲得國有銀行的授信,但凱德是中國政府目前批准的唯一可以在國內直接投資的外資開發商,且堅持本地收入本地投入,6月初新加坡總理李顯龍還親赴中國為凱德捧場,在多種因素下,凱德獲得如此規模的授信也不足為奇了。』建設銀行(5.99,0.08,1.35%)一位區域房地產信貸部人士告訴記者。
『從之前的融資渠道來看,凱德置地的發展資金容易受到國外資金的約束,在資金的效率和資金的流動速度上受到一定限制,這也許是該集團在2008年一度保持沈寂的原因,如今市場形勢出現轉變,大多國內房企加大了拿地力度,而凱德從中國銀行直接拿到的開發貸款,如果融資到位,將是它迅速在中國擴張的保障。』戴德梁行商業部經理熊大煒評論說。
公開數據顯示,凱德目前在中國有近190萬平方米的住宅和約108萬平方米的綜合商用面積在建,形成以上海、北京、廣州、成都為中心的四大區域布局。而在凱德置地總裁林明彥的計劃中,到2010年,凱德置地在中國的規模將達到2007年的三倍,要實現這個目標,國內資本的進入顯然比從國外融資便捷得多。
而記者觀察到,隨著凱德在中國加大開發力度,其背後的投資客也開始積極進入中國房地產市場。『這些投資客遍布全球120多個城市,長期追隨凱德置地,一度因為經濟調整而遠離中國市場,如今他們又重新開始對中國不動產投資產生濃厚興趣。』一家澳洲地產中介服務機構負責人郝蕾向記者透露,近期一些歐美投資客將組成『購房團』,參觀北京、上海和成都的一些凱德項目。
前景難測
房地產市場表現出的向好形勢,似乎又讓外資基金摩拳擦掌。
『自2009年年初以來,國外地產投資者紛紛瞄准亞洲房地產市場,希望在全球經濟出現回暖跡象時找到抄底機會。』郝蕾稱,6月初,荷蘭ING基金透露,將加大投資中國一、二線城市住宅項目,並尋找並購機會,為此還專門為發展中國房地產市場設置了第二只規模為7.5億美元的基金。
據有關數據顯示,2009年初至今,已宣布開始募集資金的海外地產基金規模已經達到百億美元以上。其中,凱雷集團成立了第二只亞洲地產基金,計劃募集10億美元資金,並准備重點投資中國和日本等亞洲市場。仲量聯行旗下的投資管理公司領盛投資也宣布推出一只規模為30億美元的房地產基金。同時,美林也完成了總值26億美元的房地產基金的募集。
『這些基金目前大多都還處於前期調研階段,大部分可能會選擇並購國內地產公司或者進行保值性投資。』一家地產私募基金負責人向記者透露。
如此大規模的資本聚集,再次瞄准中國房地產市場還是引起了業內人士的擔懮。
『海外基金2008年在中國房地產市場遭遇了不同程度的虧損,甚至大舉撤離,如此迅速又重返中國市場,無疑會掀起新一輪的泡沫,一旦再度出現波動,這些基金也將再度陷入被動。』天創投資總經理何東陽分析。
世邦魏理仕大中華區資深董事吳家儀認為, 目前市場處於低迷期向調整期過渡的階段,但調整期何時結束,仍有待進一步的觀察。『從以往的經驗看,市場調整不會在短期內完成,尤其是目前還面臨外部經濟環境的壓力。』
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