『中國的房地產市場想要回暖,要建立在宏觀經濟回暖的基礎上。』此種觀點現已出現在大量和房地產有關的場合以及多位專家的口中。然而,截至目前,還沒有任何經濟學家敢打包票中國經濟已回暖的情況下,全國部分城市商品房價格卻在光明正大地上漲。從去年9月住宅市場下滑到災難邊緣到目前的明顯復蘇,10個月來房價逆勢上漲,開發商的底氣何來?業內人士表示,就天津而言,樓盤漲價的推手,除了一些全國性利好政策外,拆遷、藍印戶口這兩大要素同樣扮演了重要角色。
一周之前,矙海項目部分樓座開盤銷售,『預計的低價』吸引了大量購房者提前排號,一大早便抵達了項目售樓處。然而,近12000元/平方米的均價讓很多購房者大吃一驚。『漲得太快了,上次開盤時均價還不到10000元,不到2個月的時間就漲了這麼多。』購房者邢先生告訴記者。
2008年年底,專家、房地產開發商紛紛預計,2009年房價依然處於拐點,樓市短期內不可能反轉。可是,市場給所有人開了一個玩笑。從2009年春節之後,漲價的不僅僅是矙海項目一家,很多中心城區樓盤都出現了價格飆漲的現象。久違的蜂擁排隊、蜂擁購買項目認購卡的現象重回市場。
今年春節期間,記者在老城廂某樓盤三期項目售樓中心受到了貴賓級的禮遇。銷售人員主動提出給予優惠,算下來看中的房子均價在9500元/平方米。由於地理位置的優越性,該樓盤銷售情況很是火爆,3月中旬,銷售均價上漲到了10500元/平方米;5月中旬,該項目新樓座開盤時,購房者貴賓級的禮遇沒有了,購房者需要花2萬元購買認購卡後纔能選房,同時銷售人員表示,均價為12800元/平方米,不買認購卡就不能選房。昨日,記者再次致電該項目銷售熱線後得知,目前均價已漲到了13000元。4個多月的時間,房價的漲幅將近37%。
數據顯示,2009年1月,市內六區新建商品住宅成交均價為9431元/平方米,而5月份漲到了10186元/平方米,上漲幅度為8%。上周(2009年6月1日至6月7日)中心城區中的和平區新建商品住宅成交均價達到了17701元/平方米,環比漲幅達到了22.3%。
在成交量方面,樓市也日漸火爆。5月份,市內六區新建商品住宅成交量30.86萬平方米,而1月份僅成交了9.03萬平方米,成交量翻了3倍多。本市河北區某樓盤,今年前5個月就完成了全年的銷售目標。業內人士認為,成交量回到2007年,這已經不是反彈,而是市場的反轉。5月份,本市市內六區新建商品住宅成交量已經超過2007年的月平均水平,成交均價接近2008年第一、二季度的平均水平,僅次於2008年年中的歷史最高紀錄。
SOHO中國董事長 潘石屹
利好政策頻松綁
開發商度生死劫
去年9月,潘石屹曾表示:中國的住宅市場的確下滑到了災難的邊緣,房地產的這種危險也已經影響到地方政府的財政收入,政府和銀行如果能夠給中國的房地產『松綁』,就是對中國房地產發展最大的支持,房地產行業有機會轉危為安。
然而,僅僅過了半年,潘石屹4月中旬接受記者采訪時明確表示:在政府的鼎力幫助下,中國房地產企業已經度過生死劫。『2008年年底,中國大多數的開發商都難以度過年關,因為欠銀行的錢太多,市場銷售幾乎停頓,沈淀的土地、房屋和待建工程也太多,許多房地產企業資金鏈馬上就要繃斷。就在這緊要關頭,中國銀行大量發放貸款。據我所知,截至2008年年底,到期的房地產公司的貸款,銀行基本都予以延期。同時,各地方政府為了化解這一危機,針對房地產企業所欠政府的土地出讓金都出臺了紅頭文件,允許其延期交納。所以,中國房地產企業已經在去年年底、今年年初的生死關頭獲得注血,度過了這一生死劫。』潘石屹表示。
據中信證券研究報告顯示,萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產上市公司,今年一季度的淨現金流已經全部轉正,其中萬科最多,為36.8億元。這意味著開發商的實力越來越強。而中國工商銀行日前發布2009年1季度的『工行投資理財指數』顯示,隨著投資理財意識回暖,未來六個月內有購買房地產意願的居民比例翻一番,從2008年第四季度的6%提昇至12%。
深度觀察
N個政策成復蘇推手
此輪房地產市場的回暖並非中國特有,而是全球普遍現象,中國的情況其實只是全球不動產復蘇進程中的一部分。而造就中國樓市反轉的關鍵是——寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市推動資產價格上昇。
『房價降了嗎?』在去年秋季房交會期間出現頻率極高。特惠房、辦卡優惠房款、降低點位、贈送部分首付……只要想買房,能想到的優惠方式開發商一一提供。140平方米以上房源降價幅度大多超過10萬元,70—90平方米的戶型,降價幅度也多在5—8萬之間。即使是這樣,買賬的看房人並不多。『現在樓市已經從「賣方市場」轉變為了「買方市場」,如果購房人一直不買賬,在資金鏈逐步緊張的情況下,開發商還會繼續降價。』業內人士表示。
然而,和開發商越勒越緊的資金鏈相比,從國家到地方,利好政策越出越松。從2008年9月16日起五年以上貸款利率從7.83%降至7.74%,隨後央行又3次宣布降低商業貸款利率,到去年12月23日五年以上貸款利率已降至5.94%。此外,央行從去年10月27日起,商業性個人住房貸款利率最低下限擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%,個人住房公積金貸款各檔利率分別下調0.27個百分點,並且從去年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下住房,契稅稅率下調到1%;個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。
去年12月17日又一新政出臺:對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策;對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策,其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅,將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。『二套房政策出臺後,二手房市場成交量會回昇。』我愛我家企劃部經理陳萌在接受記者采訪時表示。
謹防再掀炒作之風
對於未來樓市的走勢,南開大學經濟學博士劉玉錄認為,由於上半年投資型和改善型需求集中釋放,所以中心城區房地產市場明顯回暖,市場信心從年初開始逐漸增強。開發商覺得提價並不影響銷售,所以樓盤項目漲價情況明顯。『實際上開發商盲目提價存在一定風險,有些站不住腳。』劉玉錄說,近來全國房地產購地面積同比下降29%,目前宏觀經濟還沒有出現明顯回昇,可是房地產市場先行回暖,以至於基礎很不穩固,明顯提價很可能會對成交量產生影響。
隨著樓市『小陽春』的到來,沈寂了多個月的土地交易市場再起波瀾,開發商們在土地收儲上的集體爆發引人關注。再露繁榮景象的土地市場,反映出房地產企業充足的資本和對後市的信心,同時,隨之高漲的地價、房價也讓人們擔心,新一輪炒地提價的閘門是否已經悄然打開。
北京、上海、深圳等地不斷傳出各類樓市漲價的新聞,其中北京朝陽區一處樓盤一個月內每平方米房價上漲5000元的消息更是加重了購房者對後市的擔懮。就在富力集團高價拿下廣渠門外10號地之後,周邊的二手房價格就開始跟風上漲,雖然尚無准確的統計數據,但據業內人士透露,部分業主跟風漲價的行為已經在京城房地產市場上營造出了濃濃的漲價氛圍。
對於一季度的樓市暖春以及再次走上的炒地漲價之路,無論是對開發商還是中小業主來說,都不一定是件好事。北京我愛我家市場研究部高級研究員秦瑞表示,如果現在開發商或是中小業主盲目利用市場回暖的時機漲價,那麼購房者很可能會再次持幣觀望,交易量的回落不可避免。
本市1-5月中心城區新建商品住宅成交情況
月份 成交均價 成交量
1月份 9431元/平方米 9.03萬平方米
2月份 9552元/平方米 13.36萬平方米
3月份 9504元/平方米 31.07萬平方米
4月份 9492元/平方米 28.74萬平方米
5月份 10186元/平方米 30.86萬平方米