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『真假小陽春』的爭論尚未停止,『樓市泡沫論』又引發了市場的擔懮。
成交量的迅速增大和部分地區房價的上昇,讓春節後的樓市步入『小陽春』,但是就在『小陽春』萌芽的過程中,有人認為樓市泡沫已經浮現。這究竟是危言聳聽還是理性思考?
中國國情與發展研究所研究員清議、國金證券首席經濟學家金岩石、北京天鴻房地產開發公司董事長柴志坤、凱德置地環渤海區總經理毛大慶5月28日做客北京電視臺《財經5連發》,與主持人長盛一起解析中國房市的現狀與發展趨勢。
剛性需求不是泡沫
對於『泡沫』的定義,專家們發表了自己的見解。金岩石認為,那是現代社會的一種財富形態。『泡沫多了,就想擠它,泡沫少了,又會想它,愛之深責之切,其實泡沫永遠和我們形影相隨。』
清議認為當價格持續上漲,並超過市場供求關系的承受能力時,就會出現泡沫,這也意味著整體經濟會出現減速。
毛大慶認為,從2007年下半年及2008年全年,國家各方面宏觀調控都是為了努力將泡沫減少,再加上國際經濟形勢不利,兩個因素疊加在一起,使得2008年下半年整個房地產市場出現頹勢。
從2008年下半年到2009年年初,很多開發商開始調價,房價甚至出現跳水,大家都說房地產市場回歸到一個理性狀態。2009年第一季度末所謂的『小陽春』,是壓抑了一年多的剛性需求集中爆發的表現,還談不上泡沫時代來臨。
柴志坤也贊同毛大慶的觀點,他認為可以從三個角度來分析『泡沫』。第一個是需求,第二個是支付能力,第三個是成本。
首先因為中國的經濟發展速度快,城市化速度、產業結構調整速度快,由此帶來了巨大的需求,這是買方在吹泡泡;其次,從1996年到2008年,國民收入和商品房售價的比例,大概是在5.5到7.5這個范圍之內,這是賣方在吹泡泡,爭取吹到買房者能接受的上限;再次就是成本,其實成本是很多消費者,包括一些專家很關心的問題,開發商的利潤到底有多少?其實這個數字很容易找到,上市公司的報表中都可以看到企業的利潤,市場環境好的時候開發商的平均利潤應該在百分之十幾。
柴志坤還表示,2008年的調整,讓大家有機會去反思很多問題。今年一季度市場的反彈,說明好產品還是有銷路的。同時,目前開始買房的消費者,其行為比2007年理性了很多,他們很清楚自己要買什麼,也很清楚好產品的標准是什麼,這和2007年以前有很大不同。作為開發商,企業運作和開發的行為也更理性了,越來越多的開發商在集中精力做產品,而不是收地或者融資。
有投資就有泡沫
毛大慶認為,泡沫是指資產價格偏離了它應有的價值,現在價格的構成中,剛性的東西非常明顯。目前賣的房子,90%都在去庫存化的過程中,這些房子的土地價格是前5年左右形成的,現在的問題是土地價格是不是過高了。
他還認為,從目前來看,土地價格加上微利所構成的房價,是每個開發商都難以逃脫的框架。2007年的房價中,除了開發商提價和一些超額利潤以外,土地的高額拍賣是構成當時價格的重要因素。
土地高額拍賣是如何產生的?因為城市空間有限,土地在城市中是不可再生資源。如果城市化發展長期不均衡,土地價格還是會上漲。
對於在有限城市空間內的剛性需求,柴志坤認為,房地產這種產品具有雙重屬性,它既有消費品屬性,也有投資品屬性,一旦有投資品屬性,就很難界定是投資還是剛性需求。只要有投資成分,就不可能一點兒泡沫都沒有,關鍵是看泡沫有多大。
金岩石分析道,美國的房地產有三種需求,一種是消費需求,一種是投資需求,一種是經營需求。經營需求對應的是租賃業,消費需求對應的是自住,投資需求對應的是股市、房市的互動。剛性需求指的是消費需求,不應該把投資需求算進去。
投資回報不固定
對於很多學者提出的所謂房價和收入比例問題,清議認為這對於房地產毫無意義,因為買房的實際上是少數人。
最近三年,世界新誕生的千萬富翁有80%在中國,中國處在一個收入極不均衡的狀態,不能夠指望讓所有人都通過房地產市場來解決居住問題。中國的住房,有50%是靠商品房來解決,這種做法在發達國家都很困難,政府應該通過政策性保障來解決問題。
柴志坤認為,從需求的角度來看,目前市場確實比2008年、2007年,有大幅度的回落。
從長期來看,不得不考慮兩個問題:一是如何判斷你所在的區域的價值,房地產有一個黃金定律,就是位置,隨著城市化的發展,城市功能的改變降低了交易成本;二是細化收益分配,基本上可以判斷,除去短期的波動外,整體下降的可能性很小。
金岩石表示,房地產不是做土地生意的,土地不是稀缺資源,房地產是做空間生意的,是調節、分配社會財富的工具。對於房地產投資的回報,金岩石認為,從長期看並不是固定的,多數房子好似攤煎餅,越攤越薄,只有少數情況是攤面包,可以發起來。
清議表示,買房子是一個長期行為,不要去過分關注眼前的情況,而是要著眼於未來,很多決策回過頭來看的話都可能是正確的。
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