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近日有網友諮詢:窗前綠地業主獨佔是否合法,本網特邀請本市知名律師奧林律師事務所林律師給予解答。
案例:李先生購買了某商品房的一樓住宅,在與開發商簽訂的房屋買賣合同中,約定窗前的綠地設有合圍設施,形成一個院落,屬於其專有使用。在房屋交付後,李先生在綠地上種植了蔬菜等農作物,但遭到了鄰居們的反對,鄰居提出李先生自己獨佔綠地,不合法,小區內的綠地是業主們共有的,侵犯了其他業主的利益,並起訴到法院,要求開發商將院落拆除,將綠地恢復為業主共有。
法條鏈接:《物權法》第73條規定,建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。
林律師說法:據《物權法》的規定說明,建築區劃內的綠地,原則上屬於業主共有,但也有屬於個人所有的例外情形。現實生活中,經常有開發商與購房者簽訂買賣合同或補充協議約定,位於底層商品房的窗前,建有合圍設施,由購房者專有使用院落(綠地),該綠地連同底層商品房一起向購房者出售,然而,按照《物權法》的規定,要是綠地專屬於個人,需要符合法律規定的條件,即立法條文所表述的『明示屬於個人』,而要達到明示的條件,必須符合下列的要素:第一,窗前綠地規劃必須經過政府部門事先批准。如果商品房規劃已經有關部門批准而窗前綠地沒有報批,或者報批未經批准,都不能認定窗前綠地的買賣合同有效。第二,開發商在出售商品房時,必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明示窗前綠地屬於一層住宅業主專有使用。本案中經法院的調查取證,李先生與開發商在合同中對於窗前綠地由其專有使用已做出明確約定,開發企業對窗前綠地的規劃事前也已通過規劃部門審批,同時在售樓廣告中,明示了購買一樓的業主可同時對附帶的院落(窗前綠地)享有專有使用權。鑒於開發企業的做法符合法律規定,李先生就取得了窗前綠地的專有使用權,但不享有所有權,法院遂駁回了原告的訴訟請求。但如果開發企業事前沒有對綠地的規劃進行報批,也未采用廣告、合同或其他有效形式向其他業主明示窗前綠地屬於一層住宅業主專有使用,那麼鄰居們提出異議,法院就應該支持。
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