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-小陽春可能成為小陽夏
- 6月末7月初或出現拐點
-土地出讓彰顯市場信心
伴隨新一周的開始,房交會也落下了帷幕。無論是參加人數還是實際成交數據,本次房交會與去年秋季房交會相比,都更讓開發商和地產中介興奮。『盡管成交量並沒有大幅攀昇,但是和客戶交談的過程中我們感覺現在有買房意願的人增多了。』某開發商高興地說。與此同時,市國土房管局公布的數據顯示,上周,本市新建商品住宅成交28.9萬平方米,環比上漲了24%。專家表示,樓市『小陽春』可能會延續為『小陽夏』。記者許佳
信號1
小陽春可能成為小陽夏
6月末7月初或出現拐點
經中原投資顧問部對房管局公布的數據進行統計,上周本市新建商品住宅成交28.9萬平方米,環比上漲24%,成交均價為6526元/平方米,環比下降了8.3%。二手房市場成交13.3萬平方米,環比下降了8.3%,成交均價為5379元/平方米,環比下降了3.4%。
統計數據還顯示,環城四區上周成交新建商品住宅12.14萬平方米,環比上漲了55.5%。遠郊區縣上周共成交新建商品住宅6.04萬平方米,環比上漲了55.4%。天津中原投資顧問部郭小娟認為,價格的下降和環城四區及遠郊區縣的成交佔比提昇有一定關系。『房交會有效刺激了本市新建商品房成交量的回昇。』盡管上周二手房成交量出現小幅回落,但在郭小娟看來,隨著房交會期間交易不斷釋放,短期內回昇的可能性比較大。
針對上周環城四區和遠郊區縣新房成交均價環比大幅上漲,南開大學經濟學博士劉玉錄指出4點原因:首先,市中心房源較少,不少購房人只能考慮環城四區的房屋;其次,市中心房價過高,環城四區和遠郊區縣的價格相對便宜;再次,在本市的新建商品房成交中不少是藍印戶口需求,『不少為藍印戶口在津買房的外地人並不一定會自己居住,所以對房子地理位置的要求不是很高。』第四,成交中一部分屬於定向還遷,而拆遷戶的定向還遷房基本上都不在市中心,房價相對低。
劉玉錄表示:『5月津城樓市基本沒有會造成「跌」的因素,預計還會延續此前交易旺盛的局面,「小陽春」可能變成「小陽夏」。』但是他同時強調,這不能意味著成交旺盛會一直延續到下半年。『6月末、7月初應該是房地產市場的關鍵點,如果有變應該會在此時出現。目前,國家不再出臺房地產政策,經濟學家對宏觀經濟的發展情況爭論較大。成交旺盛能否延續到下半年要取決於宏觀經濟回暖的態勢。』
信號2
土地供應增加信心恢復
有利平衡天津經濟結構
盡管今年以來房地產業的信心在逐步恢復,然而在一季度全國房地產成交量交出漂亮成績單的同時,房地產的投資增速卻處於歷史最低水平。『土地交易還沒有恢復,市場只是表面回暖。』國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任、研究員秦虹上月在天津出席某活動時如是表示。
然而,將眼光從全國回至天津,繼上月下旬天津城投集團推出35塊天津海河沿岸、地鐵沿線、城市核心區土地信息後,在本屆房交會上,市國土房管局、市規劃局聯合主辦了『天津城市土地交易會』,集中發布了中心城區37宗優質招商地塊,規劃建設總用地面積約873公頃,建築總規模約2601萬平方米,天津房地產市場發展信心十足。
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,即使是在一季度全國房地產投資增速處於歷史最低水平的情況下,天津開發商拿地的情況也不是很差,二季度開發商的信心很足。『天津一季度GDP同比增長16%,處於全國前列,用地需求必然會增加。正因為經濟發展情況好,天津的土地市場對很多開發商來說非常有吸引力。』蔣雲峰說,『但是也應該謹慎看待短期內對土地市場過分追捧的現象。此外,從市場供求角度來看,供應量過快增長,可能會導致價格下降,部分土地流標。應根據實際需求,適度控制土地的供應量,使整個市場保持供求基本平衡。』
在日前舉行的天津城市土地交易會上,招商地塊中加大了商業用地的供應結構,推出的商業類建設用地佔總用地的50%。對此,蔣雲峰認為,天津市中心的土地供應有一定的潛力,並且加大商業用地規劃有利於平衡本市第一、第二產業和第三產業之間的比例。『這得益於市政府之前的發展規劃,沒有太過透支市中心的土地供應。天津經濟發展快,但是第三產業發展相對滯後,此次加大商業土地的比例說明了政府有意識側重第三產業,這對平衡天津經濟結構非常有效。』
信號3
銀行聚首搶佔房貸市場
一定程度刺激樓市回暖
在房交會現場天津銀行的展位燈箱廣告上,記者發現了這樣的話語:天津銀行傾情推出購房貸款新政策,無論您是20多歲為置辦婚房四處籌資的年輕人,或是三口之家為給孩子一個獨立學習空間而打算換大房的年輕爸媽,還是准備改善居住條件安享美好時光的中年人,均可在天津銀行申請到最高達8成、利率7折的貸款。而在個人住房貸款市場堪稱『大佬』的建設銀行同樣不遺餘力地在向人們介紹包括公積金貸款、按揭貸款在內的各種住房貸款利率。
『只要是首次買房或者是購買改善型住房,基本上都能獲得我們最低利率7折的優惠。』農業銀行天津分行個金部相關人士表示,『首次買房只要在144平方米以下肯定能獲得利率7折,如果房屋面積在144至180平方米,那麼我們會綜合個人信用、還款能力、收入等因素考慮,如果信用等級高、具備還款能力的不排除也能獲得利率7折。』
而對於改善型住房,此前央行表示『對居民購買改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持』。然而,改善型住房的標准目前並沒有給出標准。本市一家銀行個貸部人士表示,據我所知天津很多銀行對改善型普通自住房的面積基本上規定是在180平方米以下。
除了對改善型住房面積比較寬松外,之前以家庭為單位來判斷是否是第二套住房現在也慢慢放寬為以個人為單位,也就是說如果家庭此前購房是以男方名義購買,第二次以女方名義購買,那麼銀行還是判斷為首次購房。該人士還表示,現在只要第一套房房款已結清,再買第二套房很多銀行就會自動按照第一套房的政策來執行,享受首付兩成,利率7折的優惠。
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