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第二個我們可以看一下,政策累加這種效應在這裡出現了,我們的政策我們先不說以前打壓的政策我們從10月份這種市場恢復的政策,提昇信心的政策,在我們半年不到的時間裡面可能也會有一個顯現,另外在我們走訪售樓處的時候現在很多的需求其實是由剛性需求引發的,比如自助形的和婚房。其中有一部分人到了該結婚的時候有一部分人就需要買房,我們打個對折最起碼有有100多萬,一年100多萬來自於婚房。後來可能我還要說到藍印戶口和外來人口都會對房地產帶來市場。
現在看一下整體區域的,(PPT)在這四個區域裡面我們感覺,我們的市內六區你稍微給它來一點陽光它就燦爛,意思就是促銷力度加大,價格有一定下浮馬上就有一個市場的反映,因為城市內的基礎設施是看得見摸得著的。第二個環城四區,項目多,只要有一點點降價有一定幅度的降價馬上成交量會放大。再看濱海,相對平穩一些。遠郊作為剛性需求投資產品稍微有一點冷落,遠郊縣的直接向下滑(PPT)這個數據是從6月份到今年2月份的數據。
我們再看一下政策和人口趨勢,大家都知道政策,從07年到08年年底到09年年初,各種政策層出不窮,我們把政策的走勢和整個市場的成交走勢進行了一個復合,就是兩個圖結合在一起,最下面是貨幣政策先緊後松,從08年9月份開始下調利息,下調存款准備金。我們的財稅政策在稅收方面,土地使用稅提高,然後就是企業的所得稅預繳,也提出來,增加了企業資金運作的難度,放松是什麼時候?是到年底的時候,出現了一個二手房的減免稅,營業稅、契稅、印花稅的減免。再看一下銷售環節的政策,對我們影響最大的其實是07年9月份的關於加強商品商業性房地產信貸的通知,從土地、信貸和個人貸款三個方面對房地產市場進行了一個鎖定、卡死,什麼時候開始放緩了?到2008年的11月份,天津市出臺了津八條調整了住房的標准,降低了首套房首付款的比例,以及貸款優惠的7折的信息,說明了我出臺政策不會馬上市場反映,需要一個時間,這個時間段我們估算了一下,一般是在7到8個月的周期會對市場產生影響,就是抑制房地產的時候,我們的房地產會出現一個反應,同時政府給了我們很到支橕房地產的政策法規,我們什麼時候在市場的成交量顯現出來呢?我們預測了一下應該是在今年的下半年第四季度的時候。
保障性住房是政策影響比較大的,就是廉租房,經濟適用房、限價房,三次會議政府都有提到,這次兩會肯定還會提到。07年開發了300萬平米,佔整體的19%,08年佔到33.6%,09年達到了35.3%的適用房。保障性住房對商品房有什麼影響?對比北京和天津這兩個城市都推出了限價房,幾乎60%的天津人都可以買限價房這個標准提昇到了你年收入不超過45000你就可以買,也就是說我的收入門檻是1.44倍,而且天津的戶籍也放寬了,現在只要是市內六區、環城四區的非農業戶口人口就可以買。這種保障性住房對商品房的客流肯定是一個分流的效應,而不久就會顯現出來。所以我們感覺這種保障性住房會大幅趨勢商品住房的客戶。
限價房的價格是周邊商品房的天花板,比如說中北鎮幾大項目已經達到了4000塊錢的水平,他周邊的房價也是這個水平,說明了限價房和商品住宅是在同一水平競爭,但是有一點由於限價房的門檻的降低,買的人會增多,如果再把自己的價格進行一定程度的提高就是比較困難的一件事了,因為你給老百姓提供了商品性住宅,你的品牌議價是否能抗拒限價的基本率,有一個出路可能就是說要把我們的產品做得更精,我們的客戶瞄得更准,對我們的客戶要求的更高。
我們再看一下,對我們比較樂觀的一件事,我們的人口是很重要的。現在外來人口的導入勢必要增加住宅商品市場的繁榮。從整體來看到2007年的時候天津市的外來人口是171萬,平均七個天津人就有一個外地人,而北京和上海是達到3個上海人三個北京人會有一個外地人。說明他們的外地人口給他們當地的消費市場住宅市場提供了源源不斷的剛性血液。到2020年的時候我們天津的外來人口也會達到300萬,四到五個人當中我們會出現一個外地人,這對商品房市場提供了一個很好的契機。我們再看一下,外來人口的當中一部分人藍印戶口,這個在1994年的時候已經提到了,在1994年的時候你用30萬在市內在環城用20萬在郊縣用8萬一次性買一個商品性住宅,我就給你一個藍印戶口,當時有統計的數據主要集中在04—06年的,在這三年當中每年平均辦理了一萬了,後來出現了調整,統統調回到100萬,這時候07年到08年每年有4000個人能辦,到這個月的時候又出現了新政策,市內六區塘沽區降到80萬,環城區降到60萬,郊縣降到40萬,門檻的降低為我們的藍印戶口需求創造了契機,這個肯定要比當時100萬要好。在我們產品總價的控制的時候,也要考慮這一點,對我們今後產品的營銷和產品的推廣都有很好的幫助的。
我們再看一下土地市場,我更多的是從現象上來說,08年主要成交土地是工商業用地,住宅用地寥寥無幾,到09年的時候更是這樣,我們底下藍色的居住用地比例相當小。我們再回顧一下,08年的時候我們樓面地價是1193元,其中最高的是相對於市內六區能達到4700,遠郊縣達到508,但成交的地塊很少也就是40多塊的地塊,所以我們感覺企業在拿地的時候更趨向於理性。再看企業拿地的熱情也是在降低的,在08年的時候。議價佔到了6%,84%的土地都是以底價成交的,說明開發商拿地的熱情不高,沒有進行火爆的競拍的現象。
現在對住宅趨勢篇做了一個展望和預測,在這裡面,我們通過前面的數據分析的時候也可以大體上看到我們房地產市場成交的一個走勢,我們認為2009年的上半年已經接近於本輪調控的階段性底部,但是走出這個底部不是太短的時間,但是09年9月份可能有一個明顯的反彈過程,但是完全走出底部需要一個時間。
我們利用我們的供應數據和成交數據我們進行了一些指標的測算,進行了一下城市風險度整體的評估,這個指標先叫大家看一下我們的結果,就是這個圖(PPT)縱軸可能是市場供求關系的反映,橫抽是產品消化周期的反映,從市場供求關系和消化周期兩個緯度我們反映類型區域的風險程度。09年的成交量我們預計會維持在500萬左右,09年新增的供應量應該是有一個算法就叫求供比,就是用成交量除以供應量,接近於供需平衡。
再看(PPT)去化周期,第二個指標是供求比。然後就這兩個指標我們對於我們的區域、我們的戶型、我們的產品檔次三種類型進行了風險度的評估,首先看一下區域越靠近左下角的地方是風險度高的地方,越靠近右上角的地方是風險度越低的地方。
第一個市內六區,最後得到市內六區是低風險區域,環城區域是中度風險區域,遠郊區縣以及濱海新區是次高風險區,這是進行大量計算以後得到的結論。
我們再看一下,面積段,我們首先劃分為別墅類產品和普通住宅產品,別墅類產品單獨提出來,我們可以看出來別墅類產品在天津是供大於求的局面相當嚴重,而且去化周期較長。對於普通住宅產品,我們發現150平米以上的產品的處於次低風險的區域,而90到150平米是處於中度風險區域,90平米以下是屬於次高風險區域。70、90政策的落實,風險量肯定會繼續擴大。(PPT)我們再看一下我們的產品檔次,在這裡面用的是它的價格來劃分的檔次,五千元以下八千到一萬是次低風險區域,中高檔和高檔產品分別是處於次高風險區域。通過剛纔的三個圖把我們的區域,把我們的面積段,把我們的產品檔次的風險度我們進行了一下評估,我希望能給大家一些借鑒。
最後看一下,來自很多開發商提供我們的一些資料,通過我們的整理和挖掘我們反映出來一個企業信心的一個程度。我們分別是在08年第三季度和第四季度的時候對全國企業進行了500多份的問卷調研,都是來自一線的開發商,我們現在把這個問卷顯示的結果向大家匯報。
首先是4季度的時候大家的信心比3季度有明顯的下降,因為4季度我們的市場的確是不好,壓力的確很大,大伙兒當時做評價的時候往往是用自己的感受評價這個市場,所以我們清晰地感覺到,成交量大伙兒認為下降的由三季度的20%,迅速提高到了40%到50%的水平,房價的認為下降的水平提高到了60%的。
再看一下,土地需求計劃,再土地方面收房的開發說中只有10%的人有土地需求,這10%以內的人如果拿地的話分別看重,由3季度的30%看重的是中心城區,4季度42%看重中心城區,遠郊是越來越沒有人想拿地了,主要集中在中心城區和近郊,這也是從我們受訪的開發商當中反映出來的數據。
我們再看一下成交熱點,三季度的時候大家認為應該是在中心城區20%,到第四季度的時候大家了40%,大伙兒有共同的想法就是市中心相對會堅挺,會成交火爆。
總體來說,我的時間比較緊,沒有給大家進一步展開,總體來說我這個報告的五個部分跟大家分享完畢,謝謝大家!
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