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主持人:現在我宣布2009中國及天津房地產市場發展走勢發展會現在開始,尊敬的各位領導、各位來賓大家好,本次發展會是由易居研究院天津研究所主辦,首先請負責人張先生給大家致詞。
張勇:各位來賓下午好,在開始之前,我先講一下我今天的心情變化,早上起來的時候下雪了我很擔心,我說今天這個會可能有人會不來,剛纔我很驚喜,大家對最近的市場比較關注,看來中國房地產市場還有很多人在這個戰線上堅持、奮斗著,為什麼叫『驚蟄』呢?2008年的時候我記得媒體最關心的話題是,如果沒有記錯的話,是深冬、初冬,今天我們易居房地產研究院將本次活動的主題定為『驚蟄』的含義是,有的開發商跟我說,張勇你今天定為驚蟄是不是讓我們馬上行動,我想如果今天的房地產市場像今天的天氣一樣,那麼今天我們的驚蟄出來就凍死了。記得有一句話在旺勢的時候要想著對弱勢的積累,同時在弱勢的時候要抓住旺勢的機會,今天易居研究院將用數據向大家闡述一個真實的房地產市場。下面有請易居研究院首席研究院陳嘯天為大家帶來精采的演講。
陳嘯天:謝謝,首先我想做個調研,我覺得今年的9月份市場有可能會回暖,所以本周二新華社把我的文章發了,有的記者采訪我,覺得我的觀點不一樣,我想這可能是我個人的觀點,在演講之前,大家先看看天津的同事和朋友你們怎麼看的?今年9月是不是市場可以起來?如果認為有可能起來的舉手,好像大家比我要悲觀很多。第二個問題是這樣的我今天的演講的主題是,來之前我的同事給我出了個題目,我這邊有兩份,一個是關於全國的走勢,我帶著我們近期關於百億企業的研究成果,還有一個純粹的百億的研究,2008年銷售超過100億的企業系統的研究,我想可能二者選其一,想看看大家的意見,我是講哪個?
回答:百億。
陳嘯天:關於百億的研究我們是從2008年12月份的時候開始啟動的,當時我們有這樣一種感覺,2008年整個市場的確不是很好,發生了很多的事情,但是在這一年中我們也看到很多我們覺得非常不錯的,積極的信號,所以2008年底我們組織一批人,專門就中國的2008年銷售金額超過100億的企業進行系統話的研究。我就直接把最前面一部分簡單概括一下,重心我講企業動態這一塊。
前面是個引子,一個是土地一個是住宅。基本上2008年的年底土地的數量減少,我們之前曾經討論過,當時很多城市土地出來以後有很多有趣的現象,基本上就是一家開發商拿地,第二點你會發現很多城市土地成交的時候都是帶有城字頭的,有這樣的現象在裡面。住宅這一塊我們發現2008大部分城市的成交量同比下跌3到5成,很多的城市到現在為止並沒有到達一個回暖的階段。另外一個部分城市環比上昇比較明顯。從去年的11月份開始我們所關注的十大城市的一個我剛纔提了同比可能比較低但是環比的增長速度比較明顯,尤其是華南廣州的深圳這些城市,深圳我感覺到的是成交量快速回暖,但是價格沒有起來。成交量基本面再往上走這是個不爭的事實。我們所關注到的其他的一些大中城市成交量也緩慢反彈。第三個排隊的現象,最近非常多。我自己親身經歷過,我剛剛在上海買了房子,我們自己代理但是我還要排隊,第一點有100多人,第三天還是有100多人排隊。開盤400多套,三天時間賣了320套,大概是12月26、27、28三天成交。前兩天第二批出來了,從上次的一萬五的均價到這次一萬八,同樣樓盤一天時間賣掉180多套。第三個作為價格這一塊,根據我們發現,大量城市各條線的物業基本上回得比較厲害30%都有。另外我想談個觀點,就是我們那裡去年年底之前我們曾經發布的報告,全國的大中城市投資的風險的報告,這個報告發完以後僅僅用了兩天的時間馬上我們有一個中部很大的城市的市領導打電話給我們說你憑什麼說我城市風險很高?我說我有數據,2008年你這個城市一年銷售是這麼多,截止到年底你的債券、土地出讓是這麼多,用你的存量除以你現在的銷售速度你夠賣五年。今天不僅僅是我們的企業在關注、消費者在關注同時政府也在關注。現在不僅僅是企業這個層面,還有一部分是直接送給北京有關部門,所以我們有些城市領導可能比較關注這一點。後面一個就是價格的分化,這一點也非常明顯。我想談個觀點就是我們一直有這樣的觀點,假如一個城市有沒有探底,如果有很多企業商量的話,可以這樣做,這個城市我分為市中心或者是次中心,次中心就是我這個企業具有代表性,或者再外圍一點某一個企業有代表性,大家可以有一個試探,我優惠,如果發現大量人跟進的話就說明這個價格就是底,後面就是往上走。現在之所以很多城市沒有並且的回暖,就是因為供應方和需求方這個底還不是很明顯。
去年我大概5月份的時候到北京和北京的那個企業溝通,當時我問那個領導我說為什麼還不降價?他說不急8月份肯定上來。結果前一周跟我打電話說當初如果降了就好了。當然這是個判斷的問題。我說這是個引子,說明從全國的基本面來看整個市場,看起來是比較嚴峻的。我接下來要談外部的環境。
不管是國際還是國內還是行業還是客戶的需求環境,都不是很理想,去年1年全球股市縮水29萬一,很大,一些知名的企業國際上的包括我們的同行目前的裁員的情況。最近我們有一個標杆性的企業裁員的時候用了一個術語,我們沒有經濟性的裁員,這個詞用得很好,現在很多的企業都在用。
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