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主持人:剛纔陳總關於百億企業的演講非常精采,他的所有的數據都是由我們易居龐大的數據庫支持的。下面請北方中心研究部研究總監劉利勇先生講一下全國房地產的發展現狀及趨勢的研判。
劉利勇:大家下午好,我想講兩個方面,一個是全國一個是北京市場。為什麼講全國?因為天津作為全國的一部分,肯定房市的走勢脫離不了大勢。雖然現在京津一體化還算緊密一點,所以我覺得講北京是很有必要的,北京是全國房市的橋頭堡和風向標。
我講一下全國的房地產形勢,我想先講講宏觀經濟,因為房市跟我國的經濟周期來說是相關的關系,脫離不開我們經濟走勢。
這是統計局的指數(PPT)一個是一致指數一個是先行指數。下面有個注,用一致指數是反映當前經濟的基本走勢。先行指數是對未來的一個預測。
我們看藍色的線是一致指數,從2008年6月份我們的經濟形勢是一直在下滑,但是先行指數雖然是亦步亦趨,領先於經濟指數,但是到08年12月以後我們的先行指數已經出現了有點復蘇的跡象,這個跡象是不是代表我國宏觀經濟走出這個低谷,我覺得這個言之過早。我們看一下這一年多的房地產市場,最權威的指數就是(國防景氣指數)從07年11月份這個指數就一直下滑,到現在已經連續滑了13個月了,連續3個月已經是在不景氣區,是在100以下,那麼從這個趨勢來看我們看不到這個房地產市場,在1月、2月乃至於3月這個程度出現扭轉的趨勢。
房地產的市場的投資從08年最高的33.5%,到08年1月到12月20.9%同比增幅一直在下降,這是名義增幅,我們的指標除了GDP是真實的以外其他的都是名義增幅,實際投資增速比這個還要低幾個點,投資增速持續回落,說明我們的企業投資意願一直在下降,投資行為確實減少。
為什麼投資少?是因為拿地行為、購置土地的節奏在放緩,投資增速是在回落的。
(PPT)這個紅色的線是開發增速,這個黃色的是購置增速,也是從08年初以後土地的購置是同比增速是一直在下降的。反映這個土地市場確實是在趨冷放緩。
其實房價在當下不是最關注的,大家說政府救市,政府也說我救的不是房市,我救的是交易量,其實說到底交易量上來了房價還能不上來嗎?我們看到全國來講商品房銷售面積去年全年是下降了19.7%,下降比較厲害,全國城市的下降程度不一樣,尤其是大中城市下降幅度比較大,比如北京、上海這些大城市同比下降或者是萎縮超過50%。
消費者來說還是最關心的房價,開發商關心的成交量,這是大中城市的房價指數(PPT)房價同比漲幅指數也是從08年初開始一直在回落,同比漲幅的意思就是相比去年同期在下降。09年1月份已經低於100,就是說同比是負增長,但是在07年一月份環比漲幅有上昇的苗頭。
(PPT)這是1月份同比下跌的城市的數量,從2008年6月份同比下跌的城市是越來越多的,到09年1月份同比下跌的城市70個中間有28個,已經佔了三分之一還多,絕對值下降越來越多了。環比下跌的城市更多。12月份是最多的,新房是50個,到1月份這種數量較前期有所減少。
簡單說一下北京房地產市場,北京去年住宅的供應量,這是用交易數據說話,因為這個還是比較反應當前的現實的狀況。2008年供應量同比上漲11%多,為什麼在去年這個市場比較嚴峻的時候開發商開發節奏放緩的時候市場的供應在上昇?主要是因為下半年保障性住房,尤其是北京入市比較多,所以供應略有增長一點。北京的住宅交易我們看交易下降比較大。整體看這個圖是不是有點像數學講的動態分布?(PPT)08年的交易量已經和2000年相當了。我們看供求比,剛纔供應量的供求是年度數據,我們看月度數據的話供求比從2008年11月份開始供求比越來越大的,就是供應量比銷售差額是越來越大的,就是市場存量房越來越多,現在有很多數據說存量怎麼樣,區域化周期怎麼樣?北京市場的存量現在已經有三千多萬,區劃周期已經是一年半的時間,但是這個周期應該是個動態的數據,因為你不斷地入室新房也是在不斷地在賣在消化,一年半還不是特別值得恐懼的。
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