|
||||
另外一個,中長期這一塊,土地儲備2008年這一塊是零,對未來有的影響根據我們的測算這個企業2009年做沒問題,但是環境還這樣比較會很危險,據我所知道他目前做的融資,但是我擔心的一點是如果你融資成功了你股權發生變更怎麼辦?不再是政府背景你這個企業怎麼辦?政府對你的很多承諾的一些項目,改造呀,廣場呀,我有可能不給你了,這一點是我們所跟蹤到的,這是我說的風險。
第三塊談了2009年誰有可能衝百億。這就是我前面的觀點,還是得靠背景,還是得有個好老爸。集團注資,根據我的跟蹤項目每一塊地這兩個企業很有可能會成功,中海保利潛力是很大的,特別是保利,現在還很強勁,萬科沒問題,我們相信是沒問題的。直觀的判斷2009年第一冠軍還是萬科。我把所有的項目拉出來,目前的時間結節點,目前的狀態是第一個土地儲備、第二個還沒上市,第三個是可建。
接下來有個反思,並不是所有的企業也並不是所有的時間節點都適合做持有,要慎重,剛纔談到了新宏基,最後做商業和持有並重的,後來做50年。同樣國內萬科這麼多年下來還是做住宅,但是商業打包還是運營。
第二個速度和利潤,很多企業跟我說,比如說我見過一個企業有點背景,在一個二線城市拿了個項目,他說我就這麼一個項目我不急著賣,我拿項目不容易,賣光了人怎麼辦?我今天如果賣光了的話,明天行情好的話我一算虧了,所以我先等一等,養幾個人很容易的。從他的角度是認為利潤很重要,部分企業認為速度很重要,這是兩個極端。今天的錢是要生存,明天的錢纔是利潤的問題,大部分企業是追求今天的錢,小的企業可能會有條件追求明天的錢。有的企業說我不降價,因為他說我算了一下,降價今天一夜就賣光了,這是得看不同的企業,是要先生存,環境不好的情況下先生存,環境好的情況下再追求利潤。
第三個,專業化、多元化,主要談的是碧桂園,我打心底佩服這個企業。行情不好他能夠快速收縮,淨負債率只有24%,非常不容易的,這樣一個企業,很多在產業鏈方面都自己控制。後面布局的問題,這也是沒有對錯的一個觀點,上周在深圳的時候有一個企業在談這個問題,我們在做專業的研發機構,所以跟同行解除比較多一點,最近我解除很多很多,告訴大家一個規律的現象。凡是07年底2008年沒拿過地的,每年銷售大概20到40億,他很多告訴我要抄底,很多最近都已經在看了。上次去深圳我見了兩家,他們都感覺,都看到了萬科2005年那一次行為,06、07年快速地把中海保利拉了一個差距。不少的企業已經在活動了,我說你要看,並不是所有的企業都能夠做好跨區域發展,這是一個產品的標准化,這個企業有沒有足夠的人員,你的管控能力能不能做得到,有的很大的企業,有一個項目賣完了,老總慶功,但這不是最終稿,不是老總批下來的最終稿,但是賣光了,再強的企業管控能力也會有問題。去年我們河南建業的胡總,他跟我談這樣的觀點,他做的不是全國多種布局,他就圍繞鄭州、洛陽周邊18個城區,他說資源可控,管理能力可控,對這一代的文化,消費者的消費特征可控。包括浙江的綠城實際上都是區域發展,都沒有太多的跨區域,所以跨區域有好處,但是並不是所有的企業都適合,要根據自己的特征。
第五個反思。後面談一下我的觀點,我們是有數據的,都是一篇一篇的數據來論證我們的觀點。後面一個觀點是,我們覺得這一輪市場的調整有很強的傳導效應,從一開始的住宅到土地,現在我們已經看到了是商辦,這個其實很明顯的,很多城市的寫字樓的租金20%的下調。第二個我們要談論一下,中國的房地產市場更多的還是住宅為主,很有可能今年9月份轉暖,很多業內同行給我打電話說,為什麼有這麼個觀點?我跟他們說幾點,第一個大家看今天的經濟形勢,經濟形勢越不好房地產的地位越得到控制,特別是國家重振經濟裡面九大產業,我說為什麼沒有第十大產業,就是房地產,很多人不承認,但實際已經是了。第二點是很多地方的政府所謂的救市就是救房地產市,因為這個市場來得最快,而且是最明顯的,因為它的關聯度最高,我們跟很多的券商溝通的時候,他說我們一般都有例會,他就問你們化工的談談,搞汽車的談談,他說無一例外,老總問到哪一個人都會把目光瞄向我,因為我是搞房地產的,他們告訴老板我這塊能不能起來不是我說了算,不管從哪個角度考慮,你如果想維持今年社會的穩定性的話房地產這塊相對比較好。
前一陣子綠城的老總有一個觀點跟我們說,他說會不會出現二月的危機?一月份大家過完年,都回來了在城裡面拿不著工作會不會發現不該有的事情?他說二月可能有危機。但是我覺得是他個人的擔懮。從國家的角度考慮,房地產至少對農民工的疏導是很有幫助的。
第三個觀點大家會發現我們所跟蹤的很多城市有很明顯的反彈,從南往北,深圳、廣州、上海也是,明顯反彈得比較厲害。這個趨勢我們覺得是不可逆轉。
第四個想說的是,經濟的基本面,房地產能不能起來有賴於經濟基本面,三季度我們相信四萬億投資的相應,環比可能是增長,四度更不用說同比都是增長,2009年肯定是正的,基本面來支橕這個市場的話有助於這個市場更快速發展。所以我們要用樂觀的心態來看待09年的時機,主要是想告訴大家信心用重要。這就是我們的一些觀點,為什麼我們認為還是9月市場會起來?因為我們會發現現在很多人跟我們談現在房地產形勢不行,把都告訴你經濟不行,基本面不行,但是我說這是外面環境,這個市場本身還有非常強的需求,我想大家看看身邊人有多少人賣方。城市的裡面三類人,高端的這塊沒問題,低端的這塊也有人,特別是中間這塊,你會發現每個公司裁員15%,裁不到中間這一塊,一個房地產的發展還取決於中間這塊改善性需求,而且這部分人是從2000年到08年已經買過一套房子了,很多人是進入到第二次改善,尤其是在大城市。
接下來我們想談的觀點是一個城市的回暖並不是所有的板塊見底。我指的是大家都認知的板塊。一個城市只有這些典型的板塊見底了這個市場很容易起來,這是很強的規律。
第三個我們講的市場的條件,當然我們希望條件越多越好,但不管是股市、經濟、政策也好,最重要的是信心的問題,你看中國的儲蓄金額很高,中國老百姓沒有錢嗎?他們很有錢。我不知道大家是不是有跟我共性的認識。今年過年我去三亞城市過的年,就很多人請我吃飯,我發現每一頓飯吃得都比上海貴,我發現他們的生活水平比上海高,錢是哪來的?民間很有錢,最重要的是信心的問題。信心的建立有賴於雙方,第一個開發商調價,該調的還得調,開發商需要做實驗的。對於消費者來說,這幾年下來我相信都是懷著一種很恐懼的心態看待房地產市場,都很怕這個市場。所以我覺得最重要的還是信心問題,要有信心雙方都知道對方都知道底。
最後一個觀點我們對這個城市的風險評價,為什麼我剛纔說我們有一個城市打電話給我,說你憑什麼說我這個城市有風險,我說我有數據,就是因為共性太大了。
最後一點對於企業建議,對特大型企業萬科等等企業也好,土地適當,開竣工,要積極的營銷,融資不求高成本這一塊融資,我們有的企業去年為了一筆很小過橋資金,融的資本是100%,我們基本的建議是地多錢少還是降價促銷,安全為第一,錢多地少的也不急慢慢來。像綠城這些企業不建議大范圍促銷,我覺得他們選的細部市場很好,對他們未來的發展有很好的幫助。
謝謝大家!
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||