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第二塊就是國內經濟環境這一塊,關注一個數據GDP現在已經是不可避免連續7個季度往下滑,極其嚴峻的現象。這個行業這一輪從20005年開始到現在一路狂飆,行業的懮患意識不是很強,我們跟很多企業溝通的時候他們也跟我談這一點,說這幾年的錢太好賺了,大家對很多方面不自覺放松了,更多的就是企業的風險意識不夠,還有一個客戶需求,這是我們最近的數據得出來的結論,到目前為止全國倒閉的企業大概七萬家,下崗兩千萬人。我們想談個觀點,就是中間這塊改善性需求,我們認為如果這一輪房地產市場有可能提前回暖的話應該取決於改善性需求,這個對未來房地產的貢獻非常大,所以最近我們很多在座的朋友都聽說,不僅僅是我們天津最近有很多樓盤成交非常活躍,上海也是、北京也是、深圳也是,而且放得比較大,為什麼?根本的原因,就是改善性需求,前一陣子被抑制,最近很多人覺得這個價格差不多了我開始出手了。
百億企業請大家看兩張表,大家會發現桃花依舊,基本還是這些企業,不同的是2007年的百億企業佔全國的份額5.96%,2008年8%,這是很大的趨勢,每一輪的調整對中國的房地產市場都是進一步的集中,都是一個提昇和完善。換句話說這個行業需要有些巨無霸的企業出現。第一點萬科很偉大,這個企業能夠在2008年的環境下面仍然實現了和2007年的同等的銷售收入,480億非常不易,消費者對他的質疑,政府對他的質疑但是他仍然達到了480萬。中海和保利我覺得這兩個企業2008年非常成功,尤其是保利,中海不用我說,中海這個企業是這一輪調控裡面境外資本最看好的一個企業,非常好,為什麼?你把它這個項目也好往上一拉都是一些很好的城市和項目。保利我給它的定義是典型的2008年抽離成功的企業。這兩個企業說明行業越是調整,越是具有強硬背景的企業纔更善於應對環境的變化。最後我有一個預測,大家會發現這個結論的延續。
第三點談一談,一直以來我們很多企業都在說單一化發展,反對多元化。這麼一個龐大規模的企業在去年這樣的環境下能夠積極快速調整,淨負債率這麼低,而且快速實現百億的銷售業績非常不容易。
最後想說的雅居樂,之所以2008年衝破100億很不容易。他的一個項目得了大概50多個億。
第二個我想從數據面跟大家分析我的觀點。兩個層面一個基本面後來是業務面。基本面主要分析三個能力盈利能力償貸能力和成本能力。企業的盈利能力都在下降,我們做過一個研究,A股的盈利能力在下降,但是營銷的費用在增加。同時四個企業為了過冬手頭的現金同比2007年增加了80多個億。償債能力這一塊,會發現為什麼我說萬科很偉大,大家看2008年環境盡管不好,他的淨負債比基本上是維持這個能力(PPT)。
另外有一個成長能力,2008年的百億企業的成長力我認為是比較健康的,有一些風險,我後面會提到的。
土地在放緩。而且凡是有土地增加的化基本都往長三角和環渤海靠攏。為什麼雅居樂2008年,所有的項目有96.2%的項目集中在珠三角而2008年正是這一塊最厲害,施工進度也好等等全國都充分考慮到不同的大區域的一個區劃的前景和盈利的空間。
後面銷售量這一塊,非常不容易,大部分企業,我要談的是大部分百億的企業都是通過走量來提昇它的銷售收入的,也偶爾通過提價實現銷售收入。這主要是做精品,產品做得非常好的企業,像綠城。大多數百億企業2008年的項目收入都已經往長三角和環渤海轉移。現在我的判斷是2009年很有可能會有反過來的觀點,因為現在是華南回來的最積極,中低檔產品銷售貢獻率最大,這個最容易跑量,行業調整這一塊的市場得到盡快的趨緩。當我知道這些企業的銷售業績,這些企業的基本面也好分析,這些企業手頭的存量需要多長時間?排在第一位的是萬科,很不錯的企業,這麼大的規模能夠保持這個企業在相當合理的周期,三年。保利是因為考慮到下一步的擴張。像雅居樂光海南的項目900萬平分米夠賣好長時間。不同的企業盡管都達到100億但是不一定每一個企業都很好,都有一本難念的經。
解讀,我們認為任何一個企業從戰略的角度我們給他定義,需要具備兩個能力纔能脫穎而出,是戰略的洞察力和執行力,執行力是我的成本的控制非常好,洞察力是我的調控非常好。還有一個資源的配制能力,就是你除了自己戰略方面,你還要有很強的各種關系處理等等方面的能力。通過我們研究有這三方面的能力纔能調控這個企業。大家看到保利2008年平均樓板是975,一般的銷售價格是5千,這個樓板量不高,還有更牛的,2007年拿著這麼多地平均樓板是224個,保利2008年抽離非常成功。中海的土地成本控制很緊,這個和中海的當年的環境有關系,1997年這一撥對企業的風險控制很強,這一塊要求是很高的,所以大家會發現中海所進入的城市是大家會想到的。這是不同的運行模式沒有對錯,這個是和企業的經歷各能力有關系。第三個綠地這一塊,盡管都有政府的背景,但為什麼企業的差別會不一樣,保利和中海2008年環境不好,同樣還是上昇45個億,中央背景這一個企業在調價的時候調得非常果斷,不受地方政府的影響。有的企業說我去年成功實現了銷售收入是300億,最終我們發現這300億裡不僅僅是房地產,可能有賣汽車,可能有其他的收入。
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