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3問建高端產品是開發商的唯一出路嗎
『雖然政府救市的意圖明顯,但高端市場仍被劃在「杠杆」之外。』某研究院首席分析師李國政認為,高端市場2009年的生存靠的不是政府政策,而是自身發展的核心競爭力。
政府『救市』不救高端
從目前政府的政策看來,政策以『普通房』和『非普通房』作為一刀切的標准,這一點,無論是二套房信貸,還是二手房營業稅方面都有明確體現,如在武漢城區,容積率1.5、建築面積140平方米、單價7000元/平方米總價100萬元,只要不符合其中任何一條,都會被列入『非普通房』范疇,享受不到貸款利率優惠、二手房營業稅減免等政策,因此很多項目營銷時有意識地把7000元/平方米作為自我認定的一個標准,也同時和『非普通住宅』劃清了界限。
國家所有的政策,無不是希望最大限度抑制投資炒作,支持自住普通房。2006年的『70-90』政策,強調以中小戶型普通住房建設為主,控制別墅、洋房等低容積率高檔房建設,便是這一思路的體現。『但由此認定大戶型為主的高端項目就變得日益稀缺顯然也很片面,』李國政認為,主要原因在於政策落實缺乏監管,短短兩年之內,市場供應結構並未發生根本轉折,高端市場供應相對數量減少但絕對總量增多,特別對武漢這樣的地區,如果投資大幅減少且高端租賃市場缺失,市場需求縮減對項目的影響將逐漸顯現。
高端樓盤挑戰與機遇共存
2007年,以別墅、洋房為代表的低密度高端物業表現強勢,2008年高端項目價格雖然變動不大,但銷量都有40%以上的萎縮。截至11月底,武漢主城區成交價格7000元/平方米以上的商品住宅佔總成交的9.95%,與此同時,4000元/平方米比例不斷增加,可以說,目前市場均價居高不下主要是高端市場在支橕。
但在房價下行周期,一些郊區的高爾夫別墅等『高端物業』,其價格甚至不及城區的一般普通住宅,而從2009年的市場供應看,湯遜湖、知音湖、盤龍城等郊區別墅、花園洋房供應較為集中,這一新的問題也將對上述區域的項目營銷提出新的挑戰。
『與此同時,高端樓市在挑戰下,面臨更大的機遇。』李國政認為,樓市調控之所以無法精准實現,與房產本身屬性不無關系,簡單一點說,一套住房既是消費品,又可以成為投資品,而從投資角度分析,房產與黃金、股票等並無二致,只要能夠保值增值,只要能夠給投資者受益,就不可能完全杜絕。而房地產的地段屬性和土地的稀缺性,決定了房產的投資功能永遠不會被阻斷。因此高端項目無疑佔了先機。以2007年的武漢為例,銷售均價在萬元以上的樓盤一度接近20個,多是佔據湖景、江景的城區住宅,以及郊區的別墅項目,在去年市場爆發期,高端市場一路領漲,出現過投資購房比例超過自住購房的現象,這纔超出了政策容忍度,也招致了調控組合拳。
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