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有部分市場人士認為,如果說央行下調『兩率』是此前房地產市場調控的轉折點,那麼財政部10月22日的新政出臺可以說是政府著手『救市』的開始。而對於房地產企業來說,這套組合拳為其增加了房價抗跌的底氣,甚至也有觀點認為此舉將會把低迷的房地產市場又推向高漲行情。筆者認為,這樣的想法大錯特錯。
財政部針對房地產市場相關領域的減稅政策是在當前對整個行業都將減稅這個大背景下,更確切地說是從整個經濟發展的角度來考慮的。因為房地產業具有很強的聯動性,可以直接帶動建築業、鋼鐵、水泥以及建材裝修等眾多行業的發展,因此,財政部此舉並非是簡單的托市行為。筆者估計,中央政府在未來針對房地產市場還會進一步推出的減稅政策,但這並不能成為房價上漲的理由,更不能稱之為政府托市。如果有房地產企業把新政認為是新一輪房價上漲的動力將會導致致命的錯誤。
新政的出臺更多是針對解決中低收入階層自住房問題。條文明確規定,對購買90平方米以下的住房,契稅稅率下調為1%,而90平方米住房的需求者絕大部分屬於中低收入階層。此外,免征個人銷售住房的印花稅和土地增值稅,對我國二手房市場來說,可以起一個很好的刺激作用,二手房市場交易成本的下降又顯然可以降低中低收入階層的購房成本。因此,新政的出臺將主要是以保民生為主,而高企的房價顯然與政府的保民生目標相背離。從這方面來看,新政將不會成為房地產價格新一輪高漲的助推器。
新政主要是針對自住消費需求,對房地產投資(機)的政策仍未改變。無論是針對房地產企業買地融資的限制還是針對房地產投資(機)的『二套房』政策,都是為了打擊房地產市場的投機,引導房地產市場健康有序的發展。眾所周知,我國房地產價格從2003年開始一路高歌猛進,尤其是以去年最為顯著,這與我國房地產市場的過度投資(機)有著莫大關系。因此,在國家針對房地產市場投資(機)相關政策的出臺以後,以及當前經濟不確定性導致投資(機)的萎縮,房地產價格高漲的平臺已經喪失,當前支橕房地產市場需求的絕大部分是自住需求,然而,相對於當前這部分人群收入而言,房價的高企顯然無法釋放這部分潛在的需求轉變為現實的購買。與此同時,新政也明確規定金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。住房公積金貸款利率各個檔次也分別下調0.27個百分點。如果房地產企業仍然采取硬扛的方式維持房價高企,那麼新政就更難成為房地產企業的『救星』。
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