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財政部財政科學研究所副所長白景明表示,國家出臺降低住房交易稅費的政策,不能簡單地視為是僅僅針對房地產市場的調控措施,而是一種積極主動調節宏觀經濟的策略。
數字顯示,8月份全國70個大中城市房價(專題)同比上漲5.3%,漲幅比7月低1.7個百分點,環比下降0.1%。
截至目前全國已有十幾個城市出臺了刺激房地產市場的措施。
白景明說,樓市(專題)和資本市場對經濟運行關聯度很高,調整樓市可以起到四兩撥千斤的作用。同時也是規范房地產交易,加快房地產市場制度建設的好機會。
在國務院釋放出『降低住房交易稅費,支持居民購房』信息不久,昨晚央行和財政部就公布了具體政策,包含減免稅費、下調公積金貸款利率、放寬部分住房首付款比例等。專家分析,這一系列政策最大的受益者將是首次購買小戶型自住房的購房者。
稅收:購小戶型者稅費下降35%左右【財政部公告】從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅(印花稅吧);對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
【解讀】顯然,首次購買小戶型普通住房的個人將是最大受益者,那麼對於這類購房者而言,能得到多大的實惠呢?
合富置業市場部相關人士向記者算了筆賬,以內環內一套面積為90平方米、單價1.7萬元、總價153萬元的的住宅為例,如果購房者是第一次購買且用來自住的話,按照原先的標准,賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元,買方合同價1.5%的契稅22950元,而765元的印花稅買賣雙方都要繳納。現在根據新政策,賣方的土地增值稅可以免交,買方的契稅只需交1%,雙方的印花稅都免交,這樣,新標准為買賣雙方各自節省8415元。
易居臣信有關人士告訴記者,總而言之,對於首次購買小戶型普通住宅的購房者而言,各類稅費的減免,可以使總稅費下降35%左右。
著名房產研究學者顧海波分析認為,此次優惠『組合拳』不能看作是政府的『救市行為』,更不能說是救開發商。因為中央政府多次強調加大保障性住房的建設規模,而降低住房交易稅費,支持居民購房,對降低廣大中低收入者的購房壓力是有益的。隨著保障住房的建設力度的加大,相信房價總水平的下降已成必然。『這些政策是救「房奴(看看房奴們的故事)」,而不是救房市(專題)。』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,一系列政策的出臺,表明政府希望刺激消費型購房,而非投資型購房。那麼新政出臺後會不會讓房價重新走上上昇的軌道呢?尹伯成認為,這些措施出臺後,成交量應該會多少提高一些,但成交量和價格估計不會大幅上揚。因為房價去年以來漲幅過大,削弱了普通居民的購買力,除非房價本身進一步下降,否則樓市短時間內不會真正啟動。
貸款:房貸利率已恢復至2002年水平【央行】自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率。其中,五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%,五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%,分別下調0.27個百分點。
央行也明確,金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例,應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建築面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。
【解讀】上海市公積金管理中心副研究員叢誠分析認為,從9月16日起央行下調貸款基准利率算起,短短42天內,以5年期以上自住性商業房貸利率為例,共下調1.8個百分點,這種調息力度為房貸誕生以來20年裡從未有過,極其罕見,這也表明國家希望通過激活房地產市場交易量來刺激消費。上海市公積金管理中心將按照相關政策從10月27日起調整公積金貸款利率。
叢誠分析說,這一段時間的大幅度降息,一下子抵消了過去六年來緩慢昇息所累計的結果,使得房貸利率完全恢復到2002年時的最低水平。這次沒有調整存貸利率,只調房貸利率,表明國家非常明確選擇將房地產業作為刺激國民經濟,擺脫國際金融危機造成我國經濟下行風險的主要著力點。
而從公積金貸款利率來看,雖然也下調了0.27個百分點,同樣恢復到2002年左右水平,但由於貸款基准利率下調幅度大,因此商貸與公積金貸款利率的差別正在縮小,這表明國家希望樓市全面啟動。
【算賬】以一個購房者商業貸款100萬元,公積金貸款30萬元,按照20年期月等額還款法計算,之前,該市民每個月需要還商貸7781元,公積金貸款2016元,現在分別為6726元和1912元,每月可節省商貸還款1055元,節省公積金還款103元。影響:房貸利率下浮借百萬10年少還7萬
150萬二手房賣家最多省12萬(本文來源:解放網-新聞晨報)
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