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『金九銀十』歷來是房地產開發商最具熱情的開盤時機,去年樓市陡然直上的時候,新盤紮堆兒上市是錦上添花,今年樓市市場冷淡,在消費者普遍觀望下集中上市,是逆勢突圍。『金九銀十』前夕眾多樓盤上市,而且銷售及預訂態勢火爆,有人據此預測,這是樓市轉暖前兆,但專家普遍表示,『金九銀十』前上市新盤熱銷,原因有二,一是沈寂一段時間的樓盤突然放量,剛性需求隨著放量,二是開發商看准時機,不僅推優質好盤,而且價格制定合理適中,讓消費者伸出來的手,想縮回去都難。
新盤集中放量 樓市回暖?07年樓市的放量、價格的陡轉直上,與08年市場進入整體觀望氛圍形成天壤之別。上半年前幾個月基本維持量跌價漲態勢,成交量環比大幅下降,但價格還算是堅挺;但五六月之後,出現量價齊跌,甚至一直成交很好的濱海新區,8月份也出現了量價齊跌,除了塘沽區略好外,其餘開發區、大港、漢沽都經歷了一場寒流,在此形勢下,開發商大都『潛水』。所以今年年初至今,上市新盤同比下降近四成。
然而『金九銀十』畢竟是曾經普遍的市場規律,沈寂數月的開發商開始紛紛浮出水面,將已經准備的蓄勢待發的樓盤托了出來,其中不少樓盤一經推出即形成搶購熱潮。據不完全統計,僅九月份一個月,就有13個新樓盤面市,其中大部分銷售預訂場面火爆,贏得消費者同時贏得了市場認可。
9月6日,位於海河第七節點智慧城的融科金月灣開盤;
9月6日,位於輕軌站旁天津泰達格調竹境開盤,近400名業主參與選房活動;
9月6日,三期濕地公園景觀示范區開放後,9月21日東麗湖萬科城三期濕地聯排別墅也掀開了面紗;
9月13日,中秋節前一天,長瀛御龍灣項目58號樓龍庭新品開盤,當場意向客戶達150餘組;
9月20日,保利地產天津公司武清上河雅頌項目開盤,當天登記業主1000戶;
9月21日,天津信邦置業開發有限公司開發的瑞景居住區津品鑒築歷經八個月考察期正式開盤……
沈寂數月的開發商一股腦地選擇金色九月開盤,有人據此預測,這是開發商重拾信心、樓市回暖的信號,未來樓市可能迎來房價新一輪上漲。但也有人推斷,這是2008年樓市慘淡情形下開發商打的最後一場翻身仗,集中上市只是借『金九銀十』好彩頭之勢,不足以說明是否回暖問題。至於現場預訂銷售火爆,則應深入分析新盤得以立足的特點和定價走勢。
市場理性定價 造就火爆銷售鑒於各界人士對『金九銀十』是否是樓市回暖重要標志的爭論,本刊深入分析多例借『金九銀十』之勢上市、且新盤預訂銷售火爆樓盤的實際情況,得出以下三點結論。
首先,熱銷樓盤地理位置優越。這裡所說的地理位置優越,決不是各個樓盤都處在市中心,而是項目所處地點交通便捷。眾所周知,交通便捷對一個樓盤來講意味著經濟效益,交通方便的樓盤自然受到消費群體的追捧。
如熱銷的北辰區津品鑒築,地處瑞景居住板塊內、地鐵1號線始發站點旁邊,項目周邊除地鐵外,還有十餘條公交線路,不少還是公交總站發出的始發線路,交通便利不言而喻。
再比如,熱銷的天津泰達建設集團的格調竹鏡,地處河東區中山門四號路與虎丘路交口,緊鄰輕軌,隨著輕軌與京津城際接上頭,坐擁往返開發區、北京之間便利地點。可見交通是房屋品質之外,樓盤價值的重要延伸。
還有北辰區的長瀛御龍灣,擁有兩條地鐵線,西邊緊鄰地鐵1號線終點站—劉園站,東邊緊鄰修建中的地鐵4號線,同時緊鄰京津高速公路,10餘條公交線路,地上地下交通十分便捷。
再有一個有力證明就是預售當天接受近1000戶業主預訂的保利上河雅頌項目,該項目位於京津城際列車鐵路總站之外唯一分站點,項目本身距離站點僅1.5公裡,交通便利,居住者輕松擁有京津雙城優勢……
其次,產品類型多樣化,定價趨於合理。相較去年房價一路直線飆昇,今年慘淡的行情使樓市從開發商到行情漸趨理性,定價也逐漸回歸到合理區間;與此同時,產品類型日漸多樣化,傳統的多層、高層,新鮮的花園洋房,獨棟、聯排別墅;戶型考慮各階層居住需求和經濟實力,在『90平方米·70%』政策調控下,既有300-400平方米較大戶型,也有小到70平米左右的花園洋房,將居住舒適度與實際情況有機結合。交通優勢,產品豐富,加上價格合理,整體性價比得到前所未有的提高,消費者接受起來自然比較容易。
如,地鐵上『蓋』的津品鑒築,開盤價6300元,均價7000元;輕軌上『蓋』的格調竹鏡,均價8000元;地鐵上『蓋』的稀缺洋房長瀛御龍灣,起價5700元,均價6600元,戶型從86-128平米兩室三室;京津城際上『蓋』的武清保利上河雅頌,預訂價僅5500元。價格優勢加上戶型豐富合理,性價比高自然熱銷。
再次,長時間『潛水』後爆發的消費放量。進入今年以來,樓市銷量同比環比都有較大幅度下滑,雖然價格沒有出現多大程度的暴跌,但需求在一定程度上被抑制了。尤其是本市剛性需求普遍存在前提下,大量需求因市場冷淡觀望情緒濃厚、開發商『潛水』而被壓制,導致『金九銀十』開發商新盤大舉入市、供給放量後,消費也出現長時間沈寂後的一次集中放量。到格調竹鏡開盤現場預訂房屋的張小姐如是解釋,『沈寂了很長時間,一直在等待好盤子和合理的售價,目前看房價雖然沒有像很多人說的那樣出現大規模下滑,但從產品質量、價格兩方面已經提昇了不少性價比,要買房結婚,好盤子一出,該出手時就出手。』張小姐的話道出了市場理性、房價合理、產品豐富環境下,釋放剛性需求的市場必然性。
精品逆勢突圍 明年三月市場見分曉專家分析,『金九銀十』前夕,樓盤及消費集中放量,不能一味看成市場回暖表現,更深一層的含義是,樓市全國普遍遇冷前提下,精品纔能逆勢突圍,只有細分市場、理性看待市場、豐富產品、合理定價,加上樓盤素來最有經濟價值的交通因素,綜合在一起的精品,纔是適合此時市場和消費者『胃口』的大餐。
同時,業內人士也表示,目前斷言樓市回暖為時尚早,精品樓盤『金九銀十』的熱銷,尚不足以說明樓市整體銷售情況,據此說樓市回暖迎來春天未必准確、難免偏頗。
樓市是否真正意義上回暖,業界預測還要扛過嚴嚴寒冬,待明年三月春暖花開之時纔能見分曉。對此,新開盤開發商也抱有同樣觀點,要看出樓市未來發展及房價趨勢,至少要等到來年三月纔能初見端倪。目前談論樓市是否因此而回暖為時尚早,也沒有多少理論依據,市場上一時一勢的變化都不能說明整體大趨勢的前進方向,但至少可以算作一個風向標,指出了未來發展的方向。
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