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萬科的經營活動產生現金流一直是負數。2008年6月底經營活動產生的現金流為-14.88億元,不過比起上年同期的-29.78億元已經大為改善。
黃碩表示,雖然萬科的資產負債率高達67.76%,不過截至2008年6月底,萬科的預收賬款高達265億元,佔負債總額的35%,該等預收賬款將隨著項目的竣工結算轉為主營業務收入。
市場佔有率持續提高
8月4日,在香港舉行的2008年中報發布會上,王石稱『下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重,為此萬科做好了最壞的打算。』
『同樣是過冬,只要萬科比別的地產商橕得更久一些就足夠了,』黃碩說。實際上,在這場冬天裡,萬科的市場佔有率在一步步提高:萬科的市場佔有率在2005年為0.94%、在2006年為1.25%、在2007年為2.07%,而到了2008年6月底已經提昇到2.7%。
黃碩認為,『說到底,這是一個信心問題。假如你相信地產春天遲早會來,那麼你最在意的指標就應該是萬科的市場佔有率,而不是別的。』
事實上,房地產的低迷境況並不是第一次出現。2005年初,房地產行業遭遇調控,但萬科卻低迷當中大手筆地兼並了浙江南都房地產公司。藉此萬科一次性獲得了269.2萬平方米的項目資源。
萬科稱,『盡管資金緊張的局面,至少在目前並不會導致行業資金鏈面臨普遍性風險,但卻足以對土地市場的供求關系產生深刻影響。』上半年,各地土地流拍現象時有發生,而隨後存量土地市場的整合進程很可能進一步加速,具有良好資信能力和廣泛融資渠道的企業,既具備更大的騰挪空間,同時也在行業格局的重構中佔據有利的地位。
以下數據顯示了萬科在樓市冬天裡撿到的便宜:2008年上半年,萬科76.2%的項目資源通過合作方式獲取,新增土地平均成本約2155元/平方米,遠低於去年平均水平。鏈接:
部分已披露中期業績
房地產公司資料
保利地產(600048.SH): 2008年半年報顯示,報告期內,保利地產實現營業收入53.81億元,比上年同期增長156.40%;實現淨利潤10.34億元,同比增長272.18%;實現房地產銷售面積131.4萬平方米,銷售金額107億元,完成年度計劃的44.6%,比去年同期分別增長39.4%和34.5%。
金地集團(600383.SH):2008年半年報顯示,報告期內,金地集團實現淨利潤2.41億元,比上年同期增長17.13%;營業利潤約為3.52億元,同比下降9.69%。
富力地產(2777.HK):2007年年報顯示,富力地產負債比率高達140%,總資產負債率達到76.6%,2008年需歸還的銀行貸款近74億元,需要支付的土地款超過80億元。
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