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從一線城市逐漸向二線城市蔓延的地產降價潮,不僅僅是地產商回籠現金的『過冬』之舉,更預示著行業的未來發展方向:房地產開發將進一步告別『畫地為牢、囤地賣樓』的模式,向『不囤地、不捂盤』的快速開發模式轉變,其結果是行業集中度的提高。
多年來,相當多的開發商采用『囤地賣樓』的開發模式,從土地增值中賺取收益,造成低下的資產周轉效率。地產業因此被某些業內人士揶揄為『手工業』。
這種開發模式帶來了很多問題:只要拿地捂盤就能賺取高利潤率,企業普遍缺乏核心競爭力和風險意識;如果市場形勢發生劇變,高價拿地的企業會面臨很大風險;地價在總成本中的比例較高,導致建安成本的比例相對較低,房屋質量問題難以保證。
土地出讓的『招拍掛』政策出臺,實際上已經預示著囤地賣樓模式將面臨更大風險。隨後陸續出臺的一系列政策為開發商帶來了更大壓力,如強化征收土地增值稅、完全付清土地款纔能獲得土地證、土地閑置滿兩年無償收回等。
但由於流動性過剩等原因,『招拍掛』政策出臺後,部分城市的房價開始瘋漲,相當多的地產商忽視了未來的風險,反而大舉囤地,將希望寄托於上市融資。
『土地並不是核心問題,關鍵是品牌和商業模式』。但部分二線城市開發商似乎還沒有認識到,房價下降將帶來行業運行模式的進一步轉變,反而固守原有的思維模式,猛烈抨擊一些開發商降價是『攪局』。
萬科和鑫苑置業等地產公司已經看到了原有地產開發模式的弊病,提出了『不囤地、不捂盤』的開發策略,鑫苑置業甚至追求『零庫存』的開發模式,力求以最快速度回籠資金,積極規避風險。
萬科和鑫苑置業都把土地看作是房地產的『生產資料』,而不是『投機工具』。萬科更向制造業看齊,積極推進住宅建設的工廠化和標准化,努力提高住宅質量。萬科追求的平均利潤率、專利、標准化等關鍵詞,賦予地產行業更多的制造業色彩。
『金九銀十』夢碎和房價的進一步下行,將徹底打破原有的『囤地捂盤』模式。行業利潤率下降是大勢所趨,要提高淨資產收益率,就必須改變開發模式,將資產周轉率提高到較高水平。長遠來看,只有較大的跨區域地產企業纔可能實現開發模式的徹底轉變,實現工廠化;死抱著利潤率不放的部分二線開發商即使成功套現,其拿地和開發的腳步也難以追上龍頭企業,最終因行業平均利潤率的下降退出市場。
房地產開發模式的轉變也帶來了估值模式的轉變。以前,對地產公司盛行采用淨資產價值(NAV)估值法,在一定程度上使地產企業對土地儲備趨之若鶩。與之形成對照的是,部分香港中資地產股在內地大舉拿地後,反而遭到外資大行下調評級。
在地產市場的低迷時期,土地儲備量大、資產周轉率低的地產公司將難以得到高於平均水平的估值,而追求資產周轉速度和一般利潤率的『輕資產』公司將得到更高的估值。
雖然在一個月之內,央行兩次將一年期人民幣貸款基准利率降低0.27個百分點,但從近期的成交來看,房地產業的中期調整仍未結束。快速拿地快速開發的模式,將成為開發商迎合市場的戰略選擇和行業的發展方向。
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