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抵押貸款利率下調27個基點。中國人民銀行宣布自今日起下調一年期人民幣存貸款基准利率各0.27個百分點,5年期以上的抵押貸款利率將由7.74%降低27個基點至7.57%。這是央行在月內的第二次降息。但是與此前不同的是,本次一年期以上存貸款利率『雙降』27個基點。此舉同時打開了未來進一步降息的通道(如果美國將利率調降到1%,我們認為中國可能將1年期貸款利率下調至6.12%)。
物業銷售仍是關鍵。雖然降息應對內地開發商,尤其是富力地產(2777.HK/港幣5.59,未有評級)、首創置業(2868.HK/港幣0.97,落後大市)、上海復地(2337.HK/港幣1.19,未有評級)和綠城中國(3900.HK/港幣3.18,落後大市)等負債率較高的開發商(上述四家公司的淨負債率分別為140%、112%、89%和144%)短期的壓力有所緩解,但在開發商中,我們更看好在二線城市經營穩健且資產負債表相對強勁的全國性開發商,如中國海外發展(0688.HK/港幣8.00,優於大市)和華潤置地(1109.HK/港幣7.19,優於大市),因為我們認為這些企業將在市場整合的潮流中最終勝出。從短期看,我們認為物業銷售依然是關注焦點,因為9月及10月第一周的銷售狀況較上年同期水平出現了一定的下滑。所以在全球經濟下滑以及中國股市低迷的大環境下,我們認為房價繼續下跌的擔懮引發的銷量低迷仍將拖累房地產板塊,直至銷量出現回暖。我們對該板塊維持同步大市評級,而且依然相信內地房地產市場或許在09年3季度見底。
降息影響不大。如下圖所示,由於此次降息平均幅度僅為27個基點,降息對可負擔比率的影響十分有限。但是,最新的降息舉措進一步體現出政府在由美國次貸危機引發的全球經濟放緩的背景下對於房地產市場從緊管制的松動。盡管如此,我們認為中央政府還希望住房市場進一步整合,因此不太可能出臺重大利好政策來扶持住房市場和開發商。但是,成都、南京和長沙等二、三線城市的當地政府可能會出臺更多的政策來恢復房地產市場的穩定。
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我國的年說統計還不完善,在這樣的統計服務的基礎上是不容易發現問題的。何況大多數有官權的人都會有灰色收入,這就更難評判出真實的年收了。現在全國13億人的平均年收2000美元左右,你就知道隨你富起來了但在世界上像你一樣的中國人還很窮。怎樣才能讓沒有官權的人富起來呢?這和每個中國人都有直接或間接的關係。房價的合理性在於土地的價格,我國的土地是國有的,其實都是國家有關部門來控制的。他們會將國家的地,交給和他們有關係的企業代管,在通過這個企業去招商或轉賣。合理不合理不說,價位就是隨之炒高了,到開發商地手中後再加上每平米的建築費和各種費用到消費者手上就比較昂貴了。如果你的年收12萬元的話合理的說你最好買84萬元的房子纔會還清貸款。我國的貸款7%來看,日本房屋貸款2%,年收來說中國2000美金日本3萬,是我國的10倍左右。房間來看日本東京近郊1平米3萬元左右,我國便宜的5000元每平米來看,貴6倍,國外一般是永久私有土地,這樣算算你買房好還是租房好就一目瞭然了。每平米5000元的話還要好好考慮考慮再買。