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9月26日,處於多事之秋的萬科(000002.SZ)突然漲停,報收於6.53元。
盡管34家機構信心十足地給予萬科『強烈推薦』、『推薦』和『持有』評級,記者發現在二季報中包括南方績優成長基金在內的基金從前十大股東排行榜上消失。
如今漲停是機構抄底還是其他原因?作為龍頭老大的萬科究其業績增長有多大保障?
記者展開一線調查,而最先吸引記者目光的是一則網上的傳聞。
停工緩建影響業績『萬科在深圳坪山的金域東郡項目停工了,萬科在深圳將有第一個爛尾樓!』9月中,一則傳聞開始在網上流傳。
本報記者經多方調查發現,這一傳聞並非空穴來風,萬科金域東郡項目二期基本處於半停工狀態,延期竣工幾成定局。而該項目首期第二批的樓盤銷售情況也極不樂觀。
知情人士甚至透露,『對於金域東郡剩下的200多套房子,萬科方面已經不抱什麼希望,因為賣不動。』
事實上,金域東郡31萬平米項目的遭遇只是當前萬科乃至整個房地產行業低迷的縮影。
中金公司分析員白宏煒告訴記者,萬科金域東郡二期項目的延緩只是企業在市場低迷情況下的正常應對措施。
金域東郡二期、三期事實上的延緩必然影響到整個31萬平米項目配套設施的完善,其廣告中描述的『棕櫚泳池,景觀社區』似乎短期內難以實現。
盡管該處售樓部的工作人員聲稱已經賣掉了一半,但記者還是注意到,7月16日,『售樓人員稱一期二批已售50%,維持開盤價格(7700元/平)』;7月29日晚,『深圳市國土局公布萬科金域東郡套房信息為:388套住宅中有93套為「已備案」』。
也就是說,早在兩個半月前,售樓人員就已經對外宣布已售50%,那麼一方面說明這兩個多月來銷售量沒有增加;另一方面,從國土局的數據看,這50%可能還被注了水,可信度不高。
而已銷售完畢即將在10月底交房的首期一批也面臨諸多問題。業主們要求補償差價或者提供無償或少償精裝修。根據業主們在論壇中的一致意見,記者測算,如果滿足要求則100平米的住房,萬科將補償裝修費12萬元以上,相當於房價降低到6000元左右。
金域東郡的例子已經表明,萬科今年的業績將面臨嚴峻考驗。
業績預減可期?一組萬科銷售數據證明其2008年全年業績下滑的趨勢。
8月份萬科實現銷售面積47.4萬平方米,銷售金額40.7億元,分別比07年同期減少32.8%和35.2%。而1-8月份,公司累計銷售面積349.2萬平方米,銷售金額313.1億元,分別比07年同期減少-4.8%和增長5.0%。
無論以總數平均還是逐月數據都可以大致得出,萬科今年月均銷售面積和銷售金額比較均衡地保持在45萬平米和40億元左右。
如果8月以後的四個月萬科銷售狀況能維持這一水平,後四個月銷售面積和銷售金額將大致為180萬平米和160億元,則萬科08年全年實現的銷售面積和銷售金額預計為530萬平米和470億元。
而萬科07年報顯示,其去年共實現銷售面積613.7萬平方米,銷售金額523.6億元。
2007年,萬科結算面積393.7萬平方米,結算收入351.8億元;公司實現營業收入355.3億元,淨利潤48.4億元。
08年上半年,萬科實現銷售面積265.8萬平方米,銷售金額241.3億元;結算面積和結算收入分別為208.1萬平方米和170.1億元;營業收入172.6億元,淨利潤20.6億元。
上面的數據對比可以發現,如果08年下半年萬科能維持甚至超過上半年的結算水平和收入,則其收入和淨利潤與07年持平問題不大。否則,萬科今年業績預減將成定局。
至於萬科08年每股收益的測算,34家券商的平均值由6個月前的1.2216元下挫到最新的0.6627元。
業內人士表示,萬科是否業績預減取決於兩大因素:房價不再下跌和成交量不再縮減;或者價減而量增。
但在目前大環境下,似乎都不太現實。
央行最近在全國50個大、中、小城市的調查顯示,高達74%的被訪者沒有在未來三個月買房的打算,創1999年開始此項調查以來的最低水平。
當然,要從賬面上做到業績一定的增長,對於萬科似乎並不難實現。
該人士指出,07年年報披露,報告期末,萬科尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算,合同金額總計238.1億元,而其08年上半年銷售和計算面積大致相當。兩者合並,則萬科早已銷售而未結算的面積和金額相當可觀,這一部分均可靈活地補充在下半年,乃至明年的業績結算中。
那麼,『即便08年萬科實際銷售面積和金額遠低於去年全年水平,其賬面收入和利潤也仍然可以輕易達到同比增長』,該人士說。
顯然,券商研究員們很清楚這一情況。在萬科股價由40.78元下跌至4.80元的過程中,WIND資訊收錄的34家券商報告對其看好的投資評級基本沒有變動過(盡管下調每股收益)。國都證券研究員鄒文軍和渤海證券分析師周戶均向記者強調了其評級——『短期-強烈推薦,長期-A』。
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